以建设设施农业为名，实为违反土地利用规划建设别墅。黑龙江省大庆市龙凤区棚室建设指挥部一手操纵这一土地违法案件已经被查处。国土资源部执法监察局(以下简称执法监察局)11月26日公开了包括这一案件在内的5起违法案件的查处结果。
“禁墅令”下有隐忧
据《法制日报》报道称，2011年7月,国土资源部与农业部联合发出通知,严禁以搞设施农业的名义进行房地产开发。然而，黑龙江大庆市龙凤区棚室建设指挥部却对此置若罔闻,结果弄巧成拙。早在去年初，大庆市龙凤区棚室建设指挥部在生产区违规建设了164栋超标“看护房”，总占地850亩。其中，单体占地120平方米,建筑面积222平方米。今年1月,国土资源部宣布对这一案件进行挂牌督办。
执法监察局称，在今年4月通报龙凤区这一案件时明确表示,这个案件是以发展设施农业为名,违反土地利用规划建设别墅。截至2012年3月,龙凤区向阳村委会已与冯家窑地块、兴杨集团地块的164栋“看护房”所有人解除了《棚室招商合同书》。龙凤区已组织拆除了在建“看护房”50栋。根据执法监察局近日公开的查处结果,在大庆市龙凤区违法占地建住宅案中,有三名地方党委官员被处分。
值得注意的是，与大庆龙凤区的“看护房”（别墅）相比，山东省莱州市的别墅项目则心存庆幸，至今仍未被查处且正在热卖当中。
资料显示，位于山东莱州市境内的大基山是国务院文物保护单位，国家３A级旅游景区、省级生态自然保护区，是道教文化发祥地。古往今来一直是人们乐于休闲游览的佳地。也正如此，引来房地产商的青睐，伴随着开发进度一处定位高端住宅的别墅项目——颐和山庄，正式落户大基山森林公园向东一公里处。
正如有媒体报道所称，该项目西沿S307省道，距莱州市区8公里，交通便利。东北两侧紧靠森林自然保护区和风景旅游区，南面为九顶莲花山。项目三面环山，两侧邻水，是建设新民居的首选之地，也是胶东半岛生态之园，在正式销售以前就已经备受关注。
颐和山庄有关负责人在全球首发盛典启动时还宣称，颐和山庄住宅区一期建筑面积78000平方米，其中单体洋房64栋，小高层5栋，可容纳住户323户，完成投资3亿元，年底前全部竣工，工程质量争创省优。颐和山庄生态居住区以“高雅精典，融入自然”为建设理念，唱响“名山宝地风水好、冬暖夏凉气候好、水清水秀环境好、长寿之乡颐和好”的主题歌，使更多的居民奔向长寿之乡，安居颐和山庄。
山间别墅火热销售
11月27日，《中国产经新闻》记者在位于山东莱州市文昌街道大基山森林公园向东一公里处的颐和山庄，亲身体验了这个号称莱州唯一体验式山体生态别墅区。据了解，颐和山庄项目具体位置坐落于莱州市文昌街道后河村和后店子村间，售楼部位于项目所在地，开发商为河北沧州东塑房地产开发有限公司。
记者现场发现，别墅群是由数十栋独别墅组成，放眼望去气势磅礴，其实景效果迎合了项目所宣称的“唯美西班牙建筑风格与自然环境相当益彰。独栋电梯别墅，瞰景小高层，内部空间大气、方正，视觉亮丽。明快前庭，后院围合设计与自然共处一室，主客独立分层，全套房设计，独享一方私密与尊贵”。
在现场售楼处了解到，目前已建好的别墅有63栋，面积最小的是434平方米，其他的大部分都在500平方米以上，502、508、580平方米，价位平均一幢600万左右，实行一幢一价，均价每平方米是13700多元，绿化率50%以上，一二期占地共计一千亩，房产证在交房后的一年内可办理。目前，同期开发的5幢小高层所售均价为3200元每平方米，总共323套。
另据山东《齐鲁晚报》报道称，该项目从2010年开始规划，2011年3月底正式开始开工建设。项目总规划面积达28万平方米，占地面积4000亩，景观面积5万平方米，分为中心商务区、生态休闲区、农业体验区三大功能区，是集旅游、休闲、商务、农业于一体的大型综合项目，总投资30亿元。
