万科谨慎进军美国楼市：光谈判就用了两年时间

来源：东方早报　　　　　时间：2013/2/22 13:12:28　　　　　

　　2011年，斯派尔(Rob Speyer)与中国最大的住宅开发商万科企业股份有限公司(000002.SZ)董事长王石会面，他本来以为只是短暂地见面打个招呼而已。　

　　2011年，斯派尔(Rob Speyer)与中国最大的住宅开发商万科企业股份有限公司(000002.SZ)董事长王石会面，他本来以为只是短暂地见面打个招呼而已。

　　然而，这次会面最终却为万科进入美国市场铺平了道路。美国当地时间2月18日，有美国头号房企之称的铁狮门(Tishman Speyer Properties Inc。)和万科宣布，两家公司已经达成协议，将在旧金山建造两栋豪华的公寓大楼，共包括655套公寓，这将是旧金山最大的公寓项目，也是万科首次进军美国房地产市场。

　　斯派尔的头衔是铁狮门总裁兼联合首席执行长。他说，由于万科在美国寻找合作伙伴时一直采取小心和审慎的策略，两家公司经过了两年的谈判才达成协议。

　　中资抄底美国楼市

　　“雷声大雨点小”

　　斯派尔提到了他在自己位于洛克菲勒中心的办公室与近年长期游学哈佛的王石吃早餐的事：“我们真是一拍即合。”两人交换了手机号码，随后，斯派尔到中国会见了万科高管。两家公司于去年12月就旧金山市中心规模6.2亿美元工程的协议框架达成一致。

　　达成协议之前双方的长期示好过程表明，全球第一人口大国的投资者正对美国的商业地产采取有选择的策略。

　　地产领域的一些人早已预测到，中国将展开一轮对美国房地产的投资，与上世纪80年代末日本人的购房热潮类似。但到目前为止，中国进入美国房地产市场的速度仍然缓慢。

　　房地产业的高管说，中国的投资受到监管限制，例如中国的保险公司禁止直接投资外国房地产，这种状况直到去年才得以改变。但是总体说来，中国的投资者还是不愿意冒险进入美国市场。中国主权财富基金——中国投资有限责任公司(中投公司)前房地产主管刘嘉霖(Collin Lau)说，该领域的投资现状是“雷声大雨点小”，有实力的中国投资者进入美国楼市还需要一些时间。

　　根据Real Capital Analytics LLC的数据，自从2007年以来，中国企业总共从美国购买了价值19亿美元的商业地产(不包括对房地产部分股权或私募基金的投资)。这一水平远低于韩国、日本和加拿大，这三个国家的数字分别为36亿美元、37亿美元和320亿美元。

　　中国银行(2.98,0.01,0.34%)正在谈判参与

　　曼哈顿索尼大厦收购案

　　进入美国楼市的大部分中国投资来自中投公司，该公司已与黑石集团和摩根士丹利合作进行了多项美国房地产投资，并于2010年购买了美国第二大购物中心运营商General Growth Properties 7.6%股权。

　　中资银行在拓展美国房地产业务方面同样步伐缓慢，他们一般仅限于主要城市的大交易。知情人士说，去年美国最大住宅建筑商之一的莱纳公司(Lennar)从中国国家开发银行处获得了17亿美元的贷款，这笔贷款支持的两个开发项目已敲定方案，计划在旧金山建造2万套住宅。

　　另据知情的房地产高管说，中国银行正在进行谈判，谈判内容是向美国地产巨头Chetrit Group购买曼哈顿索尼大厦的交易，提供6亿美元的按揭贷款。

　　万科的协议可能是未来更多此类交易的前奏。斯派尔说，从万科的角度来说，他们希望将之作为一个学习美国的住宅开发过程的机会，“我们希望这是一个更长期关系的开始。”(编注：中国房地产开发商在美投资案例屈指可数。万科进军美国之前，去年河南鑫苑置业斥资5400万美元，买下了一个规划建造200个住宅单元的纽约地块。)

　　万科不负责前述旧金山公寓项目的施工，这项工作由铁狮门全权负责，不过，万科将在一定程度上负责在中国向海外买家营销这些公寓。万科已证实该项目的目标客户群是中国大陆买家。

　　参与制定该协议的一名高管说，根据协议，万科将在注册资本2.5亿美元的项目中持有70%股权，铁狮门持有剩下的30%。整个项目预计投资6.2亿美元，另外的3.7亿美元成本预计通过举债获取。

　　旧金山发达的科技业助长了这里的公寓价格。铁狮门和万科开发的公寓价格预计将高于附近一个铁狮门于2009年完成的项目。后者的公寓价格在60万美元到600万美元之间。

　　至于未来是否会和万科达成其他协议，斯派尔说，“目前还没有计划。”

责任编辑：冰心

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