谨防产权式商铺硬伤

来源：中国企业报-中国企业新闻网　　　　　时间：2010/5/26 11:04:44　　　　　

随着国家出台一系列政策重拳调控房地产市场，投资在住宅市场的热钱开始大规模出逃，商业地产开始充当炒房热钱的“避风港”逐步升温。据记者了解，曾经饱受诟病的产权式商铺近日开始升温，许多从住宅投资中撤退的投资客纷纷将目光投向产权式商铺　

随着国家出台一系列政策重拳调控房地产市场，投资在住宅市场的热钱开始大规模出逃，商业地产开始充当炒房热钱的“避风港”逐步升温。据记者了解，曾经饱受诟病的产权式商铺近日开始升温，许多从住宅投资中撤退的投资客纷纷将目光投向产权式商铺。

　　虽然产权式商铺自产生之日起就争议不断，但高风险无法阻挡产权式商铺由冷落转为热销。“某些产权商铺价格已经到了不可理喻的程度，基本没有回报价值可言。如果开发商没有后续经营的整体思路，只想套现走人，产权商铺的投资前景堪忧。”商业地产联盟研究中心主任韩健徽指出，产权商铺在产权关系、投资价值等方面的不明朗，往往会让投资者“很受伤”，在目前产权式商铺的入市热潮中，投资者更应该保持足够警觉。

　　产权商铺领衔商业地产热

在被称为 “史上最严厉楼市调控措施”出台以后，很多原本想要投资住宅市场的投资客选择持币观望，或者开始寻求新的投资途径，其中产权式商铺就是最先受到关注的。

　　业内人士认为，产权式商铺作为商业地产中比较特别的一种形式，在占有物质形态的商铺之外，实际上是商铺所有权与商铺经营权分离的房地产证券化概念。通俗地说，购买商铺仅仅是购买了某一只商业用途的“有价证券”，其最大的价值在于这只证券的升值潜力。

　　“对投资者而言，产权式商铺表面上看是个有吸引力的理财工具，但实际上，产权式商铺的本质是开发商的变相融资工具，投资者相当于购买了固定回报率的企业级信用的债券，为债券提供保证的是出售产权式商铺的企业的自身实力、商业管理经验以及信用。”韩健徽说。

　　楼市新政之后，无论是购买商铺保值还是租赁商铺经商，商业地产都引起了前所未有的关注。仲量联行统计数据显示，天津的商铺市场继续保持着强劲增长的势头。2009年，天津的社会零售消费品总额达人民币2431亿元，实际增长率为22.9%，创自1994年以来的新纪录。

　　南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满对此表示：“天津商业地产会受到新政影响，但项目所在区域会直接影响其发展速度。一些成熟商圈的商业占据地点优势，发展会更顺利。商业地产关键还要看未来升值空间。”

　　产权关系不明是硬伤

从开发商角度来讲，产权式商铺之所以热销，很大程度是因为现有的融资体制不支持商业地产项目的长期持有运营模式，迫于资金压力，开发商必须走产权分割销售的道路。从投资者角度来说，现在最流行的词汇就是流动性过剩，少数人手中聚集了大量的财富，这些钱需要一个出口，而产权式商铺是为数不多的出口之一，导致多数投资者抵御不了高回报的诱惑而忽视了其蕴含的内在风险。

　　这种风险演化的直接受害人，毫无疑问将是投资者。

　　去年1月，潘石屹的SOHO中国开发的朝外SOHO，把三间“金铺”采取拍卖的方式创造了每平方米7万元的天价，成为“铺王”；天津的友谊新天地，更是把临近滨江道的底商卖出了每平方米25万元的天价。很多人对这些所谓的“销售神话”津津乐道，但很少有人会注意到后期经营者面临的高成本压力。

　　在沈阳，大连万达开发的万达商业广场，曾经利用沃尔玛、百盛等国际商业巨头的号召力，把商铺卖出6万元每平方米的天价，万达通过卖掉354间商铺获得了9亿多元的销售回款，仅靠这一招就收回了万达商业广场一期18万平方米的全部投资。这种销售神话的代价，就是严重透支了下游投资者的利益，投资者购买的商铺根本租不出去，投资者将万达以商业欺诈告上法庭但最终败诉。2006年10月，万达不得不将长期闲置的354间商铺拆除重建。

　　专家表示，投资商业地产必须首先关注产权关系。产权式商铺部分是有真实产权的，但大部分是没有真实产权的，在这种情况下开发商出售的是虚拟产权，这种模式是对产权中占有权、使用权、收益权、处置权这4种权利的重新界定，通常投资者只有占有权和收益权，而开发商或其指定机构拥有处置权，承租商户拥有使用权。这种虚拟产权不是完全意义上的产权，投资者拿不到有法律效力的产权证，当开发商违约的时候，投资者对自身权利的保护是比较脆弱的。

责任编辑：贾迪

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