楼市步入深度调整新一轮降价潮来袭

来源：中国证券报　　　　　时间：2010/6/23 9:08:17　　　　　

6月20日上午，燕郊新盘天洋城三期开盘，售楼处内“震撼底价”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均价公开发售。而今年4月，天洋城二期楼座的均价曾达到11000元/平方米，与此相比，该项目售价已“明降”30%。　

6月20日上午，燕郊新盘天洋城三期开盘，售楼处内“震撼底价”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均价公开发售。而今年4月，天洋城二期楼座的均价曾达到11000元/平方米，与此相比，该项目售价已“明降”30%。

　　“这应该是国十条新政之后，北京市及周边降价幅度最大的楼盘。”资深地产人士蔡鸿岩指出。6月以来，北京不少楼盘步入降价行列，打折促销力度逐渐加大。“如果付全款，通州、望京等区域内的在售项目基本可以打到9折，部分项目的折扣甚至低于85折。”业内人士预计，下半年，地产调控仍将从紧，随着新房销售率的持续低迷，降价潮将逐步蔓延。

　　调价补量

　　北京通州区新盘金隅·花石匠将于近期开盘，预计销售价格为16000-18000元/平方米，开盘当天认购1万元可抵10万元。“现在的价格基本接近去年底的水平，我们可以接受了。”项目售楼处内看房的徐女士对中国证券报记者表示。花石匠离城铁起始站约1公里，该区域新房价格曾涨至22000-24000元/平方米。

　　在尝到“零成交”的苦涩后，房地产商开始调“价”补“量”。“以今年4月份的价格水平定价，房子必然卖不动。下调10%-20%后，刚性需求才会逐步进场。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。

　　地处西四环外的远洋沁山水·上品于6月18日开盘，销售均价26000元/平方米；与周边同品质二手房售价相比，该项目均价低1000-2000元/平方米。开盘5天以来，销售平稳，截至6月22日，沁山水·上品393套预售房源中，仅剩余62套“可售”，另外331套均已“预订”或“联机备案”，销售率达84%。

　　降价30%开盘的天洋城三期，200余套房源在当天便告售罄。“现在，降价幅度大的项目，销售状况就十分理想。而价格未松动的项目，基本上是零成交。”中原三级市场研究部总监张大伟指出。

　　根据搜房网数据监控中心的统计，6月中上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中（不含别墅、商住楼、保障房），147个项目出现“零成交”，其中包括5月份新获预售证的柏阳景园、保利·西山林语等项目。

　　尽管开发商“打折风”不断上演，但是成交均价并未出现大规模下降。统计数据显示，与5月份相比，6月上旬仅有15个项目成交均价出现下滑。其中，3个项目降价幅度超过2000元。

　　亚豪机构统计数据显示，6月中上旬，京城新开盘项目整体开盘均价为23540元/平方米，而5月同期的整体开盘均价为25081元/平方米，6月开盘均价降幅仅6.1%。

　　中原地产华北区总经理李文杰分析，目前房价下调已经达成共识，开发商迟迟不降价的主要原因是如何制定降价的幅度，偏低或者偏高都可能出现负面影响，所以较为谨慎。他预测，7月份房价出现实质性下调的可能性很大。

　　供求逆转

　　调控之下，大量投资性购房需求退出市场，与此同时，刚性自住需求也延迟释放。这就在短期内造成了楼市供大于求的局面。

　　据亚豪机构统计数据显示，6月份中上旬（截至20日），北京共成交期房住宅2626套，成交面积为24.9万平方米，除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为1482套，成交面积为17万平方米，环比5月同期，期房住宅成交套数下降41.8%，实际成交的期房商品住宅套数下降40.7%。

　　另据统计，截至6月20日晚，6月北京取得商品房预售证期房住宅项目共有8个，合计提供2546套商品住宅，新增商品住宅面积27.68万平方米，分别是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

