随着近期年报的不断披露，结合CRIC监测数据，从房地产企业2009年底至2011年底的土地储备总量来看，呈现逐年上涨的趋势。从土地储备的消化周期来看，至2012年2月底， 56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上，其中，尤以绿城、世茂、招商、恒 大等表现明显。

　　土地储备消化周期不断增加，迄今已达近几年的高位

　　从2009年底至今的房企土地储备消化周期变化情况来看，呈现逐年递增的趋势。2009年底，仅有44%的典型房企土地储备消化周期在10年以上，最高的如世茂房地产、龙湖地产，土储消化周期也仅在13年左右。其余多控制在6-8年，企业的战略扩张和销售去化保持在相对合理的节奏上。万科集团2009年底的土储消化周期在3.7年左右；至2010年底，部分典型房企土储消化周期呈温和增长，世茂房地产、招商地产的消化周期达到14年。而对销售和拿地节奏控制较好的万科，此时的土储消化周期也有所拉长，达到4年。2009至2010年，房企土储备的消化周期虽有所增加，但基本处于缓慢增长阶段。

　　2011年底，房企的土储消化周期普遍拉长，比如绿城中国，其土储消化周期由2010年底的13年跃升为24年。进入2012年来，由于企业的销售去化速度始终未有明显好转，其土储消化周期持续保持24年的高位上。另外，也可以看到，比如世茂、招商、保利、碧桂园及荣盛发展等房企，进入2012年后，土地储备的消化周期已经达到近几年的高位。

　　高土地储备总量与销售放缓两方面因素导致土储消化周期拉长

　　房企土地储备消化周期拉长的主要原因有两个：

　　一，前两年较快的扩张步伐，导致土地储备总量居高不下。从典型房企的土地储备总量来看，目前居首的为恒 大地产，2011年底的土地储备总量为1.37亿平方米，其次是碧桂园、绿地集团，土地储备的总量也都在5000万方以上。比如恒 大和碧桂园，由于采取高周转战略，前两年在三四线城市的快速扩张导致了目前较高的土地储备总量，因此，虽然企业的月均销售面积排名前列，项目去化速度较快，但受制于高土地储备总量，依然导致土储消化周期较长。

　　二，在政策影响下房企销售及开发步伐放缓，导致土储消化周期拉长。调控政策对企业销售速度的影响显而易见。其中，限购政策对定位中高端的房企而言，掣肘明显。比如绿城中国，其截止到2011年底的土地储备总量在4000万方左右，属于房企土地储备总量的中间水平。但其2011年的月均销售面积仅15万平方米。尽管绿城2011年下半年采取了多种营销策略，比如扩充销售团队、降价促销、出售优质地块及项目等等。但由于其太过单一的中高端产品定位，销售业绩依旧疲软。受此影响，目前绿城中国的土储消化周期直逼24年。

　　建议消化周期较长的房企暂停拿地，控制2012年新增土地储备总量

　　据CRIC监测，目前土储消化周期较长的企业为绿城、世茂、招商、恒 大，房企消化周期均在11年左右。在2012年调控持续的情况下，我们建议这类土储消化周期过长的企业暂缓拿地。其实结合多个方面来看，这些房企自2012年开始，已经有意识的放缓了拿地节奏。

　　2012年这两个月来，绿城、世茂均没有新增土地储备，而去年同期，绿城、世茂均有拿地举动，其中，去年1月绿城在台州的新增土地建面高达139万方；而恒 大2012年来虽有拿地，但可以看到，其选择拿地的城市在三、四线的嘉兴，这主要由于恒 大在当地恒 大绿洲的热销，出于项目补充的考虑而拿地，并不能说明恒 大2012年来采取较积极的土地策略。事实上，即使对恒 大这类高周转企业而言，目前1.37亿平方米的土地储备总量也压力较大，2011年是恒 大迄今销售业绩最好的一年，以月销售102万平方米计算，目前的土地储备消化周期也达11年。因此，对这几家企业而言，2012年控制新增土地储备量，不拿地或者少拿地，加快项目的去化速度，减少土地储备的消化周期迫在眉睫。

　　对于低消化周期的房企万科而言，近几年土地储备的消化周期始终保持在4年左右，这也是其在坚持刚需高周转的同时，严格控制拿地成本，对总价高的地块采取合作拿地以降低风险的体现。从另一方面，也应该看到，对于一个持续年度销售在千亿以上的企业来说，2012年依然需要保持积极的土地策略，合理补充土地储备，否则以目前4300万平方米左右的土地储备总量来看，难以满足企业中长期的发展需求。