外资活跃为房地产调控带来更多变数

来源：中国企业报－中国企业新闻网　　　　　时间：2010/9/2 10:56:51　　　　　

近期，美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连取得的土地。　

近期，美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连取得的土地。

　　各种迹象表明，在中国加强房地产宏观调控抑制房地产泡沫的今天，外资正在通过各种渠道活跃于中国房地产市场。业内人士表示，在房地产市场面临最严厉调控的背景下，外资活跃于房地产市场的目的尚值得关注，如果外资大举进入会导致调控变得更加复杂，同时也为调控效果带来更多变数。

　　外资加速进军房地产市场

　　当前，国内房地产市场正经历近年来最严厉的调控背景，尤其是通过缩紧银根、遏制投机“炒房”措施的出台，使当前房地产市场出现了价滞量减的态势。整个市场观望气氛浓厚。

　　在这种情况下，外资纷纷进入中国房地产市场热情不减。

　　除了美国黑石集团外，据不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、凯雷投资等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。

　　据商务部统计，2010年1—7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%，而前6个月的累计总额为203.92亿元，同比上涨4%。前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比上涨近11%，其中，前6个月累计总额为249.88亿元，同比上涨近3%。值得关注的重要变化是，近几个月房地产开发资金来源中的外资资金增幅较快。数据显示，自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到80.91亿元，超过了4、5月份的总和。

　　从数据和市场资金变化看，外资纷纷进军中国房地产市场呈现加速和过热的局面。

　　是否抄底存质疑

　　自今年中央政府实行严厉的房地产调控政策后，房地产市场面临僵持的局面，2009年金融危机后房地产市场价格快速上涨得到了初步遏制。

　　业内人士认为，当前外资在中国房地产市场表现活跃主要有两个原因，一方面是在收紧银根的调控政策下，国内很多房地产融资困难，资金链紧张。开发企业向外资示好有利于缓解紧张的资金链。另一方面，外资认为当前中国的城市化进程远未完成，尽管当前在严厉的调控下经受考验。从战略眼光看，中国房地产行业仍可获得比较高的利润。在严厉调控的环境下进入房地产，能够降低成本。

　　另外，对人民币升值的预期也对外资进入房地产产生了推动作用。

　　然而，对外资抄底房地产还有一种不同的看法。著名房地产评论家牛刀在接受本报记者采访时表示，当前外资进入房地产有夸大的成分。他认为，当前中国房地产存在很大泡沫，空置率很高，房价上行动力不足，必然要进行回调。在这种情况下外资不会轻易抄底。

　　目前，业内和舆论都比较关注房地产空置率问题。然而，对于空置率一直没有准确的权威数字。但从当前一些地区看，空置率高的现象确实存在。比如，北京通州地区在去年3月通州新城规划披露后，有些楼盘房价从1.5万元迅速窜升到2.5万元。一时之间成为北京房价飙升最快、价格不让中心城区的地区。然而不久之后，通州楼市开始滞销，价格也开始回落。中原地产根据北京房地产交易管理网数据统计，截至8月底，通州年内供应的住宅项目为21个，提供住宅总量为6578套，而8个月时间仅签约3178套，总销售率仅为48.3%，特别是新政以后预售项目大部分签约率不足5%。调控实施后，通州存量房大量积压，达到14501套，存量房增速远超全市。如按照月均123套的期房销量来计算，通州的商品房住宅可以销售10年。

　　因此，牛刀认为空置率较高及房地产存量较大现象确实存在。在全国其它城市也存在这种现象。

　　牛刀认为事实上外资在前一阶段是在抛售房地产。他举例说，高盛去年抛售了很多物业。外资尤其是投资基金对中国房地产抄底的质疑还来自全球房地产市场的基本态势。牛刀认为，当前美国及欧洲等国家的房价已经非常便宜，而中国的房价及土地开发成本仍很高。如果说抄底在这些国家和地区应该更合适。

　　关于人民币升值推动外资进入房地产问题，牛刀也表达了不同看法。他认为，自从人民币汇率改革，实行一揽子货币计划后，前一阶段人民币相对美元有小幅升值，但近期人民币又转向了贬值。而此次人民币汇率改革并不意味着人民币一定走向升值的道路。而是更灵活和谨慎。所以，因人民币升值推动外资抄底中国房地产的理由也是不充分的。

　　因此，牛刀认为当前认为外资进入中国房地产市场是被人为夸大。也不排除外资通过制造舆论拉高房价趁机出货的可能。

　　外资是否大举抄底中国房地产市场？目前做出结论还为时尚早。然而，近期外资在中国房地产确实表现非常活跃。对外资进入中国房地产市场的影响也应该高度关注，在一定程度上可能会影响房地产调控的效果。

　　外资活跃房地产市场影响很大

　　对于外资投资国内房地产市场，早在2006、2007年就严格限制规定，只是在2008年金融危机爆发后，这种管制有所放松。业内人士总结，外资进入中国房地产往往通过参与股权、成立基金等方式曲线投资中国的房地产市场。此外，由于我国对这些资金有额度的控制，大额的投资必须向外管局报备，很多企业还会采取蚂蚁搬家的方式进行投资布局。

　　今年4月，国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布，规定《外商投资产业指导目录》中总投资(包括增资)3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，再次对该审批权下放进一步说明。

　　该意见发布之时，便有地产业内人士认为，审批权的下放在一定程度上便利了外资涌入房地产。有专家认为，4年前出台对房地产市场外资准入规范和管理办法，现在看来很有必要，这样可以控制市场风险，具有合理性。今年中国采取严厉措施调控房地产，高层领导也表示要坚决遏制投机炒房。整个政策目标在于调整房价，降低金融和社会风险。然而，虽然调控取得了一定效果，但数据表明，整个房地产市场的调控目标还远未达到。

　　近日，国家统计局公布了《1—7月全国房地产市场运行情况》，显示7月份全国70个大中城市销售价格同比上涨10.3%。8月第一周，上海全市商品住宅成交均价重回2.3万元/平方米，回到了新政前的水平。8月第二周，广州、深圳的二手房市场出现不少业主调高售价的情况。

　　这些数据表明，在严厉的调控政策下房价仍在上行。在缩紧银根的情况下，房地产开发企业能够坚持高价，房价仍在上涨，外资在其中是否起到了“支持”作用，目前还难以判断。

　　分析人士表示，如果国外热钱进入房地产市场进行炒作，会使房地产市场调控复杂化，会影响房地产的调控效果及未来发展方向并直接影响宏观经济走势。因此，有必要在这方面进行高度关注和加强监管。

责任编辑：王雅思

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