　　从单日成交量来看，6月份实际成交的期房商品住宅仅有4天超过100套，最低2日的日成交量仅有30套，这对于北京在售的近200个楼盘来说，成交低迷之势可见一斑。

　　截至6月22日，北京市可售期房套数为11.24万套，可售房屋面积为144.88万平方米；其中住宅套数为5.87万套，可售住宅面积760.89万平方米。

　　亚豪机构任启鑫认为，从存量房源看，目前北京市场的供需比超过8比1，说明供应量出现较明显的过剩。任启鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫，另一方面是房企开发热情相对高涨，而根据北京市建委的预售管理规定，入市项目须一次性推出全部取证房源，从而导致近期楼市量增价缩。此外，新增房源户型呈现出明显的缩减态势，比如首开智慧社、润枫欣尚的套均供应面积都在70平方米以下，相应套数增加，供过于求的态势更为明显。

　　资金吃紧

　　“今年，总公司给我们的销售任务是30亿元，但上半年仅完成35%。下半年的压力很大。”一家大型地产公司北京区域的销售总监坦言。

　　业内人士指出，房地产企业的运营资金中，超过三成来自商品房预售款，销售低迷将直接导致房企资金链趋紧。今年以来，房地产开发企业的资金来源增速持续回落。其中，定金及预收款回落明显。

　　21世纪不动产分析师认为，在销售回笼资金严重受阻的情况下，开发商的资金链条将不会顺畅。今后，开发商资金吃紧将是一种常态。尤其是前两年储备土地较多、新项目开发和销售受阻的房企以及负外债的上市公司，可能会面临着资金链断裂的危机。

　　中国指数研究院最新报告显示，今年5月以来，中华企业、世茂股份等10余家房地产上市公司公布了其信托融资计划，总融资规模逾50亿元，以期能缓解资金压力。

　　今年以来，绿城中国等房企在高负债率的情况下继续拿地，销售放缓后，这些公司可能再度面临财务困境。“2010年一季度拍得的土地中，部分需要一年之内缴清土地价款，这意味着，高价拿地的房企在下半年面临的资金压力非常大。”

　　以绿城中国为例，2009年公司456亿元的地价款中，已支付200亿元左右，2010年仍有230多亿元尚未付清。2010年，公司又购买一批土地，地价款为90亿元左右。另外，绿城今年的在建项目达102个，在建面积超过1200万平方米，新开工面积将超过800万平方米。

　　一位证券分析师指出，根据绿城2009年年报，公司持有的现金可以偿付短期债务，但由于该集团项目多布局在华东地区，销售回款受到房地产新政的影响较大，而公司在银行信贷获取方面没有明显优势，因此在2010年下半年公司的财务状况有恶化的可能。（记者林喆）

　　上海楼市成交价创新低

　　中央出台楼市调控政策后，上海地方细则迟迟未出，由于看不清楚楼市走向，包括买卖双方在内的许多人都选择观望，上海楼市成交量持续低迷，郊区房源价格出现松动，新房成交价格创新政来新低。

　　郊区房源泡沫率先挤出

　　据佑威提供的数据显示，上周（6月14日—20日）上海市新房成交面积仅为6.5万平方米，环比前周下跌了23%，在低谷中继续滑坡，连续七周成交量低于10万平方米。成交楼盘中，均价低于2万元的低端楼盘占据总成交量的2/3，导致上周上海新房成交均价“变低”，为17998元/平方米，环比前周下跌了7%。这是4月中旬楼市新政颁布以来上海成交均价的新低。

　　据美联物业市场部提供的一份报告显示，楼市各方已近乎失去了任何的向上动能，上周上海成交环比呈回落的区域仍旧占了总数的近六成。

　　在上海率先拉起降价的龙头开发商绿地集团旗下的“绿地松江名邸二期”，其4月、5月、6月成交量分别为30套、10套、87套，但价格一路下滑，分别为15775元/平方米、14953元/平方米和12551元/平方米，整体价格下跌了近20%，受到降价的拉动，6月该楼盘成交量显著回升。

　　目前绿地集团在售楼盘大部分位于外环，客户定位为自住需求者，价格被迫调整，由于部分楼盘前期上涨幅度明显，打折属于价格理性回归。

　　除了绿地集团外，保利维拉家园也打出全款97折的优惠，而位于中心城区的均泰丽轩则推出了99折的优惠措施。除了直接打折外，部分公寓楼盘赠送家电及装修款，幅度在5-10万元不等。

