张欣回应销售收入下滑：售改租转型后必然趋势

来源：腾讯财经　　　　　时间：2013/1/25 13:19:44　　　　　

　　近日，有媒体援引一份SOHO中国在2013年1月发布的《瑞银大中华区会议演示文稿》中的数据称，SOHO中国2012年全年销售收入完成94.68亿元，只达到年中潘石屹(微博)透露的下调后的120亿元销售目标的78.9%。　

　　近日，有媒体援引一份SOHO中国在2013年1月发布的《瑞银大中华区会议演示文稿》中的数据称，SOHO中国2012年全年销售收入完成94.68亿元，只达到年中潘石屹(微博)透露的下调后的120亿元销售目标的78.9%。

　　此前，去年8月，SOHO中国宣布由销售向自持逐步转型，2012年度的销售目标也从230亿元下调为120亿元。但最终的结果却是，在大部分开发商提前完成年度销售任务后，SOHO中国连续第二年销售业绩未能达标。

　　对此，张欣对腾讯财经强调销售收入下降是转型之后的必然趋势，目前仅有一些尾房仍在销售，整幢的楼都改为自持，不再出售。

　　但是，此前的销售目标下调，原因就在于这一转型，SOHO中国当时对自己的尾房销售数字给出了120亿元的目标和预测，最终为何仅能完成80%？张欣并未提及这个问题。

　　对于转型的原因，张欣表示，目前中国的大规模城市化建设已经放缓，之前粗放型快速的建设要转入长期的经营和服务建设。SOHO在意识到这个情况之后主动进行转型，“现在建房子都已经建得很好了，下一步要管房子、租房子，不断地让房子产生新的效益。”

　　对于转型之后会否出现裁员的问题，张欣说，原有的销售人员将转为出租队伍，总体上人员不会减少，还会增加。

　　转型之后，商业模式发生巨大改变，业内人士分析称，企业的利润率、周转速度、现金流等关键财务指标都会降低，负债率还必然会上升。对此，张欣说，转型其实没有什么太大的不确定因素，她说，之前虽然是出售，但卖给投资者后，事实上出租仍由SOHO操作。“管理能力、出租能力、建造能力、收购项目能力，都一直是SOHO已有的强项，所以没有太新的（挑战）。”

　　对于资金问题，张欣说，之前SOHO一直是净现金，即贷款量低于现金量，转型之后，贷款量肯定会增加，因为不可能所有的房子都是用自有资金，还是需要一些银行的资金，但是SOHO依然会非常严谨地控制贷款率，到2012年为止贷款率基本不超过5%。

　　由于政府对住宅市场的调控，媒体上时常会有一些住宅开发商转向商业地产的消息，但张欣说，其实这是一个错误的信息，并没有很多住宅开发商转到商业地产，SOHO中国在北京、上海收购项目时，基本没有遇到过中国上市公司的竞争。

　　对于SOHO会否向二三线城市发展的问题，张欣说，在中国各个城市的土地成本和税收成本都差不多，但在租金回报率上，北京、上海遥遥领先，所以目前SOHO会密切关注一些二线城市的办公成熟度，但目前仍然主要集中在京沪两地。

　　张欣认为，房地产行业的洗牌已经开始。她以近期广受关注的上海外滩地块争议举例说，这当中就有行业调整的因素，部分资金链掌控不好的企业，不得不选择出售项目。“从资金相对紧俏的企业转到资金相对充裕的企业。我觉得行业调整已经发生了，未来的一段时间还会发生。”

责任编辑：冰心

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