11月16日，在中国产业园区创新联盟峰会上，上海东滩投资管理顾问总裁、创始合伙人朱跃军做了《中国产业园区的创新之道》的专题演讲，系统阐述了园区发展所面临的困境以及新常态下园区开发应该具备的创新思维，以下是演讲的主要内容：

最近几年，产业地产江湖突然间就热闹了起来，万科、绿地等传统房企开始涉足产业地产，而且动作还不小；华夏幸福基业、联东U谷等品牌产业地产商也在大肆扩张；很多制造企业、电商的业务也在向产业地产延伸；光谷联合、亿达、宏泰等产业地产商纷纷上市，宇培、易商等物流地产商也纷纷得到大规模的基金注资。再加上，PPP、中国制造2025、产业升级等刺激因素，很多人说，产业地产的春天来了。

在我看来，产业地产想拥抱春天，先得过冬！为什么这么说呢？

我们先看一下现在的投资形势。据波士顿咨询公司的调查研究，中国的工资水平连年大幅增长后，中国的综合生产成本已经接近美国，远高于越南、印度、墨西哥等国家，中国不再是国际产业资本首选的投资地区；受税负、产业政策、金融政策等因素影响，国内的产业资本尤其是民营资本的投资扩张意愿也在萎缩，大量资本流向了虚拟经济。

再看一下产业形势。现在是互联网时代，互联网颠覆了传媒、商业、金融等领域后，正在加速向产业领域渗透，传统产业正处于转型变革的阵痛期，而以3D打印、智能技术为代表的新一轮产业革命已经进入酝酿后期，新兴产业呼之欲出，未来对空间总量、空间业态的需求还没有定论。

再看园区竞争形势。政府主导园区三十多年后，现在园区的存量太大了，多数开发区都有大量闲置的物业、土地、办公楼，有人说，中国现在最大的泡沫不在房地产而在产业园区！

所以，园区要过冬，开发商要先做好充足的困难准备。我认为现在进入园区开发领域的开发商至少面临盈利、产品、内容、服务四大困难。

第一是盈利之困。

过去的园区主要是地方政府主导开发，政府要综合考虑税收、GDP、民生、产业、就业、政绩等多面因素，经济账没法细算，盈利问题被相对弱化了。但开发商不一样呀，虽然也要考虑产业、税收等因素，但是盈利才是关键问题。盈利容易吗？我看挺难，最起码想像房地产那样赚快钱挺难。

首先是开发商要跟政府竞争，他们手里闲置了那么多物业，要么低价、要么免费，这怎么竞争，怎么盈利？在过去，产业地产通过“低价拿地、便宜卖物业”的打政策擦边球的形式也能快进快出，实现盈利，甚至是暴利，但现在工业用地政策越来越严，政府管理也越来越严，擦边球不好打了。

第二是产品之困。

首先是园区的产品线如何选择，是做产业综合体，还是做专业园区，还是综合园区，是做总部基地，还是标准厂房，还是公共仓库，这个不好选。产品选择跟区域经济、自身实力、区位条件等诸多因素有关，选择什么样的产品，意味着你将走什么的道路。据说易商最初想做总部办公的，但是大量调研后，发现总部办公需求量不大，仓库是刚需，然后就决定做公共仓库，现在成为国内数一数二的民营物流地产商。

第二是园区怎样提供符合甚至超出用户预期的产品。不像住宅，企业对产业物业的要求十分高，专业化、个性化强，不同的产业对物业的柱间距、消防、层高等要求可能差别很大，这就给园区开发产业物业提出了比较大的问题，产品设计一但有偏差，租售都可能出现大问题。这样的教训也不少，有些开发商盲目开发公共仓库，柱间距设计不合理，车都开不进去，谁会去租这样的仓库。

第三是内容之困。

现在，产业内容也是多数园区的痛点。首先是内容缺失，土地、物业荒废的现象已经屡见不鲜，大量的通航产业园、文化创意产业园以及现在的机器人产业园都存在内容缺失的问题；其次是内容杂乱， “捡到篮子就是菜”的招商原则，导致园区产业门类杂乱，形成“有企业无产业”的格局；最后是内容低端，很多先发的产业园区形成了污染型产业集群、劳动密集型产业集群，现在亟需腾笼换鸟，产业升级。

未来园区如何选择园区的内容，我认为有两个角度可以去思考，首先是企业形态，随着产业链分工的不断细化，产业组织形态将不断的趋于扁平化，未来“小而美”的具有特色的企业将成为主流；其次是产业门类，“大消费”、“大健康”、“大智造”、“大文化”、“大农业”、“大环保”、“大信息”等产业将崛起，有望成为园区的重点产业内容。

