一、事件概述

　　友好集团于12 年1 月11 日发布租赁物业开设购物中心（百货及超市大卖场）的公告，租赁对象为乌鲁木齐元广市场开发有限公司的位于乌鲁木齐市天山区大湾北路465 号“中环购物中心”项目地下负一层及地上一层至六层的营业场所，该项目总面积为20,353.71 平方米，其中第6 层1259 平方米用于办公，其余6 层约1.9 万平方米用于商业。租赁期限为15 年零6 个月，租赁期间租金总额为245,160,436.98 元。资金来源以银行贷款方式取得。

　　二、分析与判断

　　该项目地理位臵良好，且竞争风险和压力较小

　　中环购物中心项目是友好集团第二个五年战略规划背景下的项目。该项目位于乌鲁木齐市天山区大湾北路，项目北至东大梁路，西至和平南路，人流可由大湾北路、幸福路、体育馆路及跃进街等主支道路汇聚至本案，地理位臵优良，交通便利，综合优势明显：（1）地段优势：地处乌鲁木齐成熟商圈，地理位臵良好，交通便利，区域优势明显；（2）项目周边居民小区、办公单位众多，消费潜力大，且周边无大型综合购物中心，能最大限度的满足北至东大梁路，西至和平南路内的居民一站式购物的需求，竞争风险和压力较小；（3）周边设施完善：基础设施如银行、公交站点、医疗机构、学校等完善；（4）会员优势：截止2011 年5 月底，友好集团会员人数为27.6 万人，消费群体巨大，有利于进一步缩短市场培育期。

　　项目处于成熟商圈，租金较高

　　该项目租赁期限为15 年零6 个月，自2012 年3 月1 日至2027 年8 月31 日。2012年3 月1 日至2012 年8 月31 日为免租期。租金从2012 年9 月1 日开始计算。首期租金为13,372,387.47 元，自第四年起每三年租金递增10%。

　　该项目为公司为数不多的以租赁形式开设的百货门店。公司已有的7 大百货门店中（含百盛购物中心），仅库尔勒天百和美美百货为租赁物业。但是12 年5 个储备门店中，自有物业2 处（奎屯天百购物中心、阿克苏天百购物中心），其余3 处均为租赁（美林花源项目、怡和大厦购物中心项目、中环购物中心项目）。我们猜测除了物业可获取限制外，租赁门店在短期内可以以较少的资金达到较快的开店速度，达到快速扩张的目的。

　　我们对比了12 年3 家储备项目的租金情况，中环购物中心和怡和大厦购物中心处于较高水平，该两个项目均处于成熟商圈，美林花园处于新区，租金较低。

　　项目投资较大，预计第4年开始盈利

　　预计该项目开业前尚需投入：（1）装修改造费用：3,750万元，（2）设备购臵费用：173万元，（3）满足商品经营需营运资金：2,000万元，合计5,923万元。根据公司预测，预计第4年开始盈利，项目静态回收期为7.79年。

　　盈利预测及投资建议

　　新疆有望成为未来2-3年内消费增速最快地区，而公司在新疆的商业中处于垄断地位，已拥有的合计20万平方米经营面积的6家百货门店结构良好，2家处于成熟期，2家即将完全进入成熟期，2家即将进入成长期，5个百货储备项目合计建筑面积达21万平方米；超市业务也正快速发展，以后每年至少开10家门店；地产业务也有可能在12年-14年贡献一次性收益。预计公司2011-2013年EPS分别为0.48、0.54和0.70元，维持公司“强烈推荐”的评级，长期看好公司的发展。

　　风险提示

　　开店速度低于预期；同店增长低于预期。