保障房签军令状房产双轨制时代来临

来源：经济导报　　　　　时间：2011/2/28 10:54:07　　　　　

继房产税试点、限购令等一系列旨在抑制投机性购房的政策出台之后，中央政府在房产调控方面再出重拳，于近期推出了1000万套保障房建设计划　

继房产税试点、限购令等一系列旨在抑制投机性购房的政策出台之后，中央政府在房产调控方面再出重拳，于近期推出了1000万套保障房建设计划。

    目前，1000万套保障性住房建设任务已分解到全国各地，各省已经签下军令状。在山东省“两会”期间，省住房和城乡建设厅副厅长吴英已表示，山东省2011年计划建设各类保障性住房32万套。

    “政府此前已出台一系列抑制投机性需求的政策，1000万套保障性住房计划则是保证房产市场供给。一个是限制投机需求，一个扩大中低收入居民住房供给，两者形成了房产调控的双拳。”山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗向经济导报记者表示。

    1000万套保障房的量能，相当于去年全年商品住房的销售总量，这意味着“商品房+保障房”的双轨制时代即将到来。

   房产市场将一分为二

    在24日举行的全国保障性安居工程工作会议上，中央政治局常委、国务院副总理李克强表示，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，对于稳预期控房价、扩内需转方式具有重大意义，也是调整收入分配结构的重要举措。各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。

    1000万套保障房意味着什么？去年我国各类保障性住房开工量为590万套，1000万套意味着增70%。同时，1000万套保障房几乎相当于去年全年商品住房的销售总量，这是自1998年我国政府停止福利分房、实施房改后，政府推出的最大规模的保障房计划，意味着在既有的商品房市场的基础上，又新增了一个等量的保障房市场。

    “房子一方面是一种商品，另一方面也是必需品。从商品的角度来说，应该充分发挥市场的作用，这就需要商品房从必需品的角度考虑，要实现‘居者有其屋’，政府要承担起应该承担的责任，保证中低收入阶层的住房需求，这就需要保障房。”山东大学财政系主任、导报特约评论员李齐云认为。

    李铁岗也认为，随着保障房建设力度的加大，国内房地产市场将逐渐形成商品房和保障房两个市场，而且保障房在房产市场和调控中的作用将逐渐增大。

    在短期内，1000万套保障房建设计划也将对房产市场产生一次“冲击波”。“大规模保障房建设计划，首先改变的是市场的预期。以前大家的预期都很统一，那就是房价将不断上涨。但随着各类调控政策的出台，加上此次保障房建设计划，市场的预期正在发生微妙变化，从而将影响未来的房价走势。”

    山东经济学院教授、导报特约评论员郭松海则认为，“1000万套保障房建设计划，只是说今年要开工建设，从开工到投入市场还需要一段时间，至少得两年吧。因此，保障房要想对市场产生实质性影响，还需要一个过程。”

挑战土地财政

    保障房的计划已出，但钱从哪里来？

    按照2010年7800亿元的保障房投资额来推算，今年1000万套保障性安居工程投资将需要超过1.3万亿元，投资规模接近全国房地产投资规模的1/4。

    目前，保障房建设资金主要来源于地方土地出让金收益和中央财政拨款。其中，地方财政拨款占大头。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中规定，“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。”

    在此前的廉租房建设过程中，地方配套资金不到位的问题一直没有得到妥善解决。审计署2010年公告披露，在审计调查的32个城市当中，有22个城市没有按时足额计提土地出让纯收益的10%给廉租房建设使用，2007-2009年的两年间，22个城市共计少提土地出让纯收益146.23亿元。

    李齐云认为，在今年各省已签下军令状的情况下，无论资金如何筹措，1000万套保障房开工量必须完成。但保障房要想长期运作下去，还需要机制性保障，特别是要改变地方政府依赖土地财政的现状。

    此前，海南省委书记在该省“两会”上透露，房地产市场对拉动该省经济增长起了很大作用，三亚房地产业上缴的税收占财政收入的58%，全省基本上也是这一水平。也就是说，在海南省去年271.06亿的地方财政收入中，有157.18亿左右的资金来自房地产市场。如此巨额的比例，让海南成为各地方政府依赖土地财政的“范本”。

    李齐云向导报记者分析，目前我国实施分税制，地方政府面临着事权很重、财权不足的现状。“地方政府要做很多事情，教育投入，科技投入，节能环保投入，社会保障投入，以及庞大的人员工资支出，但财权明显不足，大部分财政都上缴至中央。”在这种情况下，房地产市场就成为地方政府财政收入的一个重要途径。“发展房产市场，地方政府可收取营业税、契税、印花税等，最重要的还有土地出让金，巨额的土地收入让房地产成为地方重要的支柱产业。”

    在地方财政严重依赖土地收入的状况下，让地方政府拿出10%的土地出让净收益，无疑面临巨大困难。同时，因依赖土地财政，一些地方政府对保障房的建设动力不足。

今年下半年或是楼市拐点

    近日，济南市出台政策，要求家庭二套房首付比例不低于60%；山东省政府办公厅日前发布的通知中，要求各地要将年度新建住房价格控制目标于一季度向社会公布。对此，山东省科学院战略研究所研究员、山东师范大学房地产系兼职教授吕兆毅表示，这都是对国务院1月26日出台的调控楼市“新国八条”的落实，这些政策与以上保障性住房措施相呼应，对房价的打压将形成合力，“今年下半年可能是楼市拐点。”

    “我最高兴的是，中央政府终于直面房价了，要求地方政府制定调控房价目标，高房价真的是兔子的尾巴长不了了，我有理由相信这个调控会变得更有效。”吕兆毅说，“以前国家进行调控都是含含糊糊地说稳定房价。而这次给出了一个标准化和量化的指标，从而给了人们一个明确的心理预期，人们就不会去跟风买房炒房，房价才可能稳定下来。”

    鉴于以上分析，吕兆毅认为，今年下半年房价至少要进入转折点。“2009年国内房价上涨了25%，去年上涨了15%。由于今年来中央一系列政策十分给力，我相信今年房价涨幅有可能降到零。之后，拐点到来，房价就真正到了下降时代。”

责任编辑：贾迪

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