第四是服务之困。

未来，服务将是园区的蓝海，但现在是很多园区的痛点。首先是服务意识落后，很多餐饮、购物等基本的生活服务都没有保障；其次是服务能力不足，随着园区的不断发展，用户需求的服务越来越专业化、个性化，尽管很多园区开发商意识到服务的重要性，但缺乏提供服务的能力；最后是服务资源稀缺，市场化的服务资源严重不足，未来如何整合园区服务的供给与需求，将小市场变成大市场是园区开发商不得不深思的问题。

说完了园区的困境，那园区如何走出困境呢？

何以解困，唯有创新！

思维的创新比策略的创新更重要！

新常态就要有新玩法，我认为新常态下的园区开发需要具备社群思维、资本思维、众筹思维、迭代思维、流量思维、共享思维、用户思维、集成思维八大创新思维。

社群思维——打造社群，服务社群，培育“社群经济”。

在“社群思维”下，园区可围绕既定的主导产业打造最适合企业成长的“产业生态圈”，以零利润的形式吸引产业链上下游企业入驻，不断提高园区的专业化密度，打造专业的企业社群、企业家社群以及员工社群。

社群思维对于园区开发关键价值在于拉伸了园区开发的价值链条，不仅仅在地产的环节盈利，还要挖掘社群经济，通过服务盈利。当成千上万的企业、企业家与上班族在一个园区集聚，他们存在各种各样的商务、娱乐、生活、学习等的消费需求，只要园区抓住他们的需求点并提供服务，将会形成良好的社群经济效益。

资本思维——用资本打造园区开发运营的闭环。

资本思维的核心是让资本贯穿于园区开发的始终。当前，产业地产开发商的资本运作主要集中在园区开发环节，而在园区运营、园区退出环节使用的资本运作手段较少。其实园区开发商完全可以利用资本的力量参与园区运营和退出环节，用资本打造园区开发运营的闭环。

园区可充分发挥了解入园企业的优势，采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行投资、孵化，待企业被并购或上市后，通过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的模式。张江高科既是园区从事产业投资的典型，张江高科已累计产业投资40亿元，36个项目，其中已上市13家，已退出4家，预披露的9家，拟报会的12家，正在股改1家。未来张江高科将向园区投行转型，预计3年以后，产业地产与产业投资各占50%左右。

由于我国金融环境的限制，在园区退出方面，国内的产业地产商几乎都以物业租售为主，鲜有资产证券化方面的尝试。而国外的物流地产商在资产证券化方面早已形成了成熟的模式，普洛斯是产业地产轻资产运作的典型代表，成功探索的“三核联动”商业模式，其内涵是以RETIs为核心的轻资产运作，不断壮大自身规模的商业模式。

众筹思维——拯救园区空心化的救命稻草。

狭义上的产业众筹主要是由商帮、商会等组织操作的，就是有实业的人凑在一起开发园区，这种模式既解决资金问题，又解决产品问题，同时也解决的地产的销售问题。渝派服装协会开发的尚盟重庆时装产业园是产业众筹的典型代表，有500家服装企业众筹开发。

广义上的产业众筹可以完全突破这种商帮、商会的形式，更多的依赖互联网众筹平台完成产业众筹，即园区开发者将园区的策划方案、概念方案、产品设计方案发送到专门的园区众筹平台，由潜在的园区需求方在平台上完成认购，开发商可根据园区认购情况决定是否开发园区。

不仅产业可以众筹，园区开发资金、服务资源、开发团队都可以通过众筹的形式实现，在商业地产领域，万达已经发行了稳赚一号互联网众筹产品，从融资的角度向轻资产转型。

迭代思维——通过微创新、快创新提供极致的产品和服务。

产业园区开发涉及的资金量十分巨大，一般而言很难再短时间内大规模开发。产业园区的用户是企业，企业需求有很强的个性化，一般而言产业园区的产业物业很难满足多数企业的个性化需求。因此，产业园区要滚动开发、迭代开发。

迭代开发要求园区开发每一期的开发体量要小，并且在开发过程中不断分析、总结用户的需求，一旦发现有益于改进产品的方案，就要在下一期开发中得以体现，通过这样的微创新、快创新打造适合用户使用的极致的产品。

极致的产品应注重用户的体验，在容积率、物业间距、绿化、建筑外形、单体体量、外立面、层高、柱间距、消防等方面均能满足甚至超出客户需求。

园区的产品与服务应该融为一体，迭代思维在产品服务方面仍然适用。园区成立之初，入驻企业及工作人员较少，园区只需提供简单的基本服务，如物业、安防、卫生等，随着园区入驻企业增多，园区的专业化密度增加，园区随之需要提供诸多的生产性服务业，从园区服务的角度讲，存在从1.0到4.0的迭代。

流量思维——全方位打造园区招商入口。

“O2O”线上入口，线下体验。园区招商O2O是将园区导入互联网平台，如淘宝、优客园区网等，并通过微信、微博等社交媒介持续传播，从线上增加园区的流量，并将流量导入线下，通过良好的线下体验提高招商成功率。当前，O2O已经引起许多园区的重视，纷纷将园区导入互联网平台，但园区招商O2O并非将园区搬到线上这么简单，而应将其视为园区战略去实现。园区招商O2O可通过以下三步实现：第一步，将园区导入互联网平台，如联东U谷利用淘宝、优客园区网、园区宝增加线上流量；第二步，进行专业的互联网经营；第三步，重塑园区与用户之间的沟通关系。

