上海海门路地王搁浅疑因方兴地产资金压力

来源：华夏时报　　　　　时间：2013/9/29 8:54:23　　　　　

　　自方兴地产2012年底竞得上海海门路地王10个月后，这一地王仍然没有动工迹象。方兴地产方面9月23日向记者证实，地王项目现在没有动工计划，“何时开工还不清楚。” 　

　　自方兴地产2012年底竞得上海海门路地王10个月后，这一地王仍然没有动工迹象。方兴地产方面9月23日向记者证实，地王项目现在没有动工计划，“何时开工还不清楚。”

　　方兴地产去年12月以总计56.8亿元的竞价，拿下上海2012年总价地王。按照此前计划，海门路地块将用以开发高端商业综合体项目，但目前方兴地产内部已对项目投资回报有所疑虑。对于项目的搁浅，该公司解释称，“因投资量大、周期长，因此项目仍在规划设计中。”

　　分析人士指出，方兴地产在一些大项目中沉淀了不少资金，因此对于投资周期较长的项目，暂时开发动力不强。“方兴地产仍然在扩张，推迟海门路地王项目开发，除了减轻投资压力，也是为了节省资金。在各家房企纷纷融资拿地的时候，方兴地产也希望将资金用于新的土地储备上。”同策房产分析师表示。

　　10个月没动静

　　海门路地块是方兴地产去年12月26日竞得，为2012年上海总价地王，也是去年全国总价地王。地块位于上海虹口区，土地面积约4万平方米，容积率高达6.0，规划建成总建筑面积约24万平方米的商业办公综合项目。

　　9月23日，记者在海门路项目现场看到，位于海门路、东大名路以及东长治路之间的地块已经平整好，然而项目围墙内并没有施工人员作业，而是变成了临时停车场。

　　一名现场值勤人员告诉记者，由于目前没有开工计划，因此项目地块暂时用来停车。记者沿着地块周边绕行一周后发现，作为商业综合体规划的海门路项目地块，其东南侧虽然已有临江办公楼，但在东北侧却只有一幢正在开发的写字楼，而北侧是正在进行拆迁的老式住宅小区。

　　“海门路这块地3年前已经拆好了，但这几年一直空在那里，也没有动静。”周边居民告诉记者。

　　对于地王项目搁浅，9月23日，方兴地产方面向记者证实，项目目前还在设计规划，但近期暂时没有开工计划，因为“项目投资回报周期较长”；另外，上海地铁12号线施工，也会影响地下施工作业进程。

　　“这个项目体量虽然不是很大，但由于是商办项目，因此投资回报周期较长。此外，周边商业还不是很成熟，如果开发时机把握不好，面市的时候可能会面临一些小问题。”方兴地产投资者关系部人士表示。

　　据了解，该项目预计开发总投资80亿元，其中包括项目公司注册资本为40亿元。资金来源上，由方兴地产和上港集团(5.64, -0.60, -9.62%)各出一半。如果项目未来融资额超过80亿元，将由方兴和上港协商后再共同融资。

　　不过据记者掌握的信息，目前80亿项目资金中，只到位了40亿注册资本。至于剩下的40亿何时到位，方兴地产投资者关系部人士表示尚不清楚，也没有透露具体原因。

　　上海一家开发商向记者透露，今年方兴地产曾与其谈过进行合作开发的事宜。

　　“方兴大概在6月份提出希望和我们合作开发海门路项目，如果地价没有那么高，还是可以考虑的，毕竟这一地块还有一定发展潜力，但现在我们不敢轻易进入，主要因为项目土地价格较高，加之这一地块周围并不是成熟的商办区域，此时进入我们认为有一定风险。”上述房企人士向记者表示。

　　后续投资面临资金压力

　　有分析人士指出，上海海门路地王项目搁浅，除了因为地价高、投资周期长，也与方兴地产资金状况有关。

　　“如果要开发海门路项目，预计投资额度将超过百亿。对方兴地产来说，一笔巨额资金投下去，却要用相当长的时间才收回来，还不如推迟项目开发。”同策房产一位研究员表示，由于方兴地产去年以来扩张力度较大，在财务方面也很难继续支持地王后续投资。

　　方兴地产2013年半年业绩显示，上半年收入约111.3亿港元(约合87.8亿元人民币)，较去年上升101%，不过现金流量却从2012年年底的128.8亿元降至92.8亿元，净债务由去年底的146.8亿元增至218.5亿元，净负债率也由2012年年底的42%上升至53%；即在半年时间里，方兴地产净负债率上升了11个百分点。

　　同时，方兴地产上半年仅融资成本就达6亿元，较去年4.86亿元增长了24%。

　　方兴地产相关人士坦承，因为新项目开发，对项目贷款需求大幅增加，导致公司负债率和融资成本增加，但强调公司融资成本较低，还款压力不大，并表示，第三季度公司销售情况好于上半年。

　　方兴地产公告显示，上半年该公司共向银行贷款317.8亿元，较2012年年底增加了12%，其中需一年内偿还的部分为72亿元，3至5年还款的部分为143.5亿元。

　　“从其披露的财务数据来看，今年还款数量并不小。方兴地产融资能力较强，但如果再进行较大规模投资，压力的确比较大，这就不难理解，为何方兴地产没有继续把资金投到海门路项目上去了。”克而瑞分析师朱一鸣表示。

　　记者在采访中也了解到，由于在长沙等几个大型项目上对资金需求量较大，因此方兴地产对短期内难以产生收益的项目并没有太大兴趣。

　　2011年方兴地产启动了长沙梅溪湖项目，总投资额度高达600亿元。长沙一家房企人士告诉记者，梅溪湖项目发展前景虽然不错，但主要进行土地一级开发的方兴地产也在这一项目中沉淀了不少资金。“除了做一级开发，方兴地产自己在梅溪湖有商办和住宅项目，这一项目用去他们不少资金。”

　　方兴地产披露的信息显示，长沙梅溪湖土地一级开发项目占地面积11.4万亩，方兴地产主要负责征地拆迁及市政建设一级开发。而公司在长沙的另一建筑面积达52.5万平方米的金茂梅溪湖项目，也在同步开发过程中。在进行上述两个大型项目的同时，方兴地产还在开发一个12.7万平方米的梅溪湖国际研发办公楼项目。

　　虽然已经在开发几个大型项目，但方兴在土地市场扩张的步伐仍在继续。

　　方兴地产执行董事李从瑞在今年半年度的业绩会上向媒体透露，今年年初方兴地产已获取了近100亿元土地。“按照正常的预算，我们的土地已经完成了预算指标。在下半年仍会购买一些土地，具体措施正在制定中。”

责任编辑：冰心

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