海外资产配置大潮来袭 投资海外并非土豪专利

由于人民币贬值预期和中国国内资产投资收益率下降等原因，越来越多的国内投资者开始将目光转向海外。据业内人士分析，中国经济结构转型，发展方向由传统行业向新兴产业过渡，资产的投资收益率下降是自然而然的。因此从去年开始，不管是公司、机构还是个人， 一起掀起了一股“中国投资海外”热潮。业内更把2016年称为“国人的海外资产配置元年”。

而这场呼啸而来的海外投资大潮，也并非再是富人的专利，根据投行瑞信发表的《2015年全球财富报告》显示，中国的中产阶级人数为全球之冠，达1.09亿名。对于庞大的中产阶层而言，财富管理已经不再是买房炒股那么简单，而是一种标准的财务规划，海外资产配置将是一个趋势，越来越多的中产阶层开始参与其中。

日本“旅游立国” 二手房翻新做民宿成新商机

因移民、子女留学等因素，美澳英是近年来被考虑最多的投资对象国。然而最近一两年，日本因“旅游立国”新经济拉动战略的确立以及逐渐放开民宿市场的政策导向，购置地段好的二手房，装修翻新后做民宿短租，成为了一项收益颇高的投资。而这样的新商机必然引起国内投资机构和投资者的关注。因投资额度相对较低（东京住宅平均价格相当于北京的七成左右，且回报率相对稳定（不算房屋本身的升值率，东京的长租回报比基本在5-6%之间，短租回报率稳定在7-8%之间），这一投资方向更为国内的中产阶层所偏爱，成为他们进行海外资产配置的入口。

日本民宿产业前景利好 或成为国人海外投资热点

自2009年开始，日本已多次放宽游客赴日旅游的签证条件，并将“观光立国”列为拉动经济增长的重要因素。据日本国家旅游局今年一月份发布的数据显示，2015年的访日外国游客人数同比增长47%，增至1947万人，创历史最高纪录。

就在3月30日，日本政府汇总出上调全年访日外国游客数值目标的新观光战略，其中提出2020年和2030年目标值分别为4000万和6000万人次。但与此同时，日本在旅游接待方面面临的最大问题，便是酒店等住宿设施短缺。

据统计，2015年日本整体酒店入住率已达到82%。“一般来说，80％的入住率被看作是满负荷运作。按照目前的入境游客增速来看，即使未来只是新增500万游客，东京及大阪地区估计将出现客房短缺。”日本瑞银证券经济学家青木大树表示。在这样的情势下，颇能代表日式家居文化的民宿成为访日人士的热门选择。而近日，日政府更解禁了“民宿”规定。接纳游客付费住在普通民宅的日本“民宿”服务将从4月1日起以许可制形式解禁，而日本业内人士更预计，日本民宿在今年有望全面解禁，以解决日本“住宿难”的问题，这些政策上的支持更为东京大阪等城市黄金地段的民宿运营带来了可观的收益。

“我们预计游客将持续增长，我相信日本政府会进一步放开民宿业。目前，一些日本大型中介公司已经开始扩张民宿业务了。东京或大阪的民宿对于外国投资者来说，也是收益可观的投资。”青木大树说。

事实上，从去年开始，就有国内客户咨询在东京购置公寓经营民宿的相关事宜。更有国内客户在今年春节后就在东京购置了两三套公寓，以用来经营民宿。除民宿市场的空前火爆外，人民币处于下行趋势，日元相对升值，以及2020年东京奥运会对东京及协办城市的房市利好，亦成为国人投资日本房产的考虑因素。

投资者远程操控不便 投资机构及服务平台随之兴起

经营民宿需要有专门的运营和管理，日本当地有很多专门做民宿管理的公司，但因为语言及地域分隔的问题，对于中国投资者而言，直接和日本的民宿运营公司对接还是存在相当大的障碍。正是看到国内投资者的需求，及现实中这类专业服务机构基本缺失的情况，专门的服务平台陆续开始创立。今年2月，国内第一个专门负责日本置业投资及民宿管理的机构“有一居”，就在这个潮流中应运而生。据了解，“有一居”创始人及CEO戴周颖，之前正是创业投资界的一位拥有日本背景的明星投资人，大概正是看到了日本民宿投资的黄金时机，投资人也开始“下海”创业。

“因为日本房产的投资收益主要靠租赁，所以房源的选择就非常重要，必须位于商圈附近且交通便利，才能保证高入住率，投资人就可以相对轻松地获取可观的收益。”戴周颖表示。在后期短租托管的过程中，投资机构一般来说每月会收取20%～30%的管理费，负责将房屋推广到Airbnb等民宿预订平台，并负责房屋维护、清洁、租客沟通等事项。同时，前期从看房、购房、办理贷款、装修翻新及后期的长／短租托管，整个流程投资机构都会进行管理。