经营性现金流大幅下降房地产商面临断粮考验

来源：中国经济周刊　　　　　时间：2011/3/17 8:56:58　　　　　

新一年的春风尚未吹绿江南岸，房地产企业的资金寒冬或将持续。随着严厉的房地产调控政策持续运行，从银行获得开发贷款变得更加困难，在地产界打拼的商人们正在为“从哪里弄到钱”这个问题发愁　

新一年的春风尚未吹绿江南岸，房地产企业的资金寒冬或将持续。随着严厉的房地产调控政策持续运行，从银行获得开发贷款变得更加困难，在地产界打拼的商人们正在为“从哪里弄到钱”这个问题发愁。

    “危险而疏远”的板块

    3月8日夜间，房地产龙头企业万科A（000002.SZ）公布了2010年年报。年报显示，万科2010年销售额1081.6亿元，成为国内首家销售额突破1000亿元的房地产企业；归属上市公司股东的净利润72.8亿元，较2009年增长36.65%。

    房地产板块另一重要风向标——保利地产（600048.SH）此前发布的2010年年报也显示，上市公司实现净利润接近50亿元，同比增长四成左右。

    根据统计以及综合其他公开数据，尽管头顶严厉调控政策，但房地产上市企业在过去一年并未出现大面积财富“滞涨”情况。约60%的房地产上市企业同比实现增长或扭亏。

    “虽然从去年开始房地产企业的融资渠道就比较紧张了，但2010年的销售情况算是比较不错了，这给大部分房地产企业带来了稳定的资金流。”接近住建部的一位业内分析人士置评说。

    不过，外表光鲜的财务数字背后，大量房企或许已经开始在资金道路上步履蹒跚。经营性现金流的大幅度下降是显而易见的事实。根据目前已公开的13家上市地产企业年报显示，尽管净利润达81.4亿元，同比上升41.08%，但经营性现金流却同比下降1777.61%。

    另有分析称，住房限购措施加上更高的抵押贷款利率，可能会使今年前几个月新房销售量比2010年四季度下降40%至60%。而多数开发商95%的现金流都来自于住房销售，不少人开始担心房地产商能否抵御住本次楼市的销量“寒冬”。

    就在房地产上市企业年报发布之际，一些原本有意涉足房地产领域的上市公司却打算“安分”地远离。

    吉林制药（000545.SZ）3月7日公告称，将于3月23日召开2011年第一次临时股东大会，采取现场投票与网络投票相结合的方式决定一项重要议案：《关于公司拟向中国证监会申请撤回重大资产重组申请文件的议案》。吉林制药表示：“截至目前，由于国家对房地产行业的宏观调控一直在进行中，吉林制药此次涉及房地产行业的重大资产重组事项已不具备实施的基础。”

    在此之前，*ST博通（600455.SH）于3月5日亦发布公告称，准备向中国证监会申请撤回重大资产重组行政许可申报材料，原因是，“为了坚决贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请。本次重大资产重组置入资产为经发地产100%股权，其主业为房地产业务，不符合国务院相关要求。”

    目前仍处于停牌状态的S*ST万鸿（600681.SH）同样也面临房地产政策调控致使重大资产重组进程减缓的境况。

    一位要求匿名的房地产上市企业高级财务经理说：“一些上市企业碍于当下严厉的房地产调控，根本没办法做房地产项目的资产重组；已经在进程中的就只能停止或任凭监管机构重审。调控政策效果已经从限购等层面上升到影响上市公司各种运行项目上来。很多公司都重新选择其他类型资产重组。”

    出钞口愈加收紧

    如果说上市公司尚能依靠资本市场获得一些资金支持，那么未上市的一些房地产企业所面临的“断粮”风险将会更加严峻。

    2月23日，广州大银行家投资顾问公司董事总经理黄家荣发表标题为“银行全面停止给地产商发放开发贷款”的博客文章，这随即成为媒体热炒的焦点。尽管市场普遍认为银行全面停止房地产开发信贷的可能性几乎为零，不过，信贷收紧却是不争的事实。

    中国建设银行一位对公业务经理告诉记者，目前虽然没有接到任何此类通知，但是当前的贷款指标较为紧张，房地产开发业务并不在被优先支持的行列中。

    3月4日，媒体引用全国政协委员、中国工商银行行长杨凯生的话报道称，工行要增加对中小企业的贷款，同时在规模上收缩房地产开发贷业务，以调整信贷结构。

    3月8日，从事私募与信托行业的经济研究者孙飞对记者说：“现在房地产企业都普遍缺钱，我前段时间就刚刚完成了一个私募融资项目。”他并未透露太多关于该项目的信息，但是令他兴奋的是，融资渠道“收缩”或许能帮助他寻觅到更多的客户。

    “完全停止来自银行的房地产开发贷款是不可能的。”孙飞认为，目前大量的保障性住房还需要银行信贷的支持，而且，如果停止授信反而会直接让房企的风险传导至银行自身。

    一位国有房地产企业的财务经理告诉记者：“目前银行对大型优质房地产企业客户加强了房贷审核力度，而中小型开发商就很难贷款。而且贷款利率提高之后，很多中小企业已经贷不起款。”

    这位财务经理进一步表示，房贷审核主要包括申请企业的财务状况、近几年的审计报告还有企业整体的项目情况，以及对企业未来现金流的预测。“在建面积、销售面积、结转收入、土地储备、未来的土地储备获取计划等，这些都在银行审查范围内。最关键的是看公司的现金流和担保人以及抵押物等。”

    银行捂紧了口袋，开发商就必须从其他渠道获取资金，这其中便包括私募和信托。但是，这两项融资成本都明显高于银行信贷成本。

    一位曾经从事房地产私募融资和信托融资的房地产业人士告诉记者：“信托募集资金不能用来购买土地，且成本要比银行平均融资成本高3倍。私募则更高，利滚利算下来大约是25倍。”原本被开发商不屑一顾的高成本融资渠道如今或许会成为他们的救命稻草。

    在各地限购措施的影响下，销售资金回笼遇阻也让房企措手不及。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年2月，北京期房住宅成交量为2925套，比1月份的9000多套下降了七成左右。

    另据伟业我爱我家市场研究院的数据显示，今年2月，商品住宅新增供应套数为1812套，环比下降95%，同比下降31%。

    “这几乎是最为迅速的一次交易量压制。”上述国有房地产企业财务经理如此评价。他说：“成交量降低直接拖累了房地产公司的销售资金回笼速度。如果这样的情况持续下去，即便是降价，可能销售量也不会有明显升高。”

    但是，来自中国房地产协会的一位高级分析人士则预判：“2011年下半年，全国大部分房地产企业都将遇到资金紧迫的问题。但是如果他们从现在开始降价销售、加速回流现金的话，资金链还是可以得到一些缓解。”

责任编辑：贾迪

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