相比2010年以27500元每平米的楼面价高调竞得大望京1号地，地王项目远洋?万和公馆最终选择在降息后首个周末低调入市，并创造了8.2亿元的销售额。经历了调控限制、定价困难和延迟开盘等风波，远洋地王跟随楼市全面回暖之风步入销售环节，解套意愿强烈。

　　远洋的地王困局折射了当前中国房地产市场地王项目的普遍命运。定位困难、销售遇阻和资金链重压导致企业经受严峻考验。同为楼市上升阶段拍地、冷清时段入市，地王命运深受调控影响而产生周期性波动，每每处境尴尬。

　　昔日地王 骑虎难下

　　时间回到2010年，北京五环周边土地楼面价从未高至27500元每平米，惯拿高价项目的远洋在经过84轮竞拍过后捧得大望京1号地而归，扣除教育、医疗用地等之外的商品房地块最终以高达27529元每平米的楼面价成为当时北京单价地王。有中介人员回忆，大望京1号地王诞生的那一天，望京的二手房市场如同遭遇了一场强烈地震，“前一天说好要签合同的，然后到第二天业主就不签了，就要涨价了，大概每平米的幅度在三千到五千元左右。”

　　远洋野心尽现，然而之后的房地产行业气温急转而下，整体调控联动导致高端项目遇冷，前所未有的高楼面价瞬间成为大望京1号地的短板。远洋开始收起锋芒，地王难产等传言甚嚣尘上。

　　鲜有人注意到，远洋在拿地后选择了地块规划调整，减少了配套设施的土地规划。在采访中，远洋相关人士称，“经过多轮设计调整，形成一线型的独特产品设计”，然而亚豪机构市场总监郭毅认为，被迫高端化的望京地王调整规划体现了开发商缩减成本的意愿。

　　与此同时，截止今年2月份，万和公馆的楼面价已经超过当时周边地块楼面价近3倍。在市场尚未回暖的2012年春季，地王项目面临市场和成本的两难选择。

　　伴随着定价困难，远洋?万和公馆的开盘时间也一推再推。项目最早定于2011年10月入市，后因“公司对内部园林展示效果依然不满意，且项目售楼处尚未建设完成，不具备接待条件”而推迟。2012年4月22日终于取得预售许可证，但未公布具体开盘时间。

　　下调定价 前景存疑

　　蛰伏数月，曾经风光无两、被SOHO中国董事长潘石屹称为“离奇”的望京地王终于选择在6月9日的绵绵阴雨中“低调”开盘。销售人员解释，“低调”是指当日开盘活动，主要是购房客群规格很高，需要身份的私密性，这也是所有高端项目共同的特点，与价格策略无关。

　　项目均价最终定为每平米58000元。这较远洋地产4月份接受媒体采访时透露的每平米65000元价格下调约11%。曾有分析人士称，若以单价65000元的价格入市，成交情况估计不容乐观。对于降价开盘，万和公馆销售人员称，58000元的价格基于可比项目价格、自身成本及楼市调控大环境后的综合考虑。最终，远洋?万和公馆在开盘日销售了8.2亿元。

　　始终不被业界看好的的尴尬地王项目选择在此时入市再次引发热议。五月楼市火爆程度有目共睹，北京地区的刚需房源、改善型房源和中高端豪宅三箭齐发，共同助力销售量走高。远洋?万和公馆不免被评价为借力闹市。

　　北京远豪置业有限公司市场部策划总监王鹏程回应，项目已经具备开盘条件，在此时间入市，更多是因为产品打造周期的需求，也是蓄客比较顺利的结果。他同时透露，根据前期蓄客资料，万和公馆客户基本来自北京当地，望京地缘性客户占目前来电咨询和认购总数的60%-70%，与远洋前期设想基本一致。

　　远洋地产在接受新浪乐居采访时提到，就在远洋?万和公馆开盘前的两天前，6月7日晚，央行宣布三年来首次降息，他们认为，这对于楼市回暖是利好消息，而就豪宅市场而言，改善型自住需求成交情况一直无明显波动，“远洋?万和公馆无论是开盘前的高来访量和开盘后的热销均符合市场预期。”

　　北京中原地产市场总监张大伟分析，房地产项目拥有自身的开发周期，很难用上市业绩判断全盘销售，“市场在复苏，上市机会还不错，但是由于项目成本本身较高，所以难度也不小。”

　　风光不再 收敛锋芒

　　事实上，在北京市场，对于时常大手笔拿地的远洋而言，牵绊集团发展脚步的除了望京项目万和公馆，还有亦庄地王远洋天著。总价48.3亿、溢价率高达467.43%的远洋天著2011年下半年开盘时遭遇首月零成交。远洋天著似乎并未得到“天助”。