看着高低起伏、占地面积少说也有百余亩的豪华别墅，当地村民意识到，随着颐和山庄的不断延伸，他们的地会越来越少，而经济补偿也是少得可怜。昔日的热土如今却被一幢幢并不属于村民的别墅房、商品房取而代之，他们对未来陷入了无奈和绝望。一位长期在外经商的后河村赵姓村民这样对记者说。
后店子村村民老张告诉记者，这是当地政府打着改善优化生态环境的幌子，以“以租代征”的形式建的商业化别墅，非但没有国家审批，还成了当地政府的亮点形象工程。
为此，当地村民普遍认为，该项目在建设期间时常闪现当地政府官员身影，体现当地政府对其支持力度。据《胶东在线》网发布信息称，颐和山庄全球首发盛典于9月22日举办当晚，莱州市委、政府及文昌街道办事处主要官员集体到场出席。
记者采访中发现，“颐和山庄”不仅大片占用村集体土地，而且征地、审批、建设、销售各个环节层层涉嫌违法违规。当地相关职能部门非但没有起到应尽的监管责任，更是对该项目建设一路“绿灯”。
据莱州市住房管理中心网站中“信息公示”栏载明，目前，颐和山庄（别墅）房产项目取得土地使用权证：“莱州国用(2010)第4808号、莱州国用(2010)第4809号，土地权证类型： 出让，期限为：2010年11月11日至2080年3月4日；建设用地批准书： 莱发改字(2010)128号、莱发改字(2010)129号；规划许可证： 建字第370683201100041号、建字第370683201100042号；施工许可证： 莱建施字第370683201100027号、莱建施字第370683201100028号；预售证号：莱房售字第000186号”等内容。
巧立名目规避监管
众所周知，早在2003年国土资源部就明令“停止别墅类用地供应”。今年2月公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。这已经是自2003年以来的第五道”禁墅令“。按照国家有关规定，独栋别墅无法通过政府部门的立项与规划审批。然而，颐和山庄这个典型的独栋别墅项目又是如何通过当地监管部门层层审批的呢？
记者调查发现，颐和山庄采取巧借生态保护名义进行报批，通过以租代征形式拿地等变通手段试图规避开发建设别墅的监管。
沧州东塑房地产有限公司莱州分公司崔主任在接受记者采访时表示，他本人原为文昌街道办的一位干部，后来退休后返聘至东朔公司任职，从头至尾参与了此地块的开发。据崔主任介绍说，颐和山庄是以大涧林场项目的名誉在烟台市林业局作了备案，并被莱州市列为重点项目，市政府多次组织人进行了观摩。该项目包括4000亩的生态林业和600亩果园。
这一点，记者通过沧州东塑集团莱州分公司总经理王浩得到证实。王浩曾对媒体表示，这个项目的身后为大涧山，起初由于矿石的开采，大涧山上已是光秃秃的一片。该公司在大涧山上种了一万多棵树，对山体进行了绿化。同时，对大涧山的三个水库进行了利用，把水流引向园中，采用循环水设置，让青山与流水打造精致的园林景观。由于该项目坐落在大涧山前，与道教文化浓厚的大积山仅一山相隔，后期的旅游大概念就是把大积山和大涧山融合到一起，做成不仅仅是道教文化，还有其他文化在内的一个综合性旅游景区。
王浩还称，根据计划，一期工程预计到今年年底竣工，二期工程也于今年10月启动。届时，这个莱州最大规模的综合性平台将初具雏形。
以租代征占地千亩
崔主任还向记者描述称，当时沧州东朔集团的王浩到莱州来旅游，看中了这块地方，经过与地方政府协商，便于2005年将这块地方租了下来，每年给地方上2万元的租赁费，对山坡进行植林绿化和养护防火，此处为荒沟，连接着水库和南洋河，并将林区内的护林房改造成了二层楼，本意为将来作为养老、看山的住所。
去年，王浩又看中北坡的山林，以一年10万元的价格将北坡租赁下来，同时以林业保护的名义签订了租赁合同。对山坡进行了绿化之后，不断有朋友来看，便发现了中间地段的这块荒地，属于后河村和后店子村的集体土地，但是不在耕地范围内，也并不归个人所有，只有部分村民零散地种了些杏树、地瓜，大部分为两村村民的坟地，经协商，公司对果树的人家给了些补偿，将坟地给予一部分费用补偿后，另选址进行了迁坟，将113亩地进行了征用，并办理了用地手续。规划将当地的果树进行优化推向市场，并进行山地开发、植树。在空地上建了专家用房和企业用房，为了提高土地利用率，沿山又盖了5幢高层住宅。
