楚商首创房产联保模式开启房企融资新途径

来源：北方网　　　　　时间：2011/10/10 9:35:05　　　　　

这种模式的最大特点在于，当其他成员不需用款时，单个企业能够获得与房产抵押等值或更多的授信额度，其中最大可获得整个联保组的全部授信额度，远超单个成员所抵押的房产总值　

这种模式的最大特点在于，当其他成员不需用款时，单个企业能够获得与房产抵押等值或更多的授信额度，其中最大可获得整个联保组的全部授信额度，远超单个成员所抵押的房产总值。

　　这种模式名义上是行得通的，但关键看联保组成员之间的诚信度，以及成员之间达成恰当的用款约定。

　　企业“资金之渴”犹如大敌当前，在津商会“各显神通”，他们普遍是“四管齐下”，包括设立担保公司、小贷公司、投资公司和开展银行联保联贷。引发思考的是，天津市湖北商会会长詹先华提出一种“房产联保模式”。

　　交叉用款扩贷款额

　　詹先华向新金融记者透露，商会正与多家银行接洽，探讨“房产联保模式”的实施路径，并有意向与浦发银行天津分行率先达成合作。

　　詹先华介绍说，该模式的运作方法为，若干会员企业把各自的房产集中起来组成一个共同资产包，以该资产包作抵押向银行申请贷款，获得一定授信额度。需要贷款时，会员企业从中提取授信额度，而不用重新向银行申请。至于分配额度，则取决于成员企业所抵押的房产额度大小和同期其他成员的用款情况。

　　这种模式的最大特点在于，当其他成员不需用款时，单个成员能够获得与房产抵押等值或更多的贷款额度，其中最大可获得整个联保组的全部授信额度，远超单个成员所抵押的房产总值。举例来说，企业A以价值1000万元的房产加入一个房产联保组，假设该联保组总共获得银行授信6000万元，那么，当其他企业不需贷款时，A企业最大可贷到整个6000万元的额度。而换作一般情况下，企业A以单个企业身份申请银行贷款时，抵押1000万元的房产通常被银行打了折扣，只能贷到500万元~800万元。

　　“我们一直想推动这样一种模式，比如会员企业把房产放在一起总市值8000万元，要求银行把信用额度放大一些，以前打五折贷得4000万元的上升为贷到4800万元或5000万元。”詹先华说，这样整体额度大了，各企业可以错开贷款时间，交叉用款，获得一定的杠杆效应。

　　这种融资想法在詹先华的脑海里盘旋了许久。他说，“前几天，有家会员企业因融资不足找到商会。此会员拿出300万元的房产作抵押，可惜最后只获贷150万元。但我们对这家企业比较熟悉，认为这家企业很不错，我们愿意把自己的信用额度释放一部分给它。比如原来只能贷到150万元，通过房产联保模式为其增信，让其贷到300万元甚至400万元，出了风险联保组成员共同承担，这样对银行也没有什么风险。”但他强调，这种联保机制适合帮助会员企业做短期周转。这意味着，相比周转较慢的传统制造业，服务业或商贸业成为优先选择。

　　约合8%年利率

　　“房产联保模式”在国内尚属首次，引发争议。部分业内人士表示担忧，此类模式需要企业间有非常好的诚信度和信任度，否则资金分配纠纷和违约风险将难以避免。

　　“这种模式名义上是行得通的，但关键看联保组成员之间的诚信度，以及成员之间达成恰当的用款约定。”广州民营经济发展研究会副会长彭澎博士在接受新金融记者采访时认为，对银行而言，有房产作为抵押资金会相对安全些，但是联保组成员中任何一方出现问题，其他成员都得分摊。这样一来，用款频繁的企业和偶尔用款的企业间的利益如何协调、资金额度如何分配等问题均需规定清楚。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆则表示，整体上看，我国信用环境不好，企业与银行之间的信息透明度不高，这使得该模式贷款风险很大，不好操作。但国家鼓励此类商圈融资，支持中小企业发展。

　　“房产联保模式”和银行的联保联贷模式有几分相近，二者同属商圈融资。不过，前者多了房产作抵押；后者更多的是依托商会平台获取信用贷款，有时也用仓单作质押，银行的联保联贷模式已在各省市级商会中推广，较为成熟。而“房产联保模式”对现有的银行体制来说仍是一种挑战。

　　一位不愿具名的银行界人士在与记者交流时认为，“这种模式缺乏普遍适用性，几千万元一单对于大银行来说非常微小，银行做这项业务成本很大，除非它有普遍推广的价值，银行能有一定的规模效益，不然很难展开。而且，房产其实也起不到化解风险的作用，一旦出现风险，法律会先保障贷款方的居住权，房产难以变现。”

　　但对于不少中小企业而言，这无疑是企业融资的又一新渠道。据詹先华介绍，“房产联保模式”引起很多会员企业的浓厚兴趣，已有四五家企业开始准备组建房产联保组。天津友磊建筑工程有限公司总经理陈友明也看好这种模式。“我们做土木工程、建筑装饰业务的，平时要么不缺资金，要么动辄四五千万元。”他说，自己也有1000多万元的房产，不用的时候愿意为其他企业增信，这样分散贷款周期，房产资源能达到优化利用；当自己需要贷款的时候，也可贷到更多资金。

　　不过，陈友明同样对风险表现出警惕，“风险分摊到每个人头上，当对方借了款，我的房产给他做了增信，万一他亏损了，我就得替他还。”这也正是所有会员企业最为担心的问题，由于房产联保组成员之间具有无限连带责任，因此选择好的“企业搭档”极为重要。

　　一家从事钢贸行业的闽籍负责人表示，“这对企业当然是件好事，我们又多了一个融资渠道。”但基于产业集中度高的优势，他仍习惯用联保联贷的方式取得授信。

　　目前，商会正与多家银行进行探讨，双方讨论的焦点集中在贷款利率、资金分配方式、风险控制等问题上。据詹介绍，一个联保组至少有3~5家会员企业组成，资产包估值在四五千万元以上。商会争取贷款利率控制在银行基准利率的10%~20%左右，约合年利率8%，风险则由联保组成员一起分摊。而最为核心的环节终究是成员企业本身，联保组成员可能来自不同行业，各自处于不同发展阶段，彼此情况不易把握，这需要很大凝聚力与诚信度。

责任编辑：冯鑫

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