“逆向O2O”线下入口，线上互动。园区招商逆向O2O是通过举办创业培训、创业大赛、企业家论坛、行业峰会等线下活动，提高园区的到访率与关注度，然后通过微博、微信等社交媒介将潜在用户导入线上，并与之互动，提高招商成功概率。江苏连云港徐圩新区既是园区招商逆向O2O的典型案例，其通过举办“徐圩杯”中国节能环保设计大赛、“方洋杯”连云港徐圩国际马拉松赛等活动，提高园区的关注度，目前其节能环保科技园已有多个创业项目入驻。

共享思维——共建共享、共享共赢、共赢共生。

如何利用共享思维改变招商难的问题并借助互联网的便利性提升这种共享思维带来的经济效益？越来越多的产业园区开始意识到合作共享的重要性：共享是第一步，共赢、共生才是最终目的。共享思维可由三个阶段的递进。

第一阶段：共建共享。主要指共建园区之间的信息共享。这种方式已经被许多共建园区所使用，如外高桥启东产业园。第二阶段：区域共享。越来越多相邻省市、区域开始签署战略合作协议，建立区域范围内的招商信息共享机制，如赣湘鄂三省建立招商信息共享合作机制。第三阶段：平台共享。这里的平台主要指面向整个市场的公共平台，也就是说共享的层面扩大到了全国范围。

招商集就是一个面向全国的020招商平台，旨在解决产业园区招商信息流动不充分的问题。招商集通过打造一个集“园区推介、招商悬赏、投资线索发布”于一体的公共平台，建立合适的利益共享机制，使得项目投资信息有效流通共享，完成投资信息的最高效对接。

用户思维——想用户之所想，给用户之所需。

用户是园区的核心，园区在提供服务时应充分调研入园用户的需求，“想用户之所想，供用户之所需”，园区服务应覆盖企业、企业家及家人、员工及家人等多重主体，涉及行政服务、生产性服务、生活性服务等方方面面。

嘉定蓝天经济城就是以用户思维提供服务的典型。近年来，蓝天经济城重点发展游戏产业，谋求园区转型升级。蓝天经济城对游戏企业开通绿色通道，帮助企业快速便捷的办理营业执照、代码证、税务登记证、银行开户等一系列手续；另外，蓝天得到了上海市文广局、上海市通信管理局、上海市新闻出版局、上海市经信委等相关职能部门的大力支持，可以帮助企业快速办理文网文、ICP新闻出版许可证、双软、软著等各类证件，这将游戏企业的产品上市时间减少了两个月，对游戏企业的吸引力巨大，目前，蓝天经济城已经聚集了600多家游戏开发企业。

集成思维——服务需求与服务供给的双向集成、整合。

集成思维包括服务需求整合和服务供给集成两个方面。园区集成服务需求可以“变小需求为大需求”，增强议价能力，降低交易成本，达到服务需求者、服务供给者、园区开发商三赢的理想结果。例如联东U谷提供的办公用品集中采购服务。

园区开发商在对园区服务需求加以整合的同时，也要对服务供给加以集成，是自己成为服务供求对接的渠道，增加园区服务供给的质量，园区开发商可通过自营、集成两种方式提供园区服务。

自营服务方面，连云港徐圩新区是一个有代表性的案例。连云港徐圩新区是国务院批准的国家东中西区域合作示范区，自2009年开发建设以来，园区集聚了大批管委会工作人员、建设人员、工人等，衍生了餐饮、购物等现实需求，园区管委会开始采用引进餐饮管理公司的形式提供服务，但出现了服务质量不高且服务商亏损的问题，一年后服务商就退出了。随后管委会根据园区的现状，决定自营服务，组建了方洋现代服务业集团，打造了“方洋之家”的服务品牌，为园区提供餐饮、超市、图文、酒店、美发等一系列生活性服务，当前“方洋之家”运作十分成功，已经探讨对外复制。

园区自身能力有限，自己不可能提供全部的服务，因此服务集成至关重要。优客工场在向创业者、小微企业提供低成本、高质量的联合办公空间服务的同时，还集成了100家服务商为企业提供包括人力、法务、财务、投资在内的配套服务，降低创业者的创业门槛，加速创业者的发展进程，提高创新成功率。

马云说过“今天很残酷，明天更残酷，后天会很美好，但绝大多数人都死在明天晚上，看不到后天的太阳。”面对残酷的今天和明天，我们以无处可逃，唯有联合创新才是最佳出路，希望服务机构能够联合起来！招商人员能够联合起来！产业园区能够联合起来！