——首届养老产业发展战略研讨会发言集锦之三

演讲嘉宾：福建保监局统研处副处长

   在海南三亚举行的中国养老产业发展战略研讨会上，海南保监局的陈清向与会专家学者及企业家代表介绍了美国英国以及新加坡三国开展房屋反向抵押贷款业务(下称以房养老)的情况。

　　以房养老直接涉及到住房和养老这两大民生问题，已经受到越来越多的关注。反向抵押贷款的优点在于对老年人而言，既能够获得养老基金，又可以继续住在被抵押的房子里面，有利于提高老年人的养老生活水平，因此得到了各国政府的重视和支持。

　　美国以房养老覆盖面有限

　　美国可以说是目前反向抵押贷款发展最为成熟和成功的国家，但是它的发展道路也不是一帆风顺的。在它业务出现的头二十年里，可以说进展非常地缓慢。后来改变这一发展状况在于政府的介入。1987年美国国会通过了一个政府的示范项目，这一项目的核心在于由政府为终端提供保险保份，具体操作的时候是由借款人向美国联邦住房管理局(FHA)缴纳保费，缴纳保费之后形成一个保险基金，这个保险基金余额不足的时候是政府来兜底的。

　　保险基金主要承担两方面的责任，一方面对贷款机构而言，在将来贷款到期的时候，如果住房资不抵贷，那么就由这个保险基金来补偿贷款机构的损失。另外一方面，它对借款人也提供了能够得到贷款本息的保证。同时如果将来借款资不抵贷的话，贷款机构是不能向借款人或者继承人收损失的，这个保证被称为不追索权保证，也是目前各种成功的反向抵押贷款产品基本都具备的一个要素。它实际上是保证了借款人和他的继承人不会因为这个反向抵押贷款合同而在将来背上额外的一个超过借款价值的负担，因此得到了借款人的欢迎。

　　在美国的发展道路中，政府发挥非常重要的作用。首先政府出台了一系列的法规。在这些法规中特别注重对消费者权益的保护，比如1994年的时候，美国政府规定，贷款机构必须如实向借款人提供借款的费用和风险。1998年的时候又立了一项法案，对借款人要强制实施免费的贷选资质，这项资质的目的主要是涉保贷款人能够充分地了解反向抵押贷款的好处和弊端。除了反向抵押贷款之外，还存在哪些替代性的选择，以及选择了反向抵押贷款之后，对于借款人他们家人生活和财务状况会有什么样的影响。这项规定都与保障借款人的知情权和选择权，避免任何的经济纠纷，应该说发挥非常重要的作用。

　　同时美国政府对这项义务支持并不是采取直接财政补贴的方式，而是由政府建立保险机制，对借贷双方的可能损失进行补偿。只有在保险基金不足的时候才由政府兜底。实际上这个保险基金运作总体还是比较稳健的。美国成功的另外一个关键是他们注重生活效率，包括成立专门的宣传教育组织，培养和认证了大批咨询机构，定制专门的宣传手册等等。这些举措虽然说都是非常细节，但是非常地有效。它不仅避免了一些不必要的纠纷，而且也为反向抵押贷款赢得良好的声誉。

　　同时美国政府也对反向抵押贷款出台了一系列的优惠政策。比如对于借款人它可以减免房产税，出售环节的营业税和遗产税等等。美国的反向抵押贷款对于提高美国老人生活水平方面取得的积极的成效。2006年美国的一项调查显示，总共有96%的借款人认为反向抵押贷款能够部分或者全部满足他们财务需求。

　　但是美国反向抵押贷款的覆盖面仍然有限。首先，由于反向抵押贷款的风险比较大，所以反向抵押贷款的利率要比一般的抵押贷款利率要高，加上各项税费成本就更高了。虽然这些费用成本不需要老人直接用现金支付，可以计入到债务总额里面，在将来贷款到期的时候，用卖房的收入一并偿还。但是对老人来说，这显然并不是一个合算的交易。

　　第二，美国反向抵押贷款的范围比较有限。受政府和开办机构对风险的承受能力的限制，受客户业务属性的限制。它这个产品总体来说在很长的一段时间，都只是一个小众化改善型的产品。

　　第三，公众接受度有限。欧美的老人虽然对养儿防老、父业子承这些观念没有东方人那么浓厚，但也不是那么容易就能接受反向抵押贷款这种养老方式。首先因为老年人本身就不容易接受新鲜事物。另外美国这个产品的初衷是让老人继续住在自己的房子里面，所以条款设计里面也体现了老人的保护和对搬迁的限制。然而并不是所有的老人都适合居家养老。特别是一些老人对未来健康状况的担忧，他可能未来需要搬到养老院去，可能他就不太那么容易接受反向抵押贷款。

　　第四，受外部因素很大，特别受房价和利率变动的影响很大。这个大家是比较好理解的。美国有一段时间它的利率比较低，但是房价又大涨的时候，那段时间很多的反向抵押贷款客户都选择了退出。

　　英国成功，新加坡失败

　　在英国反向抵押贷款的以房养老被统称为资产示范业务，出现的时间跟美国差不多。但是早期由于产品设计的缺陷，监管不到位，公众对这个业务缺乏信心。为了重建信心，上世纪八十年代联合组建了一个行业组织。以安全架构社会计划命名，简称叫SHIP。这个组织2006年成员最多的时候达到了20家，这个行业组织从保护消费者利益出发，对产品一些关键要素做了界定。现在这个组织的影响力在不断扩大，它已经扩充成为英国资产示范理事会，成员不仅包括量产机构，还包括咨询顾问、律师、中介和房产评估人。

　　资产示范是为消费者提供了6个方面的保证，包括允许消费者终身住在房产内。对消费者提供公正简单易懂和完整的产品信息披露。以及提供遵守权保证等等。所以可以说这个行业组织实际上推动了业务的标准化和规范化。增强了消费者对自己的业务的安全感和信任感，从而走上了良性发展的轨道。

　　二十多年来，SHIP的成员一共提供了27万份的示范合同，总金额达到了121亿英镑。在金融危机以后有部分机构由于流动性的问题退出了市场。业务量在萎缩，但是总体来看它的市场运作一直是比较好的。从它的贷款用途来看，这些贷款一般作为消费者改善和居住环境，偿还债务，提高生活质量。当然有1%的客户成为是处于遗产税的目的。

　　新加坡和英国一样，走的也是纯商业化的发展道路，但是却最终失败了。新加坡以房养老的试点最早是从1997年开始推出，先是由一家保险公司和一家银行开办，但是到了2008年的时候，两家机构相继停办了这一类的业务。据新加坡学者分析，失利的最大原因是政策支持不够。因为新加坡的业务是由个别的保险公司和银行单打独斗，身单力薄。在纯商业运作的条件下，开办机构优先考虑保护自身的利益。它的汇率设计不利借款人，导致产品对老年人而言缺乏足够的吸引力和安全感。