【2012年楼市展望之市场篇】

　　降是共识 买成可能

　　对于杭州楼市而言，历年都有春夏秋冬，但是2011年，只有冬天。新房、二手房成交量均创历年新低，也打破了房子只涨不降的神话。于是，对于2012年，期盼总是多了一些，开发商期盼市场能够转暖，购房者期盼价格能一降再降，同一把钥匙打不开两种期盼。

　　房价会继续下降吗？存量房会再次攀升吗？热点区域会发生在哪里？购房者会摆脱观望开始出手吗？这些问题中，2012年到来了，或将一一给出答案。

　　价格：降已成共识

　　对房子而言，价格始终是一个绕不开的话题。

　　2011年，房价一直在寻找下探通道，终于在年尾找到了突破口，杭城数个区域形成了新的价格体系，不少楼盘的价格回到了疯涨前的2009年。但是仍旧有不少区域价格并没有出现明显的变化，不少楼盘停止推盘，像购房者一样静等市场变化。

　　时间已经推进到了2012年，房价会画出一道怎么样的曲线？

　　房价是上涨还是下降？最重要的衡量标准即为政策的走向。在2011年末，面对政府“救市”的传言，中央数次强调2012年仍旧为调控年，绝不会放松。基于此，业内人士普遍认为，即是政策已见底，2012年的房价仍有一个下探的空间。降，似乎已经成了一种共识。降多少？才是猜想的核心。

　　是大降？还是微调？各家开发商之间似乎有不同看法。欣盛房产总经理李晓桃称，调控会有企业离场，但房价不会集体大降。不少开发商会在产品品质上下功夫，而不是单纯地以降价出售。钱塘房产营销总监汤凯认为，2012年上半年并非最难熬的阶段，预计三、四季度是开发商最难熬的时期，也是房价有更大突破的时期。润和房产总监谢柳萌则称，预计2012年9、10月份市场会相对回暖。

　　对于2012年，不同的开发商抱有不同的看法，但是主流看法并不乐观。

　　专家的建议，一直是购房者甚至开发商的重要参考信息。对于2012年的房价，双赢机构总经理章惠芳认为2011年虽然部分区域价格有所下调，但是整体价格底部尚未到，2012年仍有下探的空间。策源杭州机构总经理舒平则直接指出，2012年房价下降的趋势仍会继续。

　　预测毕竟是预测，2012年杭州房价究竟会如何走，嘉里桦枫居市务经理杨琼认为要看上半年的情况，才能基本判定整年的情况。而曹旭东则指出：“价格怎么走，还是要取决于政策。2012年是换届年，政策有变化的可能性。如果政策继续严紧，整体价格将下调，如果政策放松，价格在年底或将反弹。”

　　存量房：或将突破10万套

　　2011年的楼市新闻中，存量房成了一个关键词。杭州亦是如此，从去年夏天开始，存量房开始反复被媒体和专家提起，也成了开发商想摆脱又绕不开的一道鸿沟。

　　回过头重新留意2011年杭州商品房库存量的变化图，发现其是一个逐渐上扬的曲线。年初，随着销售的乏力以及供应的增加，杭州商品房存量一直在节节攀升。终于在8月初，杭州主城区总存量房源终于突破3万套大关，；10月中旬，杭州主城区的库存量突破4万套；12月31日，杭州主城区存量房高达44900多套，而整个杭州市的存量房更是惊人的达到91000多套。

　　在2012年，杭州市商品房存量会不会继续上升？有没有突破10万套的可能性呢？

　　形成商品房高存量的因素主要有两个，一个是去化量，一个供应量。如今购房者的观望心态仍旧浓厚，短期内商品房成交量不会有太大的改变，仍处于缓慢消化中；至于供应量，2009年和2010年杭州出让了大量的土地，按照以前普遍的开发节奏，本应该在2011年形成供应，但是基于不乐观的市场，为数不少的开发商选择了暂停面世。专家预测，2012年将是一个住宅供应大年，无论市场冷暖如何，一些项目必须有所动作。

