房地产信托酝酿转型基金化或成主导

来源：上海证券报　　　　　时间：2011/12/28 10:55:55　　　　　

　　随着房地产调控的深入，房价下行压力加大。而去年以来发行火爆的房地产信托产品也面临越来越大的兑付压力。在此局面下，监管层对房地产信托业务加强了监管，房地产信托产品发行量呈下降态势。很多信托公司出于风险控制因素的考虑放慢了发行节奏，也有一些公司在产品结构上做文章，发行基金化的产品成为房地产信托产品的发展方向之一。　

　　房地产信托产品正在悄然转型，而基金化成为转型的方向。

　　随着房地产调控的深入，房价下行压力加大。而去年以来发行火爆的房地产信托产品也面临越来越大的兑付压力。在此局面下，监管层对房地产信托业务加强了监管，房地产信托产品发行量呈下降态势。很多信托公司出于风险控制因素的考虑放慢了发行节奏，也有一些公司在产品结构上做文章，发行基金化的产品成为房地产信托产品的发展方向之一。

　　记者从平安信托获悉，在传统项目型房地产信托项目的基础上，目前平安信托首创基金化运作模式，推出国内首款全功能房地产（信托）基金产品——“睿石”系列全功能房地产（信托）基金。该产品开创性地运用了资产配置模式，通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产相关市场，以最大程度降低投资单一项目型信托计划的风险。

　　据记者了解，“睿石”系列全功能房地产（信托）基金类似于REITs，但相比REITs，平安“睿石”不仅可投资于房地产实业领域，同时又可投资于资本市场上房地产相关的金融产品。在实业领域，“睿石”可以以股权、债权、夹层融资或其他形式直接进入待投资项目；在资本（金融）市场，“睿石”可以购买房地产及相关行业的债券、可转债及其他金融工具。平安信托可根据市场变化情况进行主动管理，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，为投资人分散风险，创造收益。

　　来自信托业协会的统计数据显示，截至今年三季度末，房地产信托业务余额达到了6797.69亿元的历史最高值，在全部信托资产中的占比高达17.24%。进入四季度以来，虽然市场传言房地产市场风险较大，但记者接触的多家信托公司的人士均认为：即使国家宏观调控等对房地产市场影响较大，但受中国城市化进程的影响，中国房地产市场仍有至少十年的快速发展期，所以在即将进入的2012 年里，房地产信托仍将是信托产品的主要组成部分，规模占比大约会维持在40%左右。

　　“这两年房地产信托业务的发展非常迅猛，带动了信托业规模的高速成长，可以说房地产信托是信托公司的支柱业务，也是最赚钱的业务。”上海某大型信托公司负责人向记者表示。“但在目前的房地产信托业务的模式不具有可持续性，在经历两年发展之后，其风险正在积聚，房地产信托要发展就必须要转型。”这位人士指出。

　　四季度以来，多家信托公司传出暂停发行房地产信托计划的消息，不过信托业对房地产信托业务的重视程度并没有降低。“不管怎么说，房地产行业是国民经济的支柱行业，我们看好这个行业长期的发展，因此房地产信托业务肯定还将在信托公司的业务中占据较大的比重。”上海另外一家信托公司的负责人表示。“关键要看以后怎么做，以前那种粗放式的经营方式肯定行不通了。”这位人士表示。这位人士告诉记者，虽然目前市场上认为房地产信托业务的风险较大，但他们公司并没有减弱在房地产信托业务上的配置。“近期我们招聘了很多房地产业务领域的专业人才，未来的房地产信托业务一定是走专业化、基金化路线。”这位人士表示。

责任编辑：贾迪

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