中粮香港揽“壳” 意在其地产业务实现海外上市

来源：中国房地产报　　　　　时间：2012/7/23 9:18:26　　　　　

　　7月17日，香港上市公司侨福建设企业机构有限公司（侨福企业，0207.HK）公告称，中粮集团旗下的中粮香港以每股0.92港元作价，向公司主席黄健华及兄弟收购3.937亿股股份，涉及金额3.622亿港元。　

　　7月17日，香港上市公司侨福建设企业机构有限公司（侨福企业，0207.HK）公告称，中粮集团旗下的中粮香港以每股0.92港元作价，向公司主席黄健华及兄弟收购3.937亿股股份，涉及金额3.622亿港元。

　　交易完成后，中粮香港将持有侨福企业已发行股本的约73.5%。

　　中粮香港表示，除了现在的物业及投资业务外，将研究是否适宜进行任何资产或业务收购。

　　更多业内人士倾向认为，中粮香港入主侨福企业，意在曲线实现其地产业务的海外上市。对此，记者多次联系中粮集团媒体负责人希望证实此观点，但没有得到相关答复。

　　地产海外谋“壳”？

　　不仅有中粮香港谋“壳”之举，去年下半年以来，金地、招商、万科均将“橄榄枝”伸向香港资本市场。对于内地房企的这种香港买“壳”趋势，接受记者采访的多位人士皆表示，内地暂停房企IPO及再融资，相对而言，香港市场融资机会更多，关键是收购香港“壳”资源很便宜。

　　但盛富资本和协纵国际总裁黄立冲并不认可香港“壳”资源便宜的说法。他表示，内地房企热衷于在香港买“壳”资源，并非因为现在是一个买“壳”的时机。“不是‘壳’资源是否便宜的问题，而是内地房企在内地上市融资暂时没路可走。”

　　黄立冲表示，目前香港100%股权的净壳价格，即所谓的“行价”一般在3亿~3.5亿港元。他为记者算了一笔细账：中粮香港收购侨福企业73.5%股份所支付的3.622亿港元，相当于为“壳”资源和侨福企业的净资产值这两部分支付对价。侨福企业的资产净值大约为1.9亿港元，这些资产是经过重新估价后的，考虑债务总额打折后净资产值约为1.5亿港元，折合到中粮香港持有其73.5%股份所对应的资产价值大约为1.1亿港元，那么减去这1.1亿港元，73.5%的净“壳”价格约为2.5亿港元，折回100%大约为3.4亿港元，基本符合行价。

　　有分析人士认为，中粮香港买“壳”之举是为其地产业务海外上市铺路。

　　从2009年开始，中粮集团董事长宁高宁就提出整合中粮旗下地产业务的想法，之后不断有各种整合的消息传出。2011年，中粮集团在北京、上海、天津、烟台、成都5个城市成立城市公司，将中粮地产(000031,股吧)与中粮置业的资产整合起来，厘清股权关系，统一管理，为上市做基础工作。2012年一季度，中粮集团整合其地产业务又已迈出一步，中粮地产、中粮置业、中粮酒店事业部的人事员工档案、资料已完成整合。

　　据了解，中粮集团整合其地产业务主要分为三步：第一，人事整合；第二，资产整合；第三，上市。

　　此前宁高宁在接受媒体采访时称，中粮集团成立了一个事业部，是因为股权还没有统一起来。他希望首先通过事业部进行地产业务的融合，然后，再通过股权的整合来完成上市。

　　宁高宁原本希望该计划能在2011年年底实现，但该事项一直未能取得突破性进展。

　　整体注入or商业注入?

　　中粮旗下地产业务经历多年整合，入主侨福企业被外界看作是中粮地产业务整合的关键一步。那么中粮集团会何时注入地产资产？

　　“香港《反向收购》法律规定，借‘壳’24个月内不能注入过多资产。在这期间，如果中粮注入的资产超过该“壳”规模的50%，则要重新IPO。这意味着，未来24个月内，中粮只能作为侨福企业的大股东，双方可以一起投资和拿地，但不能实现庞大的地产资产注入计划。”一位长期观察中粮集团的投行人士对记者表示。

　　从远景来看，中粮集团注入地产资产是迟早的事。但外界关注的是，中粮集团会将哪些地产资产注入？

　　“一种可能性是将包括住宅、商业地产、酒店在内的优质地产资产注入这个‘壳’，实现地产业务整体海外上市；另一种可能是只注入商业地产资产。”上述分析人士表示。

　　2010年11月10日，宁高宁曾透露中粮地产业务整合路径：集团地产业务将实现A+H股整体上市。中粮集团为此设定了“人事一体化结合”、“股权一体化结合”、“资产一体化结合”的三步阶梯。早前有分析师表示，如按照宁高宁的A+H计划，即保留中粮地产内地A股的上市地位，同时在H股实现整体上市。

　　“但这涉及中粮置业与中粮地产的整合，中粮地产业务并未整合到位，难度重重。”上述分析人士说。

　　上述投行人士认为，中粮集团可能会在未来注入持有型物业，如其旗下的商业地产和酒店。“这种操作方式相对较为容易。”

　　今年3月3日，宁高宁在全国两会间隙向媒体透露，集团旗下商业地产预计将在香港上市，但目前仍在等待批准。早在2009年11月16日，宁高宁便表示，集团拟拆分旗下商业地产在香港及内地两地上市。

　　“从宁高宁前后的表述来看有些混乱，是整体地产资产海外上市？还是商业地产海外上市？不是太明白。”上述分析人士称。

　　他表示，如果中粮集团希望注入商业地产资产，最有可能注入的是大悦城。

　　对于大悦城的发展，中粮集团提出，未来3～5年，将推进30家大悦城在全国落地，从而实现将大悦城打造成优质商业资产。

　　“但我认为，目前大悦城建成营运的项目占比较小，多数都处于在建状态，目前并不适合注入‘壳’中，因为即使注入了，市值也会很低，不划算。”上述投行人士表示。

　　在黄立冲看来，未来中粮集团具体会将哪些地产注入很难说。中粮若要避开24个月的注资限制，最有效的方式是把旗下商业地产资产与侨福企业签订包租合约，这样商业物业的现金流就会被上市公司截留，使买‘壳’后上市公司市值上升。

　　“不过，中粮是国企，很多决策未必是按照纯市场化来决策和运作的，具体会采用哪种方式目前很难判断。”黄立冲说。

责任编辑：贾迪

【字号大中小】【打印】【关闭】

推广：中粮,香港,上市 ,业务,

CENN 瞭望台