百亿巨资押宝海外旅游地产万达激进转型面临多重风险

来源：证券日报　　　　　时间：2012/6/11 9:28:25　　　　　

　　短短半个月的时间里，国内商业地产龙头万达集团已经签署了约60亿美元的跨国投资。不过，这2笔巨额投资并没有投在万达轻车熟路的商业地产上，而是几乎全部砸向了文化产业和旅游地产。万达集团董事长王健林在今年曾公开表示，万达集团将加大在文化和旅游领域的投资，储存未来十年的竞争优势，并在2020年彻底实现转型，商业地产的比重降至50%以下。

　　但相比于万达深耕许久的商业地产，此前万达在旅游地产上的经验可谓少之又少，其2009年才开始正式建设自己的首个旅游地产项目，至今仍未完工。同时，其在建的旅游地产项目还被接连曝出存在违规建设、破坏生态环境等问题。

　　可以想象，在国内的旅游地产项目尚未站稳脚跟，诸多问题有待解决的情况下，再砸出数十亿美元投向海外市场，即使是对年销售额超千亿元的万达集团来说，能否实现其预定目标也仍是未知数。

　　30亿美元试水俄罗斯

　　6月6日，万达集团在其官方网页宣布，6月5日集团董事长王健林、中国泛海控股集团董事长卢志强和俄罗斯北高加索度假村公司董事会主席阿尔迈德·彼拉罗夫在北京签署了一份总投资25-30亿美金的意向协议书。该投资意向书已上报国家发改委和外交部。

　　该项投资计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施，具体选址还在考察中。万达集团董事长王健林强调：“这次签署的只是一个意向书，从意向到投资还有一个漫长的过程，最后是否投资还有不确定性。”

　　万达集团内部人士也对《证券日报》记者表示，“除了这个协议，后续的计划确实还没有确定。”

　　不过公开资料显示，王健林曾于2011年底随中国一个官方代表团考察过俄罗斯。他在《俄罗斯印象》一文中写到，“贝加尔湖周边遍布十几个度假村和酒店，但是条件很一般。每年夏秋两季，中国到伊尔库茨克(贝加尔湖所在市)的航班都是满员，全是冲着贝加尔湖去的。也许万达在俄罗斯的第一笔投资，就是贝加尔湖的度假村”。

　　北高加索疗养地公司董事长比拉诺夫也向媒体表示，万达集团的主要投资将用于索契、阿尔黑兹以及达吉斯坦境内的里海沿岸低地，当地计划建立一个自由经济特区。此外他还透露，“中国同行还希望在莫斯科、莫斯科州和列宁格勒州投资”。

　　而在与俄罗斯方面签署协议前不久的5月21日，万达刚刚宣布出资26亿美元并购全球第二大院线集团AMC公司，且承诺并购后投入不超过5亿美元的运营资金。自2005年开始大规模投资文化产业以来，万达文化产业投资已超过100亿元，成为中国文化产业投资额最大的企业。

　　然而，在走向多元化、国际化发展的同时，万达集团仅在旅游地产上便还有诸多问题尚待解决。

　　押宝旅游地产

　　2007年，万达就明确把发展旅游产业作为集团未来10年甚至是20年的主要战略方向。而在此以后，由万达集团牵头，联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等多家中国顶民营企业，开始在长白山、西双版纳、大连金石、海南等地打造国际一流水准的旅游度假区，总投资超过1000亿元。

　　其首个旅游地产项目——位于吉林抚松县的长白山国际旅游度假区南区，将在今年7月率先正式面市，其中度假酒店区、旅游小镇先行营业；而滑雪场受到季节性因素影响，最晚于年内正式营业。

　　不过，这个2009年开工建设，占地21平方公里、投资200亿元的大型旅游地产项目，在建设期间被频频爆出各种问题，而万达等企业对度假区盈利前景乐观预期也颇为不让人放心。

　　有媒体报道称，长白山国际旅游度假区曾借“第十二届全国冬季运动会分赛场抚松长白山国际滑雪中心建设项目”的名义违规修建高尔夫球场以及独栋别墅。并且，万达牵头的联合体在拿地时，单幅土地出让面积远远超出了“商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇)不超过7公顷”的规定上限。

　　同时，对于收益的预期，长白山国际旅游度假区开发有限公司总经理邢文明曾对媒体表示称，每年将至少有300万~500万人到我们这里来，一天平均就是1万到2万元人在这运动、度假、旅游。不过，官方的统计数据显示，在2011年，整个长白山景区内全年旅游人数只有142万人次。而身为国家滑雪胜地的阿尔卑斯山的滑雪场也是经过了30年的运营周期，才逐渐完善成熟。

　　而最初与当地签署投资意向的企业除了万达和泛海外，还有巨人集团与复星集团。但在2009年8月正式签订的长白山国际旅游度假区项目投资协议中，巨人集团和复星集团并没有出现在投资方的名单中。而有消息称，复星选择退出是因为决策层认为当地市场成熟需要很长时间，进入的风险过大。

　　除了长白山项目外，万达在西双版纳国际旅游度假区也指出存在填湖建房，破坏生态坏境的行为。

　　由于旅游地产所需资金巨大，投资回报期也超过商业地产项目，万达如何在频频投资的同时保持资金链的平稳也受到了市场关注。虽然万达在去年实现了超过千亿的销售额，但据媒体报道，其经营性物业的租金回报率并不高。据业界评估，万达的年租金回报率在2%左右，远不及业内标杆——新加坡凯德置地集团8%左右的租金回报率。

　　而为了应对资金压力，万达已经件将位于长白山度假区北区，面积5.48万平方米的万达广场拿去抵押担保，以发行3亿元的信托产品。

责任编辑：何智

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推广：万达,激进转型,,,

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