前通州地王囤地三年始挖地基土地或升值5亿

来源：证券日报　　　　　时间：2012/12/24 12:02:59　　　　　

　　“年前项目只开8号住宅楼，均价在2.3万元/平方米，明年初开1号楼，售价最低将达2.5万元/平方米。”K2·玉澜湾项目售楼中心一位销售人员向记者表示，以后入市的房源将逐渐提价。　

　　“年前项目只开8号住宅楼，均价在2.3万元/平方米，明年初开1号楼，售价最低将达2.5万元/平方米。”K2·玉澜湾项目售楼中心一位销售人员向记者表示，以后入市的房源将逐渐提价。

　　实际上，这个名为K2·玉澜湾的项目所在地即为2009年6月轰动一时的北京通州九棵树地王，由华美地产旗下的北京祈连房地产以17.4亿元总价摘得，楼面地价约6265元/平方米。今年7月，本报记者曾赴该地现场调查，当时有附近居民向记者透露，这个项目今年春季才动工，如此算来，该项目是拿地近3年之后才开始挖地基。

　　值得一提的是，该地块曾一度因涉嫌囤地登上了2010年初国土资源部“晾晒”的闲置地王榜单。

　　不管怎样，这个昔日的京东地王已经入市，但其推出的首栋房源入市销售均价已经达到楼面地价近4倍。在市场预期向好的背景下，该项目相关销售人士甚至向记者表示，明年预计项目部分户型最高单价将达3.8万元/平方米。虽然这一售价有点骇人听闻，但届时若真如其所言，这一销售价格将达到楼面地价的6倍以上。

　　首期两栋楼利润或超2亿元

　　12月22日，记者经过项目施工现场，绕过停车场，几个巨幅广告墙映入眼帘。随后，记者以购房者身份进入通州区九棵树城铁旁的K2·玉澜湾项目销售现场看到，售楼中心座无虚席，不少人还站在沙盘周围咨询楼盘情况。

　　“项目紧邻九棵树地铁站，一共12栋住宅楼，每栋27层，全部以毛坯房状态出售，目前在售的是8号住宅楼。”一位销售人员向记者推介，楼盘地块2009年拿地，楼面地价甚至达到9000多元，最先出售的8号住宅楼几乎是以成本价在售，而明年陆续推出的房源都将提价。

　　值得注意的是，根据北京市土地整理储备中心网站的数据显示，上述地块为住宅可兼容商业服务业用地性质，建筑控制规模小于等于277752平方米，起始价为7.8亿元，最终以17.4亿元成交。

　　如果按照上述数据推算，该地最终的成交楼面地价为6264.58元/平方米，而非销售人员口中的9000多元。而且据记者了解，该地块现场竞拍时，参与竞拍的富力地产举过两次牌就因楼面地价超过5500元/平方米而放弃了。其他房企高层当场也曾对媒体表示，这块地将来卖到1万元/平方米不成问题。

　　然而，令人感到意外的是，项目并未以1万元/平方米的售价快速入市。时隔3年半之后，据记者在售楼中心现场获悉，项目入市均价约2.3万元/平方米，甚至其销售人员还向记者反复表示，项目会逐渐提价，明年最后一栋楼将于5月入市，届时单价将达3.8万元/平方米。

　　事实上，有业内人士向记者算了一笔账，以上述楼面地价加上建安成本、财务成本等各种成本，该项目每平米成本约为16000元/平方米，最多不超过18000元/平方米。

　　据此，保守估计，以8号住宅楼均价2.3万元/平方米计算，该项目每平米利润将在5000元/平方米左右。

　　值得一提的是，据北京市住房和城乡建设委员会网站显示，上述项目1号和8号住宅楼均已在2012年12月15日拿到预售证，两栋楼的销售状态均为“开盘”。其中，1号楼住宅拟售价格为26982元/平方米，8号楼为28018元/平方米，批准销售面积共计为46209.04平方米。

　　至此，上述业内人士向记者表示，如果1号和8号住宅楼都以2.3万元/平方米的价格顺利成交，项目每平米利润约为5000元，那么其首期取得预售许可证的上述两栋楼利润将达2.3亿元，而项目若逐步提价，利润空间也将更大。

　　土地“晾晒”三年半才入市

　　资料显示，该地块在2009年曾轰动一时。2009年6月25日，该地块竞拍起始价为7.8亿元，而当时业界对其成交价估值为12亿元，其结果却大出意料，最终被华美地产旗下北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元摘得，当时经过了125轮竞价，溢价率高达123%，一举晋升为当年的京东地王。

　　然而，出乎业界意料的是，华美地产摘得该地后，并未如外界预计一样以售价1万元/平方米左右快速入市，而是因各种原因逐年推迟项目入市时间，拿地3年半后才堪堪入市，2012年12月15日，该项目正式开盘。

　　此外，记者在现场看到，只有一栋楼盖了几层，有几个施工人员正在施工，而施工现场有不少土堆，大片地域还处在挖坑阶段。

　　更值得注意的是，该地块还因迟迟不开工曾一度涉嫌囤地，进而登上了2010年初国土资源部“晾晒”的闲置地王榜单。

　　对此，当时有声音称，该项目迟迟不开工的原因与其规划改变和华美地产拖欠土地出让金有关。

　　而后记者查阅资料发现，去年7月，北京市国土资源局通州分局在一份关于九棵树大街项目的答复中表示，因为地块内有保留的一幢电网办公楼，使项目规划设计及审批过程受到一定影响。此外，据悉在上述申报规划方案过程中，教委提出在地块内建设独立占地幼儿园，但公司认为招拍挂文件并未有相关要求，项目也未达到配建幼儿园的规模，因此一直在多方沟通之中。

　　对此，有消息人士表示，2011年北京楼市陷入低谷，华美地产旗下的K2地产多个项目销售资金回笼缓慢，公司资金压力较大，甚至在今年5月初，北京朝阳区百子湾地王正是由于华美地产拖欠土地款，最终遭到政府收回，其参与竞拍时缴纳的1700万元保证金也不予退还。

　　土地升值近5亿元？

　　事实上，华美地产及其旗下K2地产一直未曾回应该地块迟迟不开工的原因。不过，有消息人士向记者表示，这块地现在升值不少。

　　该人士称，目前该区域商业配套已经非常完善，与该项目仅一路之隔的金成中心高端写字楼也已经入市，瑞都国际金融街(6.09,0.03,0.50%)也相继有商铺入驻，附近地价已经今非昔比，尤其同区域内几乎已经没多少住宅用地出售，地块更显稀缺。

　　无独有偶，据记者了解，今年11月26日，万达以14亿元摘得通州区永顺镇北苑商务区内C2商业金融用地、R2二类居住用地、R53托幼用地，楼面地价达9014元/平方米；11月29日，万达以19.2亿元再度摘得通州区永顺镇北苑商务区内C2商业金融用地、R2二类居住用地，楼面地价达7786元/平方米。

　　对此，上述人士向记者表示，以上述两宗附近区域地块为参考，结合通州附近区域土地出让的价格来看，尤其紧邻地铁的优质住宅地块楼面地价都会超过8000元/平方米。保守估计，以8000元/平方米来计算，该地块大约升值了4.8亿元。

　　不过，该人士同时也向记者强调，虽然地块升值，但其耗费掉的财务成本也不少，而这要根据企业本身的财务费用等具体情况来计算。

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责任编辑：冰心

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