最真实房价在哪？

来源：第一财经日报　　　　　时间：2011/2/17 10:25:31　　　　　

西部城市东部价，房价两年翻一番。去年5月，央视新闻频道的报道称，兰州房价两年翻番。而根据国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格，当年4月兰州房价同比上涨7.1%，环比上涨3.0%。　

新房价统计方案出炉，1月数据明公布，不再发布70城市平均涨幅

　　西部城市东部价，房价两年翻一番。去年5月，央视新闻频道的报道称，兰州房价两年翻番。而根据国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格，当年4月兰州房价同比上涨7.1%，环比上涨3.0%。

　　如今令人尴尬的对比有望在今后减少。

　　中国房地产价格统计的数据来源已作重大变革。

　　国家统计局在昨日正式公布了经国务院批复后的新《住房销售价格统计调查方案》（下称“新方案”）。

　　其中，新建房屋中采用“网签数据”是本次改革最大的亮点。此外，“新方案”中，国家统计局并没有在二手住宅调查时完全依赖网签数据，以避免“阴阳合同”假数据的干扰。

　　国家统计局相关人士在接受记者采访时表示，统计部门会合理安排调查人员直接进入房地产中介机构门店实施调查。

　　按照新方案，国家统计局未来发布70个大中城市房价时，地方房地产管理部门的房地产成交网签数据将会代替房地产开发企业直报数据成为房价统计的主要数据来源。

　　而且，从本次改革开始，国家统计局将不再发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数，仅重点发布70个大中城市各自的房价数据。

　　据《第一财经日报》记者了解，明天，国家统计局就将正式发布依据新方案统计的1月份房价数据，其中包括1月份70个大中城市各自的新建住宅销售价格同比指数、环比指数和定基指数，以及70个大中城市各自的二手住宅销售价格同比、环比和定基指数。其中，各指数的基期价格为2010年的平均价格。

　　规避“阴阳合同”干扰

　　清华大学房地产研究所副教授郑思齐是参与新方案讨论的专家之一。她对本报回顾说，在她参与的那次包括住房和城乡建设部、统计局、社科院等多方机构和专家参与的讨论中，如何选择二手住宅数据是大家讨论的核心之一。

　　价格数据乱象是二手住宅市场存在的普遍问题。例如有人为逃避税费所签的“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”，就是以真实成交价在私底下由双方签订一份“阴合同”，而后再交给管理部门一份低于成交价的“阳合同”形成二手住宅价格数据。如果新方案计算二手住宅价格时也同新建房一样采用网签数据，显然会让价格出现“虚低”。

　　记者注意到，在新方案中，国家统计局明确表示，二手住宅销售价格为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式搜集基础数据。

　　在中介机构的选择上，新方案规定，要选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。各地选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。

　　二手房数据不再完全依赖中介

　　之所以定75%的限度，国家统计局城市司负责人表示，这种调查属于非全面调查，调查样本的规模大小及其分布直接关系到基础数据的代表性，因此，关于“75%以上”的规定完全是为了确保调查数据来源的代表性，提高二手住宅销售价格基础数据的真实性和准确性。

　　郑思齐对记者分析，新方案意味着，统计部门在采集二手房数据时，将不完全依赖于房地产中介机构的上报数据，而是将其与房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合并相互印证。

　　“比如说，可以观察房地产中介机构的挂牌数据，这些数据与实际成交价虽然存在差距，但在时间上和空间上的变化趋势却是类似的，可以与房地产中介机构的上报数据相互印证。”郑思齐说。

　　那么，统计局的调查队又如何来核查数据的真实性？

　　国家统计局相关人士表示，统计部门会根据房地产中介机构的交易额结构树，综合考虑住宅类型、区域、低端、结构等住宅特征，合理安排调查人员直接进入房地产中介机构门店实施调查。

　　“我们不仅要参考门店悬挂的挂牌数据，利用各种技巧从门店工作人员处得知具体房屋的成交价格，还会询问光顾门店的顾客，多方印证获取调查的数据。”该人士对记者表示。

　　郑思齐对记者进一步补充说，地方调查队直属国家统计局，其人员长期在地方工作，熟悉当地的新建住宅和二手住宅价格，这也有利于对中介机构上报数据的真实性进行甄别。

　　中介真实上报义务须法规约束

　　在接受记者采访时，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，采用从中介机构获取数据的方式，还需要从法律层面进一步明确中介机构提供真实可信数据的义务。

　　他表示，国外的制度设计中，通过法律要求中介机构及时准确地报告合同情况，否则将影响到中介机构的资质和信誉，中国的房地产数据数量庞大复杂，用行政检查的措施提高中介机构数据质量短期可行，但长期而言还是要通过法律途径保障数据质量。

　　目前的数据来源中，新建住房采用了网签数据，二手住宅采用了直报数据，来自于地方政府机构的行政记录的比例在增加，这样的地方行政记录的独立性需要进一步审查。

　　邹晓云也建议，为保证数据准确、防止地方政府因为当地房地产调控压力对行政记录的质量实施影响，未来这样的行政记录部门最好能被纳入到中央或国家直属部门，或者通过中央或国家直属渠道获取。

责任编辑：雅思

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