　　虽然房企与购房者在这轮调控的影响下，都处在观望之中，但一些郊区或是炒概念的房源，由于缺乏价格支持，将会率先挤出泡沫。

　　目前，部分大型开发商开始打折降价的主要原因是，2009年在土地市场的大幅扩张导致资金紧张，而新一轮调控出台后，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。业内人士分析，如果这些政策继续得到有效的执行，预计下半年，将对开发商的资金流产生严重影响。

　　二手房挂牌量大增

　　二手房方面，上海远郊嘉定汽车城，由于规划先行，遭遇投资客炒作，但交通配套还不完善，投资客抛盘较多。但是购房者仍然处于观望状态，嘉定中介的数据也表明了购房者的态度，绿叶地产二手房挂牌量增加了50%，但客户咨询量却下降了70%。

　　佑威房地产研究中心主任陆骑麟认为，目前二手房已出现了大范围的抛售潮，但是价格尚未出现明显的松动。二手房先行出货势必会增加整个房地产市场的供应，从而传导至一手房市场，整个楼市的房价出现松动成为了必然。（记者周文天）

　　深圳新房降价越陷越深

　　在部分上市房企带头降价引领之下，深圳众多在售楼盘近日继续扩大降价范围。位于龙岗区的万科金色沁园推出了特价房，120平方米大三居带精装修后售价108万元，折算每平方米不到7000元。佳兆业旗下主力楼盘上品雅园再次推出百套特惠房，优惠幅度相当明显。

　　新房“降”声一片

　　深圳市盐田区出现价格跌破万元的新盘，金山碧海现推出20套特价房，享受8.5折优惠，170平方米的四居，加赠送面积实际可得250平方米，总价约220万/套，实得净价只有9000元/平方米。

　　虽然万科之前已有多个楼盘降价开盘，借着端午小长假，万科加速卖楼。位于深圳市龙岗区的万科金色沁园由于位置较远，推出了特价房，其中88平方米精装修户型，加上赠送面积，可享约120平方米的实际使用面积，总价108万元，折算起来相当于每平方米不到7000元，较周围楼盘，价格优势明显。

　　曾经热销、价格相当坚挺的万科华府在销量骤降之后推出优惠。万科华府在售户型有75平方米的小三居，80平方米的两居室改三居，130平方米的四居，都推出了总价减几万不等的优惠。

　　在香港上市的深圳本地房企佳兆业继5月底“带头跳水”后，6月12日起旗下主力楼盘上品雅园再次推出百套特惠房，户型也是带精装修84-88平方米的三居室，全部朝向中心泳池，均价12800元/平方米左右，较之前降幅约3000元/平方米。

　　据悉，佳兆业楼盘降价是源于业绩和负债压力，佳兆业首席财务官张鸿光表示，其负债总额高达113.5亿元，佳兆业在4月22日发行总额3.5亿美元的5年期美元债券，票面利率高达13.5%，超过了此前恒大地产13%的利息率。

　　目前深圳出现了豪宅滞销普宅旺销，尤其是一些及时降价促销的新盘。由于价格与之前预期都有比较大幅度的回落，不少楼盘开盘价较预期下降达到15%，侨城馨苑、水榭春天二期、上品雅园等率先降价的项目销售率超过五成。

　　中原地产市场研究部总监王世界称，在目前楼市调控背景下，其他的营销手段都基本失灵，降价成为开发商最有效的营销手段。随着6月份市场供应的增加，价格继续坚挺的楼盘销售将会惨淡，预计降价促销的楼盘会继续增加。

　　豪宅成重灾区

　　根据深圳房地产信息网的监测，6月14日至20日一周新房住宅成交量环比大跌三成，仅成交369套，成交金额4.4亿元，环比下跌37.8%。由于成交户型以中低端普通住宅为主，成交均价大跌12.5%，仅为14752元/平方米。在深圳后海豪宅区，已经有多个高端楼盘一个月零成交。五月份深圳全市别墅销售罕见地出现“零”成交。

　　龙岗区成为近期深圳市住宅成交的核心区域，6月14日至20日一周成交了239套，约占总量的七成，但环比也下跌了34.3%，成交均价大跌18.4%，为11937元/平方米。佳兆业上品雅园因降价明显，成为上周深圳楼市销售冠军，大卖62套，万科清林径因其走低价路线，以61套位居亚军，万科旗下的金色沁园以26套位居第三，龙岗中心城的阳光天健城以14套位居第四，佳兆业旗下的另外两个项目茗萃园和金翠园也都有不错的销量。