　　另一方面，远洋今年有140亿元人民币贷款、40亿元信托融资和55亿元地价到期，资金压力上升。

　　在地王情节频遭破灭后，远洋开始调整拿地节奏与思路。截至去年12月31日，远洋拥有分布在19个经济高速发展城市的近2400万平方米面积土地储备，而2012年以来，远洋未在土地市场有所动作。

　　公司市场部人员对新浪乐居表示，2012年将在资金方面强调稳健经营，两手准备。“稳健经营”即原则上不增加新的土地投资，严控成本、加快周转，“两手准备”则指不降低在建规模，表现为区域深耕，创新业务。

　　命比纸薄 生不逢时

　　仔细研究2009至2011年地王现状就可发现，“高价拍地造地王，地王贵卖抬市场”的思路并不能十分准确的梳理风云突变的中国楼市走向。相较远洋?万和公馆，2009年通州地王项目润枫领尚则将开盘价直接腰斩，从拟售均价每平米30000元平方米瞬间降至最低13000元。毕竟——万和公馆开盘价定为每平米58000元，尽管比开发商的心理价位每平米65000元低，但依然远远高于楼面价和成本。

　　2009年9月30日，北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体经过了200轮现场竞价，以15.3亿元的价格夺得润枫领尚所在地块。竞买楼面价高达6746元／平方米，是当年北京通州区域楼面价最高的地块之一。加上税费、建筑和管理运营成本等，成本价超过10000元每平米。

　　润枫领尚在限购调控实施后3个月取得预售证，实际成交情况异常惨淡，截至去年8月31日，仅成交一套。而在物价飞涨的时代，润枫领尚2012年6月的售价也不过15500元/平方米，依然未能回升到最初计划的开盘价位。

　　作为在土地市场招拍挂高峰时期2009年下半年竞得、在2011年楼市最未寒冷时期入市的前地王，润枫领尚不可不谓命运凄惨。

　　但比亏本定价更为凄惨的是无力动工。在中国房地产受政策影响的冰封之年，2011年北京土地市场冷清异常，依然在6月份竞出了地王。2011年6月27日，合景泰富旗下子公司广州丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元拍得崇文门菜市场地块，楼面价达到43227元/平米，创下北京土地拍卖历史新高。曾有专家指出，崇文门菜市场地王发出了一个信号：住宅土地市场严控，用商业土地来撬动整个市场回暖。

　　如今，市场的确已经回暖。5、6月份成交量大幅度回升，业内一片看涨之声。但经实地调查，这块热地截至今年上半年依旧一片荒凉，无开建迹象。

　　在竞得地块后某任职合景泰富的人士接受采访时表示，“拿地可以提高企业的影响力，符合集团战略发展，同时也是对集团实力的证明。”但合景泰富因资金短缺，身陷融资成本攀升和运营风险的传言依然压垮了地王竞得者。

　　放下身段 寻求生路

　　“保量，意味着低价开盘，影响了企业利润，但有能力购房的客群大大增加，不过最终能否以价格换得销量还需要市场检验。保价，意味着在营造项目的高端形象的同时，也能确保一定的利润，但销售周期将被拉长，各项成本累积，同样会摊薄利润。在两难境地下，这些曾经的地王在项目上市前遭遇着空前的定价难题。”亚豪机构副总经理任启鑫曾在接受媒体采访时表示。

　　在这过程中，一些敢于适当放下身段的地王项目成功另辟蹊径。

　　中粮集团在长阳镇于2009年9月28日以总价29.3亿元竞得两地王。这块地随后被建成中粮万科?长阳半岛，成为众多80后有婚房置业需求的几大考虑之一。由于城南独特的价值洼地定位，虽贵为地王，但单价从未超过20000元/平方米，并逐步下调价格，从2011年3到7月的17000至18000元/平方米，降至8、9月的16000元/平方米，到了今年五一期间部分楼栋降至14000元/平方米左右，这成为房山地王的制胜原因之一。

　　在2011年和2012年上半年，地产圈不会忘记豪宅金茂府逆市热销的抢眼新闻：2011年4月17日金茂府一期开盘，当天推出240套房源，不到两小时全部售罄；2011年 9月25日二期开盘，三小时销售额超过15亿；2012年4月14日三期开盘，74套房一小时内售罄，销售金额超过10亿。金茂府虽是豪宅，但去年售价依然较此前业内人士预计定价有所下降，并随走量进一步降价，曾在去年9月每平米降价2000元。其所在地块于2009年6月30日历经97轮竞价，被方兴以40.6亿元天价竞得。该数据一举刷新当时北京土地市场最高总价和最高单价两项纪录，使广渠路15号瞬间变身双料地王。

　　据业内人士分析，目前已经入市的地王项目仍将保护品牌，且随着楼市再度升温，现有项目或许能够保护定价，重寻生机。中粮?长阳半岛均价最近稳步上涨，6月成交均价重回15000元/平方米之上。

　　首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，房地产宏观调控政策从紧，政府将逐步消除地方政府对土地财政的依赖，未来地王现象将逐渐退出历史舞台。