SOHO中国转型的几个挑战

来源：财新网　　　　　时间：2013/4/18 10:44:31　　　　　

　　历经“房姐”“外资”等争议与风波之后，SOHO中国（00410.HK）近日发布了其2012年业绩报告。2012年，SOHO中国实现营收153亿元，净利润105.85亿元，剔除投资物业的评估增值之后的核心净利润约33.35亿元。另外，手中持有现金约220亿元，净负债率仅2.6%。　

　　历经“房姐”“外资”等争议与风波之后，SOHO中国（00410.HK）近日发布了其2012年业绩报告。2012年，SOHO中国实现营收153亿元，净利润105.85亿元，剔除投资物业的评估增值之后的核心净利润约33.35亿元。另外，手中持有现金约220亿元，净负债率仅2.6%。

　　这份看上去不错的业绩，却是SOHO中国散售时代最后的“荣光”。2012年确认的营业收入，大多来自2010年的销售，那一年，SOHO中国的销售额达到历史最高的238亿元。随后的两年，销售业绩大幅下滑，2011年为109亿元，2012年为94.68亿元，而未来两三年内，SOHO中国的营收、利润还将继续下滑。
　　SOHO中国在2012年8月宣布转型，从散售转向自持。SOHO实际控制人潘石屹、张欣夫妇对外的说法是，北京、上海商业物业租金在上涨，同时，转向持有获得稳定租金收益也有助于资本市场给出合理估值。这种说法不无道理，但转型背后更多是被动与无奈，SOHO中国的散售模式再无法持续。

　　业界对SOHO中国散售模式的诟病由来已久。散售的弊端在经年累积后，终于令SOHO中国无以为继，不得不寻找新路。SOHO中国定位在北京、上海的核心地段开发投资物业。其散售项目虽然所处地段大多优越，但建筑质量低下，招商层次不高，换租频繁，小业主难以协调，管理混乱。SOHO中国2010年之后很难在北京拿到土地，继而将重心转向上海，连续收购了11个项目。但是在土地招拍挂市场上，SOHO中国仍然难有斩获。

　　潘石屹过去赖以成名的“大客户营销”，在2011年之后也风光不再。一方面，经济不景气，来自山西、陕北、内蒙古、唐山等地能源富豪、钢铁大亨们，财富缩水，资金断流，无力再一掷千金地大肆买楼。SOHO中国的客户名单中，这类客户消失了一大半。SOHO中国的上海项目，主要依赖浙江温州、义乌的老板们，民间借贷崩盘后，他们的购买力也急转直下。而品牌公司、地产基金或机构投资者，又看不上SOHO中国的项目。

　　另一方面，此前高价买楼的投资者并未获得相应回报，甚至被深套其中，也令SOHO中国对投资者的吸引力大降。最为典型的是北京三里屯SOHO，2008年时的销售均价接近5万元/平方米，部分商铺的价格更在10万/平方米以上。然而，直到今天，三里屯SOHO的商铺仍有60%-70%的空置，即使出租经营的商铺也都是冷冷清清。一街之隔的三里屯VILLAGE，与三里屯SOHO几乎同步运营，如今在人气、商户质量、租金水平上都远远高于SOHO。三里屯VILLAGE的商铺每平米的租金在30元/天以上，大致是三里屯SOHO租金的3倍左右。在三里屯SOHO，财新记者听到了一个极端的一个例子，一个200平方米商铺的业主，提出一年免租，只需租户交物业管理费，仍没有商户愿意入驻，2010年交房后空置至今。

　　SOHO中国的高售价，给自己带来了高利润，但却大幅透支了投资人的收益空间。另外，SOHO中国项目的商铺售价远高于写字楼，所以，其商铺比例通常很高，一些项目达25%以上，也给后期招商运营带来极大困难。SOHO中国的大客户们，没有获得相应回报，感到被“忽悠”，也不愿再跟随潘石屹的脚步继续买楼。所以，SOHO中国最近两年的销售额急剧下降。

　　SOHO中国被迫转型持有物业，但这绝非坦途。财务模型和商业模式都需要全新的调整。首先是财务上的挑战，现金流趋紧、负债率上升、收益率下降。据SOHO中国财报披露，用于销售的项目仅有三个，位于北京的银峰SOHO（塔1、2）和位于上海的中山广场、静安广场。据财新记者测算，能变现的剩余可售货值约100亿元，加上手中现金220亿元。但是，目前SOHO中国有10个项目在建，建筑面积超过250万平方米，投资额超过200亿元。此外，截至2012年底，SOHO中国有接近150亿元的银行贷款需要偿还。没有散售的现金回笼，现金流趋紧将是SOHO中国首要面临的挑战。

　　同时，伴随新建项目的新增贷款，负债率的上升也不可避免。更重要的是，从散售转型持有，SOHO中国的收益率将急剧下降。散售模式下，SOHO中国的毛利率达59%，核心净利润率达22%，非常之高。以已经散售的丹棱SOHO为例，SOHO中国采取短平快的策略，收购项目后，迅速改造，几个月内销售一空。就单个项目而言，年化收益率在60%以上。但是，转型自持，写字楼的毛收益率大致在7%-8%，而商铺部分只有3%。

　　在地产圈，SOHO中国以营销能力和低买高卖见长，但短于物业管理和商业运营。恒隆地产董事局主席陈启宗曾说，“SOHO中国转型持有物业，老潘先得把建筑质量搞好”。散售时代，项目卖完即与开发商再无瓜葛，尽管SOHO的建筑质量多被诟病，但也未对SOHO中国的经营造成致命影响。但是，自持之后，如果建筑质量仍如从前一般，不仅无法招徕高质量的品牌客户，后期也会增加大量维护成本。另外，自持经营所面临的对象与散售面临的客户完全不是一个群体，物业的直接使用者对建筑质量、动线设计、空间布局的要求更加具体，且招商的能力至关重要，对商户品牌及租金水平的规划，这些都需要浸淫多年的专业团队。SOHO中国一直缺乏强有力的招商和商业管理团队。目前SOHO中国引入盈石资产管理公司，合作进行运营管理，效果仍有待观察。

　　此外，SOHO中国目前的所有项目，都是在转型前取得。那些以散售模式进行的测算及规划，是否能适合自持模式，也非常值得观察。

　　毫无疑问，SOHO中国的项目，由于其所处地段较佳，都有极好的持有价值。潘石屹乐观预计，到2015年，SOHO中国的租金收入能达到40亿元。但是，要达到这个目标，SOHO中国显然还有很多的工作要做。

责任编辑：冰心

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