楼市新政将满一周年开发商多业态布局应对调控

来源：证券日报　　　　　时间：2011/3/31 9:40:50　　　　　

距离房地产市场“4·17新政”实施已近一年，然而住宅市场依旧量跌价稳。本轮楼市调控首次侧重增加市场供给，“十二五”期间3600万套保障房将推向市场，预计覆盖20%的住宅需求方。　

距离房地产市场“4·17新政”实施已近一年，然而住宅市场依旧量跌价稳。本轮楼市调控首次侧重增加市场供给，“十二五”期间3600万套保障房将推向市场，预计覆盖20%的住宅需求方。

　　地产分析师所言不虚：每一次楼市调控之后，伴随而来的是开发商更强的政策适应能力。一线房企在保证现金流充沛的前提下，已开始加强多业态的战略布局，降低楼市调控风险。

　　投资“保障房”

　　想说爱你不容易

　　关于保障房，万科总裁郁亮在2010年年度业绩报告会上指出两点：其一，建保障房只要给1块钱利润就够了，而参建的目的则主要是尽到企业的责任；其二，靠保障房赚钱这件事，“我们还没有找到很好的方法”。

　　万科给《证券日报》记者一个数据：2006年以来，万科参与建设的各类保障性住房约320万㎡。经记者初步统计，2006年至今万科累计实现销售面积3054.8万㎡——也即，4年来万科参建的保障房约占比这些年所售住房面积的1/10。

　　保障房赚不赚钱？记者一位在某大型房企工作的朋友表示，在未有政策支持的前提下，“以商品房模式进行运作，建保障房肯定是要亏损的”。

　　“有人认为，所谓企业参建保障房是出于社会责任的考虑这句话，仅仅是一句官话”，记者这位朋友笑说，“我们的确认为在某种程度上应该在此方面有所作为”。但事实是，构成保障房成本共有三大块：土地价格、建安成本以及行政税费。对于大型房企而言，建安成本无从节约——“既是品牌价值的需要，也是出于安全角度考虑”，因而，若想节约成本，只能从地价和税费环节想办法。

　　2010年，龙湖地产[12.80 0.00%]在京的“两限房”项目、通州“大方居”竣工并交付使用。公开资料显示，北京大方居项目建筑面积为46.85万㎡，销售收入为21.21亿元，折合每平米4527.58元——过低的市价将龙湖营业额单方价格拉低了1259元。

　　搜房网显示，目前通州“大方居”二手房均价近于9000元，彼时龙湖的售价还不到市价的1/2。

　　这种售价仅为市价1/2的情形，恐怕只能在小产权房的销售时才会出现，而后者则以不完全的产权以及一定的法律风险著称。

　　3月30日，中房指数研究副总监何田在接受《证券日报》记者采访时表示，保障房的建设若要吸引开发商广泛参与，恐怕还需政府给予政策支持。从一线城市来看，地方政府在进行土地出让时，往往要求开发商“配建”保障房项目。抑或，为一些资金紧张的开发商提供融资便利，从某种角度来说，这也是地方政府的一种让利方式。

　　那么，开发商若真参与到保障房项目当中，是否会摊薄2011年的企业利润？何田指出，一方面2011年保障房项目中，只有200多万套是经适房(含两限房)，其余是以棚户区改造、公(廉)租房的形式出现，因此总量有限；其二，保障房占比上市房企的总开发面积比例也并不高。因此，2011年上市房企的利润未必会因参建保障房而摊薄。

　　据悉，目前已公布2010年年报的企业中，已有近七成表示要参与到保障房建设当中。但是，何田对记者表示，“最起码在2011年不会对房地产市场造成很大的冲击”。

责任编辑：雅思

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