超级购房实战手册3—小区优选篇

又到了全民看房的季节。

跳槽/结婚/生娃，还有买房换房这些现代人生活中的节点工程，都在一年之春必须有个交待。鸭梨山大啊，必修课就是必修课，谁让一年之际在于春呢。

作为一个因为“学业+工作=兴趣”的地产老炮儿，可以很负责任的跟大家说：

“从业那么多年，我真的看了不下1000套房”。

所以，平时朋友/同学/家人来问房子的时候，发现很多早已成竹在胸的“铁一般的事实和规矩”，广大买房群众居然都还不知道。每每跟我聊起后都兴趣大浓，甚至打赏派红包转粉，催促我立开小蜜圈开班的都不在少数。

因此，觉得真的有必要好好的跟大家聊聊这些咱们业内的独家不二的买房法则，不说地表最强，好歹也一定是可以称霸买房江湖的“买房真经”了。

上两篇分别是：

1）“城市判断篇”，就是告诉你到底在一个城市该不该买房；

2）“区位商圈选择篇”，就是在一个确定要买房的城市里如何选出稳赚不跌的区域商圈和板块；

本篇是第三篇“小区优选篇”。

咱们这篇的颗粒度就更细啦，直接来到小区，也就是平时大家提到买房时候的谈的最多的“看房”。

第一条：在选中的商圈/板块内，先挑最贵的小区。

这条绝对争议不小，有违咱们“勤俭持家”的光荣传统啊。不过背后的道理很简单：

1）同样区位，贵的一定是好的。

存在即合理，尤其是2手房市场，如果价格明显比同商圈/板块的小区贵，那一定就有过人之处。不是学区特别好，买了就铁定进某个超牛学校；就是小区的物业管理到位，没有小偷小摸，乱七八糟的人随便出入；也可能是小区的业主都舍不得抛盘；再有可能就是建成时间短，房型特别好，景观也很棒。。。总之，2手小区其实是完全市场化的行为，因此，贵一定有贵的道理。

2）房地产本质是资产，越贵的资产升值越快。

这条是从经济学的接盘角度出发的，你会发现其实世上绝大多数的商品是按照喜欢它的用户的购买力定价的(说自己是成本定价的，要么是骗子要么就是傻子)。而一个显而易见的经济学现象就是：一群相对有钱的用户更容易接受价格的成长(道理也很简单，他们的财富成长速度超过房价，所以他们喜欢的房屋资产也会加速升值)。也因此，其实这两年的房价上涨，豪宅绝对是上涨中领涨的。

3）注意，以上说的“贵”是指单价。

看过太多单价其实不高，但是由于面积太大导致总价过高，卖的非常缓慢的新盘了。所以，咱们在挑选小区的时候，一定是挑单价最贵的，不是总价最贵的。补充说一句：下次讲到怎么算好户型的时候也会提到的，人均可以感知到的舒服空间就是“人均70平米”，比这个再大的户型，基本上就大的很不得当了，而且如果房间里面放不满家具，那几乎100%会被嫌弃成没文化的土豪。

4）所以，挑小区一定要先用宇宙无敌超级好用的查房价神器-兔博士app看下小区的价格。

因为咱们兔博士是第一个觉察到小区这个信息维度的重要性的，所以在兔博士app上不但有一个小区最新的在售房源挂牌价格，还有这个小区完整的真实成交信息。对于想购买这个小区的买家来说，这些数据都是必须要看的呢，看不看买房的时候相差几十万都很有可能。

针对房东，兔博士有目前国内最好用的房源估价算法，不但可以给出您这套房子最合理的价格，还特别给出这个价格下成交周期的预估。如果急着需要钱来周转，就在咱们给的估价基础上向下调报价，如果不急着等钱用，完全可以把价格上调，绝对的房东卖房神器啊。

第二条：挑小区，眼见为实的6个必看。

这个的确是买房时候，一定要观察的小区的6个看点。

看点1:看小区沿街。没有底商的“优于”有底商的。

这个很有可能跟丈母娘吵架，“买菜不方便啊”。不过这点对于很多CEO盘还有有国外购房经验的VIP人群其实根本就是基本常识。不但是因为有底商导致整个小区没有绿化景观的沿街美好面，而且商业底商本身的卫生情况绝对对楼上住户是很大的隐患点。且不说火灾这小概率事件，由于底商下水道堵塞导致楼上住户下水道堵塞的情况，绝对时常发生。所以，很对买房行家不买沿街的房子的根本原因，其实不在噪声，而在于由于沿街底商导致的日后自己的额外维修成本。

所以，有底商的小区一定是同区域相对层次比较低的，尤其是底商是餐饮的是绝对不要购买的。高级的小区也有商业，但是是集中式的商业会所，或者是单独的一条商业街。

看点2:看小区出入口。2个出入口