距离楼市新“国10条”出台已经过去两个月了，虽然各地住宅成交量普遍大跌，楼市降温迹象明显，房价上涨势头似乎得到遏制，但楼市是否转向？房价拐点是否已现？业内分析认为，市场博弈已经步入更为复杂的阶段，房价已现拐点迹象，降价将是大势所趋。 成交量普跌 4月以来，“房产调控”无疑成为了房地产行业里最热词汇，从中央到地方一系列调控政策密集出台，被业界称为史上最严厉的调控政策。数据显示，楼市新政目前带来最直接的影响就是楼市成交量普跌，楼市回归理性。 国家统计局近日公布的1—5月全国房地产市场运行情况数据显示，2010年5月份，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。 楼市新政尤其是对一线大城市的楼市影响明显。 业内人士指出，按以往，5月和6月，应是开发商“丰收季节”，购房者连夜排队抢房的场景比比皆是，但现在这样的景象不再。 根据北京市房地产管理交易网相关数据统计显示，6月份前半月，在商品住宅销售前20排行榜中，仅有两个项目成交量超过100套，且都位于郊区，其余18个项目成交量均低于50套。而土地市场“地王”频出的景象也未再出现。 在上海，5月上海一手住宅成交量创自2006年以来的历史最低纪录。 统计数据显示，5月该市商品住宅成交面积为30万平方米，环比下降70%，这是自2006年以来的5年间上海住宅月成交量最低的月份，比2008年楼市最低谷月份的40多万平方米的成交量还要低30%左右。 而深圳近日有关部门公布的统计数据显示，今年5月，深圳市新建商品住宅销售均价为19653元/平方米，环比下降4%；成交量方面，新建商品住宅销售面积11.89万平方米，同比下降84.34%，环比下降59.17%。 业内人士分析，楼市成交量持续低迷，一方面表明房地产调控已经取得阶段性效果；另一方面，楼市出现了观望，很多开发商推迟开盘，购房者或持币待购或由购转租，买卖双方仍在博弈中。 开发商“死扛” 虽然“新国10条”对楼价的影响力正在逐渐增强，成交量已经跌到冰点，一线城市楼价的上涨势头得到了有效遏制，但房价却依然在高位“扛着”，并没有跌下来的意思。 5月份的有关数据显示，全国商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%，但全国70个大中城市房屋销售价格环比依然上涨0.2%。从地区分布看，不但北京、上海等一线城市房价下降不明显，甚至出现逆势上涨的现象，而一些中小城市房价仍在上涨。 北京市统计局公布的数据显示，5月份北京房屋销售价格环比下降0.1%，但是新建住宅销售价格环比上涨0.9%，其中，纯商品住宅环比上涨1%。 网易调查数据显示，5月份，在广州100个楼盘中，约有六成楼盘的报价不变，28个楼盘不降反升，降价的楼盘有12个。最高的升幅达到三成，最大的降幅将近二成。100个在售楼盘的调查，发现仅32%的楼盘报价有所上浮，而近7成的楼盘不敢再“逆势上涨”。 有专家分析指出，一方面，调控政策落实各地参差不齐，特别是地方政府对政策的落实更多的是采取消极的态度，一些地方政府出台的调控细则刚性不足、余地充分。同时，新调控手段主要是以信贷调控政策为主，已经显示出“力不从心”；另一方面，开发商死扛房价，“负隅顽抗”、软磨硬抗调控政策，以期在这场政策博弈中取得主动。 拐点或已显 但到了6月份，楼市价格似乎有了松动的迹象。调查发现，6月的报价跟5月相比，上涨楼盘的比例在减少，而下降楼盘的比例逐渐增加，房价继续上涨的趋势得到了一定遏制，降价潮已逐渐蔓延。 根据网易房产对京、沪、穗共300个楼盘的价格进行的追踪调查显示，6月份楼价下跌的有92个，跟5月相比增加了1.5倍，价格上涨的楼盘为71个，比上月减少48%。其中，在泡沫最严重的北京市场表现尤为明显，5月份北京还有59个楼盘在新政后继续保持涨势，降价的只有7个，而目前还在涨价的只有18个，降价的则大增到42个。 由此可见，房价上涨的势头基本得到遏制，楼市调控效应已显现出从 “量”到“价”变化的迹象。目前，万科、绿地等一线房地产公司开始加入降价行列。 有业内人士预计，随着库存数量急剧增长以及业内知名企业纷纷开始降价促销，大规模的降价抛售潮或许很快就要来临。 房产专家杨红旭认为，开发商资金链趋于紧张，将是6月份新房价格出现下降的重要推动因素。开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，随着恒大、万科、绿地等地产巨头纷纷开始促销，开发商降价现象将越来越普遍。 住建部官员王珏林近日表示，“本次调控不同于以往的几次调控，不会半途而废。”他称，“中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备。今年GDP的目标是8%，一季度GDP已达到11.9%。4万亿元的投资是分两年进行的，去年投了一半，今年还有一半，投资和消费的带动效应今年将继续发挥作用。从数字能看出，中央已经为调控预留了很大的空间。”从这里可以看出的是，政策上为房价的下跌同样准备了足够空间。 同时，新的楼市调控政策正在酝酿中。 日前，国税总局下发通知，要求各地税务机关对目前的土地增值税预征率进行调整，并研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。在房产税争论仍在纠结之时，土地增值税无疑为楼市调控又添一利器。