针对颐和山庄项目实际占地仅为113亩，并且已经获得用地批复的说法，记者来到莱州市国土局采访核实。不解的是，莱州市土地管理局用地科王主任解释称，该地块2009年进行的征地，2010年进行的招拍挂手续。但对于该宗地块的用地批复手续，王主任以其他原由婉拒记者查阅。
文昌区街道办主要负责人则向记者坦言，对于外界所宣称颐和山庄总占地面积为4000亩的说法，该负责人认为，那只是为了销售房产做的夸大宣传。该项目实际占地的确是100多亩，而且开发建设手续是齐全的，只是在办理过程中不排除做了一些变通。
不过，据颐和山庄售楼处工作人员介绍，目前该项目已占地千亩。现正在对外公开销售63幢独栋别墅及高层。滑稽的是，颐和山庄热销的别墅却被崔主任解读为“专家楼”和“企业用房”。
事实上，颐和山庄开发的一期别墅与住宅全部正在对外销售，而且正处于客户回馈期，即优惠期。据售楼处工作人员介绍，目前别墅已经卖出去十余幢，而住宅楼剩余不足20套。
那么，“专家楼”和“企业用房”的说法又是从何而来呢？记者通过梳理后发现，唯一有迹可循的是王浩在接受媒体采访时的一席话。
据王浩介绍说，该项目力图吸引国内外知名企业，带动莱州以及周边地区的经济发展。目前，中心商务区已有中海物流、山东黄金(36.86,0.39,1.07%)、上海复星、香港联合基业等20余家国内外知名公司签约入驻。项目于2014年全部竣工后，预计入驻公司将超过60家，可容纳5万人商务休闲，年可实现产值15亿元，利税2亿元。
显然，颐和山庄从地方重点项目到每套别墅几百万的规划及建成，这些都可以说明，开发商与地方政府之间的“默契”程度。以至于地方对这一违法项目不仅没有制止，反而积极鼓励该项目的建设。值得注意的是，地方只重视到该项目对于当地经济的拉动作用，却忽略了违法项目造成的社会公益损失。
按照王浩的说法，这个以莱州大涧山林场名义开发建设的综合性项目或将发展成一个可年创收10余亿元的商业化项目。以其中颐和山庄（别墅）为例，虽然踩“红线”冒有一定风险，但通过其变通欲使其合法化，最终让开发商和地方实现互惠双赢。实际上，这也迎合了敢于顶风违建别墅者的商业利益，从开发成本和利润来说，一般别墅建设往往选在市郊，土地价格相对便宜，一位开发商向媒体透露，“建设成本不过十几到二十余万，对周边配套设施的要求也低，但转手就以几百万甚至上千万价格卖出。”对地方政府而言，别墅比普通住宅的用地价格和土地增值税、契税高得多，由于“土地财政”的惯性，一些手握权力的人默许或是纵容别墅建设。有业内人士这样向记者分析说。
有专家建议，完善相关制度的同时，还必须要对开发商进行全过程的监管。首先，从规划、国土、建设等诸多环节进行把关、核查。此外，还必须要加大开发商违法违规建设的成本，不能让违法违规行为赚到钱。否则这就是为其他开发商前赴后继地违法违规树立榜样。与此同时，为遏制这种违规现象的蔓延，需着力加强对政府部门监管缺失的问责力度。
值得注意的是，颐和山庄开发商——沧州东塑房地产开发有限公司隶属河北沧州东塑集团。据了解，河北沧州东塑集团是拥有一家上市公司（沧州明珠(6.58,0.11,1.70%)塑料股份有限公司）和数家子公司的集团公司，连续多年被省市评为“文明单位”荣誉称号，两次被全国总工会授予“全国五一劳动奖状”荣誉称号，连年被评为“河北省百强民营企业”。并且该集团公司始终奉行“忠诚守信、回报社会”企业道德理念，在当地有口皆碑。然而，该集团下属的房地产公司近年开发的房地产项目中却涉嫌存在诸多方面的违规，不仅是山东莱州颐和山庄，就连正在沧州市境内开发占地260亩的“明珠商贸城”也涉嫌存有违规迹象。对此，本报将继续关注。