“动作真快。”在得知21世纪中国不动产收购了北京上古房地产经纪公司后，北京另外一家房地产经纪公司市场部负责人对本报记者说，没想到去年才成立了商业地产事业部的21世纪中国不动产这么快就完成了对一个商业地产公司的收购。 与外资地产经纪公司一样，跨国商业地产开发商同样看好中国商业地产。上月底，日本最大的商业地产开发商三菱地所株式会社宣布与香港新沣集团合资开发及经营沈阳尚柏奥莱购物中心。把海外扩张的第一子放在中国，足以可见三菱地所对中国商业地产市场的重视与信心。 中投顾问高级研究员黎雪荣一言以蔽之，受国内住宅地产的调控政策与中国经济的快速发展尤其是二三线城市商业地产的巨大发展前景影响，跨国地产商的投资正向商业地产倾斜。 在天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞看来，“跨国地产公司在中国的发展已经由上世纪八九十年代的试探与初步投资期开始进入到扩张与深耕期。” 商业地产持续升温 北京房地产交易管理网显示，与1月相比，2月成交商品住宅套数下降69.4%，成交面积下降67.8%。中原地产三级市场研究部提供的数据显示，2月二手住宅成交量环比1月也大幅下跌63.9%。 上海的情况更加明显。根据同策咨询提供的市场监测数据显示，2月商品住宅仅成交13.86万平方米，环比1月重挫82%。21世纪上海区域市场中心统计显示，2月二手房市场交易量同比下降62.3%。 同样的遭遇也发生在广州、天津等城市，商品住宅与二手房市场交易都出现了较大幅度的下滑。 和住宅房产成交下滑不同，商业办公楼的销售增幅明显。国家统计局公布的数据显示，1—2月份，全国办公楼销售面积增长26.4%，商业营业用房增长8.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长46.3%和22.1%。 虽然说据此推断住宅地产市场进入下行通道还为时尚早，但商业地产的日益升温却是有目共睹。 这一点从商业地产在产权市场的交易活跃程度上也得到了体现。据北交所相关人士介绍，近日北京产权交易所举行的年内首个项目推介会上，商业地产项目占据了来自全国14宗项目中的9宗。“去年北交所成交的房地产项目中绝大部分也是商业地产项目。”该人士补充说。 “除了住宅地产的调控助推外，目前商业地产的升温主要还是受宏观经济的整体向好所拉动。”湘财证券地产行业研究员张化东认为，随着国际国内经济形势的好转，外资、内资企业对商铺、写字楼、酒店等商业地产的需求会越来越大。 “商业地产多年来一直发展稳健，政策限制少，获益稳定。”中国写字楼研究中心主任刘凯认为，目前住宅市场受宏观调控影响很大，而商业地产写字楼目前是房地产最好的避风港。 一向因为投资大、税费高、回报周期长而遭冷落的商业地产逐渐成为投资的主旋律。中原联合新浪乐居调查数据显示，目前首选投资是商业地产，占比达到了38.2%，而选择住宅的锐减，只有12.3%。 外资扩张多面开花 其实，从去年开始，外资房地产企业就开始加速其在中国的扩张步伐，希望通过商业地产相对稳定的收益，来对抗经济周期和行业周期的波动。随着住宅地产的持续调控与降温，进入2011年，外资对商业地产投资扩张再次提速。 在广州，三旧改造的地块吸引了包括我国香港、新加坡等地商业地产资本的热捧，有的已经达成了初步合作意向。2月21日，新加坡嘉德置地宣布，公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的商业项目。嘉德置地还对外宣称，计划未来三至五年投资约人民币100亿元于中国内地，其中包括将旗下商场数量翻倍至100家。 据黎雪荣分析，现在外资投资商业地产属于扩大投资方向阶段，即由原来扩大投资金额到目前扩大行业方向投资。他预测，外资在中国房地产行业的发展将是由点到面的全面发展。 除了资产收购外，更多的外资企业选择了更具操作性的股权收购或股权合作的方式曲线进入内地商业地产市场。 2月25日，香港新沣集团宣布将携手日本最大的商业地产商三菱地所合营开发沈阳购物中心尚柏奥莱，转让旗下PremierEver的37.5%股权以获得流动资金，减轻开发资金压力。