　　去化量预计不乐观，又偏逢上供应大年，2012年的存量房或将再次挑战去年的数字。曹旭东称2012年存量房肯定会增加，有可能突破10万套大关，而2012年的主要目标即是消化库存。

　　区域：各板块或将整体降价

　　面对冷淡的市场，2011年下半年起，不少新开楼盘理性定价逐渐撕开了高房价的口子；去年年底，一些老盘也加入了降价的队伍，不少区域的新价格体系逐渐形成。

　　降幅比较大的板块有桥西板块、九堡板块、下沙板块、临平板块、华丰板块等。桥西板块降幅达4成左右；九堡核心区降幅超过3成；下沙金沙湖板块降幅近半，沿江区域降幅超4成；临平北板块降幅超过4成；华丰板块降幅3成左右。但是据记者计算，已经降价的区域依然存在着下降的空间。比如被形容为“一降到底”、“贴地飞行”的桥西板块，目前最低住宅售价为14800元/平方米，但是仍然有不少地价较低的项目有下调价格的可能性，比如华盛达·阅城的楼面价仅为4258元/平方米，目前售价为14000-19000元/平方米，尚存不少调价的空间。

　　但是，仍然有不少区域价格没有变化或降幅较少。比如钱江新城、市中心、之江转塘、闲林、滨江和萧山等区，一直没有出现“跳水式”的降价，仍然保持前年的价格体系。这些区域都在期盼领降楼盘的出现，那么开发商的降价空间有多大呢？比如华丰板块的嘉里·桦枫居，楼面价仅为2670元/平方米，目前售价15800元/平方米，不排除有价格进一步下调的可能；位于九堡的罗兰春天楼面价为5550元/平方米，目前售价为18000元/平方米左右，在销售冷淡下，选择降价的可能性也不排除。

　　“虽然有些楼盘楼面价低，但是并不意味着一定会降价，还要取决于开发商资金情况和对降价后遗症的判断等因素。”曹旭东称，“在降价的大趋势下，哪个区域都不能独善其身，2011年东边区域几乎都出现了降价，而城西的几个板块动静相对较少，我猜测可能在2012年进入下降通道。”

　　购房者：继续等待或“见低”出手

　　回首刚过去的2011年楼市，购房者们的“观望”情绪几乎蔓延了一整年。2012年，适合买房吗？这在近期是个焦点问题。

　　各大论坛上，网友们都在积极猜测2012年的楼市会如何演义，是涨是跌，是该继续等等还是出手。记者从杭城几大知名论坛了解到，不同于去年的“集体观望”，今年楼市将会有一番新的景象，各种购房者将会根据自己的实际需求慎重考虑是否该出手。

　　对于自住型的购房者而言，经过去年一整年“购买需求”的积蓄，他们似乎已经按捺不住，准备出手了。经过年末的几轮“价格战”，大部分网友都猜测2012年楼市调控会进一步加深，房价也会继续下跌，不过跌幅不会很大。所以，不少购房者准备等房价进一步下跌到合适的“心理价位”后就出手买房。网友“mimi爸爸”说：“这买房不就跟买股票一样吗？谁都知道最低点买入最划算，但是谁知道什么时候是最低点啊？”

　　不同于自住型的购房者，投资客们今年将会比往年更加谨慎入市。众所周知，中国房地产的“黄金十年”已经过去，房价已经不会像过去那样疯涨。就连被称之为“避风港”的商业地产，也因为受到调控的影响而明显降温。投资客们普遍认为，房地产这条投资途径已大不如前，在新的一年，他们会谨慎考虑，小心入市。

　　至于另外一些买房是为保值的购房者来说，他们的观望态度可能会再持续一段时间，待各种政策和经济环境更加明朗化后，根据自身情况选择性购买。

　　至于什么时候可以出手？锋芒地产营销机构总经理杨怀东认为，理性看待降价，抓住当下购房好时机，他认为春节前后或和明年上半年会是较好的购房时机；躬行地产营销机构总经理吴金刚则表示，政策坚持不动摇，这个无疑给市场吃了一个定心丸，未来的3-5个月内市场会越来越热闹，购房者可以见机出手。