　　不仅是豪宅新房遭遇冰冻，二手豪宅也成为重灾区。深圳香蜜湖、后海等豪宅区域均有10%-15%的跌幅。据中介介绍，深圳的华侨城和红树湾等豪宅区域，已有2成业主愿意给出10%-15%的降幅。有些业主之前给出的价格高高在上，新政之后只有大幅让利。水榭花都有房源挂牌价从最高时的8万元/平方米，降至6万元/平方米，即便如此，豪宅还是很少成交。

　　后海、蛇口是深圳投资客集中的片区，目前整体降幅已经达到10%-15%，随着市场调整预期加重，许多去年入市的短炒投资客选择快跑，低于市场价格的挂牌纷纷出现。（记者万晶深圳报道）

　　京沪深土地市场有解冻迹象二线城市相对活跃

　　房地产调控政策出台后，一二线城市土地市场走势持续分化。一线城市土地市场陷入低迷，而二线市场土地成交仍保持活跃。6月22日，北京市以招标方式出让两块商住地块，终结了近一个月以来京沪深三地住宅用地“零成交”的局面。随着6月底北京市陆续出让数宗住宅用地，一线城市土地市场的低迷现状有望得到缓解。

　　北京迎来供地小高峰

　　新政后，京沪深三大一线城市土地市场持续低迷，三地近一个月来均没有住宅用地成交。6月22日，北京市以招标方式出让了两宗商住地块，终结了这一尴尬局面。

　　6月22日出让的两宗地块全部采取了综合评标的方式出让，即综合评分最高者拿地。其中包括了今年4月26日因超过最高限价而遭遇流拍的房山区窦店镇地块。

　　22日上午，共有四家开发商争夺房山区窦店镇地块，但其中三家报价均低于底价1.56亿元，只有房地置业一家开发商报出的1.6亿元的价款高于底价，折合楼面地价约为3700元/平方米。而该地块在4月26日竞价时，开发商报出的最高楼面价格曾超过4700元/平方米。时隔两个月后，楼面地价下探了千元。

　　22日出让的另一宗地块位于北京房山线长阳站8号地东侧地块商业金融及居住项目用地，吸引了包括首开、住总等五家开发商的参与，最终中国水电以12.18亿元的最高报价拿下该地块，折合楼面地价7303元/平方米。

　　此外，新政前被暂停交易的顺义马坡东侧地块也将于25日和30日分拆出让。分拆前的马坡东侧居住项目整体建筑规模超过30万平方米。而根据北京市的土地新政规定，单宗商品住宅用地出让面积应控制在10万平方米左右，商品房建筑面积应控制在20万平方米以下。因此该地块被分拆为建筑规模约16万平方米和14万平方米的“小”地块，这样一来不仅降低了单块土地的总价，也能吸引更多中小开发商的参与。

　　二线城市相对活跃

　　根据中国指数研究院的统计，6月份前三周，全国20个主要城市共推出土地423宗，土地面积2010万平方米；共成交122宗地块，成交的土地面积达到530万平方米。20个主要城市共推出131宗住宅用地，土地面积为1088万平方米；共成交住宅用地49宗，土地面积352万平方米。

　　相比一线城市的惨淡，6月份前三周二线城市土地市场表现活跃。数据显示，二线城市中，苏州成交住宅用地16宗，总面积达到135万平方米，楼面均价为4186元/平方米。厦门共成交10宗住宅用地，土地面积共计56万平方米，楼面均价3150元/平方米。6月8日，厦门举行了房地产新政后的首场土地拍卖会，吸引了包括万科、保利等众多房地产商的参与。不过最终并未出现激烈的竞价场面，成交的住宅用地中最高溢价仅为28.84%，成交地块为思明区(03-07)观音山片区地块，楼面地价为6870.4元/平方米，被厦门市开元国有资产投资有限公司揽入怀中。而南京市虽然只成交了一宗住宅用地，但由于该地块位于热点区域——栖霞区，成交的楼面地价达到6628元/平方米。（记者于萍）

责任编辑：王雅思

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