而三菱地所也以此路径进军沈阳。 同在2月，爱尔兰最大房地产公司财富控股以5.75亿元人民币的交易价格拿下了位于上海市淮海中路的淮海商城。紧接着，新加坡的一家公司又成功收购上海国际集团广场有限公司100%股权。 同时，外资房产经纪公司加码商业地产的趋势也开始显现出来。对于21世纪中国不动产对北京上古的收购，业内人士分析，由于北京上古主要业务为商业地产，21世纪此番收购的主要意图是在住宅市场遭遇调控后，谋求商业地产份额。“收购的方式来得更为直接，能迅速提升其在商业地产的市场占有率。”黎雪荣说。 “我们确实很看重北京上古手中的商业地产项目以及这方面的运营经验。”正如21世纪中国不动产董事长张东纯所说，与21世纪此前主做住宅相比，北京上古在北方市场拥有自己的独特优势，这次并购将扩大21世纪在商业地产的市场份额。 “收购是跨国公司进入中国房地产市场时的通用做法。”高飞说，一方面，内地房地产企业融资受困，一些资金实力薄弱的内地房地产企业希望寻求股权合作开发；另一方面，我国商业地产的发展前景与长期的投资收益也是他们看重的。 对于跨国公司在我国商业地产的活跃投资，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，相对宽松的商业地产政策吸引了外资的进入，同时也显示外资普遍看好我国商业地产的发展前景。尹伯成告诉本报记者，中国城市化进程的加速以及经济结构的转型、消费的提升都将促使商业的快速发展，这些无疑将大大促进商业地产的繁荣。 配角地位难以改变 从2005年开始，房地产成为中国吸引外资的第二大行业。2005年，国家外管局首次披露“外资在中国房地产市场中投资比例约为15%”，外资房地产大举进入中国市场，中国房地产得到前所未有的发展。中国写字楼研究中心预计未来一段时间，将有更多的外资机构进入中国商业地产市场。 “目前来看，我国一线城市商业地产份额基本饱和，外资投资将很大一部分影响到二三线城市的商业地产。”黎雪荣说，外资投资将有利于提高资金流向效率，对我国商业地产发展起到引导和促进作用。 但他也不否认，我国商业地产以国内投资为主、外资投资为辅的局面短期内不会被打破。 黎雪荣分析称，外资商业地产企业短期融资效率优势明显，但总量具有“瓶颈效应”。据相关数据显示，境外房产投资基金大约有近千亿的投资规模，但是外资投资心理较为谨慎，“投机”心理决定着投资资金规模不可能进一步扩大，进而也不可能取代国内开发商主导地位。 “长期而言，国内开发商将逐渐占据绝对主导地位，外资商业地产企业将由沿海一线城市投资转为内地重点城市投资，投资性质将以稳健为主。”黎雪荣表示。 记者从对其他业内人士的采访中也得到了类似的判断。“虽然外资的涌入对国内商业地产商造成了一定的冲击，但外资机构还不会成为国内商业地产市场的主体。”正略钧策管理咨询顾问王云告诉本报记者。 “相对来说，内资在二线以下城市的份额短期内不会改变。”上海至行投资咨询公司总经理赵春雷特别指出，在上海等一线城市，很多中心地带的商业地产都以外资发展商持有经营为主。 “短期国内房地产开发商将加速商业住宅投资资金回流。”黎雪荣分析指出，2月份的信贷规模大规模缩水，房地产现金流将大幅下降，融资渠道变窄。房地产投资资金将面临加速回流阶段，大量资金回流导致国内房地产商改变投资方向，扩大投资面减少投资风险。 事实上，国内住宅类房地产开发商已经意识到向商业地产转型或增加商业地产的占比并采取了实际行动。目前，万科、华润、龙湖地产、恒大地产、金地集团等大型住宅开发商正在加速进军商业地产，并将不断扩大在商业地产领域的投入。 花样年集团总裁潘军近日在接受记者采访时表示，花样年未来将逐渐退出中低端商品房市场，转攻高端住宅及养老地产、商业地产。招商地产日前专门设立商业地产投资分公司，将大规模进军商业地产，并意图将其做大做强。 经过30年的发展，中国房地产业开始进入了新的成长期，众多房地产企业具备了投资商业地产写字楼的条件，开始谋求多元化发展。 在被问到内外资在商业地产上的竞争时，赵春雷告诉本报记者，国内开发商除了万达以外，基本都是以住宅的开发模式去开发商业地产，所以在客观上与外资开发商业地产的区域有所区隔。
