央企地产要权衡短期效益和长远盈利

来源：中国企业报-中国企业新闻网　　　　　时间：2010/3/26 9:56:20　　　　　

在2010中国发展高层论坛举行期间，招商局集团董事兼总裁傅育宁表示，由于当前央企的资产规模、现金流量都很大，而投资机会比较有限，加之对未来中国城市化进程的预期，央企投资房地产领域，有其合理性。尽管一些企业认为目前土地的获取成本较高，但仍看好长期的投资价值　

央企投资地产有合理性

    在2010中国发展高层论坛举行期间，招商局集团董事兼总裁傅育宁表示，由于当前央企的资产规模、现金流量都很大，而投资机会比较有限，加之对未来中国城市化进程的预期，央企投资房地产领域，有其合理性。尽管一些企业认为目前土地的获取成本较高，但仍看好长期的投资价值。

　　“央企规模庞大，资金宽裕，而投资地产又有利可图，作为市场经济的企业主体，央企热衷进入房地产领域有其必然性。”知名的香港地产大佬，瑞安集团主席罗康瑞表示，作为央企，要遵循一定的规矩，扮演好自己的角色。

　　但是，傅育宁直言，所有央企都蜂拥而上，肯定是有问题的。“资产价格，包括土地价格增长过快，无论对房地产行业，还是整个中国经济的发展，都是不利的，需要高度关注。”

　　罗康瑞亦坦言，企业都希望能赚钱，但眼下赚钱，日后未必依然能够盈利。特别是在当前的市场环境下，房地产行业面临激烈竞争，而央企“地王”频现，要权衡短期效益和长远盈利。

　　3月21日，国务院国资委副主任邵宁认为，招拍挂制度必然产生“地王”。但与以前的协议转让相比，招拍挂制度是透明的、阳光的、竞争性的，有利于防止暗箱操作和出现腐败。

　　同时，抑制房价过快上涨，必须从供给和需求两端入手。一方面增加供给，主要是供地；另一方面抑制投资性需求的出现，如一些专家提出的征收物业税等办法，使社会需求正常增长。这样双管齐下，必然会有明显的效果。

　　邵宁指出，目前中国社会在收入分配上出现了分化是不争的事实，有钱人钱很多，也有大量低收入群体。这一现实决定了，中国的房地产业必须针对不同的社会阶层。

　　给有钱人提供的房产，政府不必去严控价格，让市场供求去决定，盈亏风险自有开发商承担。“地王”基础上的房产应该属于这一范畴。

　　为低收入群体提供的住房必须控制价格，如专家们建议的廉租房、公租房等，不仅政府要有补贴，还要有严格的管理办法。

　　突出主业加快清理非主业

    “78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。”国务院国资委主任李荣融在日前召开的部分中央企业会议上提出上述要求。

　　“国资委此时发布的消息是放了一个信号弹，这表明国资委下一个推进的主辅分离的板块就是房地产。”一位国资专家表示。

　　今年以来继酒店旅游业后，地产行业也成为第二个央企整合中被明确提出要非主业剥离的行业。这延续了国资委推进中央企业整合的一贯思路。

　　近年来，“突出主业、加快清理非主业”一直是中央企业整合的主线和目标。早在2004年，为了打造央企竞争力，国资委要求央企加强主营业务，剥离非主营业务。李荣融明确提出，突出主业、加快清理非主业是央企2010年的主要工作之一。

　　2004年6月，针对房地产行业，国资委发出了《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，并决定由中国建筑工程总公司(旗下有中海地产)、招商局集团有限公司(旗下有招商地产)、中房集团、中国保利(集团)公司、华侨城集团公司等5家企业整合中央企业的房地产资源。

　　一场央企地产重组的风暴发端于此。几年来，除了中房集团受让过华能集团等少数几个央企的相关房地产资产外，其余4家企业进展较缓。

　　2007年8月国资委下发《关于进一步规范中央企业投资管理的通知》，要求央企包括非主业性质的房地产等重大投资活动，须及时向国资委报告。

　　然而，自2009年起，央企大规模介入房地产，128家央企中约有70%企业活跃于房地产市场，尽管当初国资委规定以房地产为主业的央企只有16家。在2009年9—11月份，国资委已经对疯狂拿地的央企先后召集了三次“警示会”。

　　2010年初，国资委全面推行经济增加值考核，抑制央企投资房地产冲动。国务院国资委副主任黄淑和指出，国资委为央企经济增加值考核确立4条原则，其中重要的一条是，限制非主业投资，对非经常性收益按减半计算。

　　“国资委作为大股东，更看重企业长远的发展和真正的经济增长质量，并将企业发展的短期目标和长期发展结合在一起。”北京科技大学教授刘澄表示。

　　3月15日一日内制造了三个“地王”，加速了央企地产整合的步伐。3月18日，国资委明令，78家不以房地产为主业的中央企业，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，要退出房地产业务。3月19日，中远集团总裁魏家福公开表示，中远集团成为国资委颁布部分央企撤市令后第一家明确公布退出时间表的企业。

　　3月24日,魏家福再次回应舆论，“中远集团以航运和物流为主业。我要求中远集团在香港的二级地产公司,自己想办法解决问题。”但他指出，“央企投入到回报率高、又能解决民生问题的地产中去,是合理的。”

　　在罗康瑞看来，国资委出手对央企投资房地产行业予以规范，有利于维护市场秩序。

　　促进房地产行业健康发展

    李荣融在日前召开的部分中央企业会议上指出，16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关政策，依法经营，重质量，讲信誉，创品牌，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用。

　　事实上，房地产央企在房地产行业中有着重要影响力。

　　中国指数研究院研究副总监张琪认为，央企在承担社会责任上发挥了很大作用，尤其是经适房等保障性住房的建设上。例如，在应对国际金融危机过程中提出的9000亿元保障性住房投资的资金支持的问题，央企预计将承担起阶段性责任。

　　据悉，冶金科工、中房、保利和招商局等以房地产为主业的中央企业，今年规划和在建的保障性住房面积超过了2000万平方米。也就是说，这批配建的保障房如果以每户平均60平方米的标准安置，将会为33万户低收入人群解决住房困难。

　　除此之外，央企房产品牌凸显。根据《2009中国房地产品牌价值研究报告》显示，全国品牌房企的品牌价值均值达到45.43亿元，同比增长了24.82%；行业领导品牌中海地产的品牌价值接近120亿元，其品牌价值在行业内连续4年保持领先优势。其次，品牌房企中，有20.55%的企业位于企业价值优势区，中海地产、保利地产等是其中的典型代表。这部分企业，其品牌无形资产与有形资产互为依托，形成同步提升的良性互动关系。

　　一位不愿透露姓名的民营房企负责人说，就武汉而言，近几年央企纷纷进入，对提升房地产品质起到了很大推动作用。中央企业在武汉开发的项目，大多成为所在区域的标志性大盘，比如百瑞景中央生活区、保利十二橡树庄园、华润凤凰城、葛洲坝国际广场、中建康城、汉口东部购物公园、青扬十街等等。

　　张琪认为，央企于地产行业而言，关键字不应仅是“退出”，而是要整合、集中，在各自的主业领域各司其职。

　　从国际经验看，房地产业作为支柱产业都需要骨干、大型企业的支撑。例如在日本最大的10家住宅产业集团的住宅产销量占全部商品住宅产销量的九成；而我国香港地区前10家大型房地产企业开发量占市场份额的80%，5大地产商企业资产市值都在百亿美元以上。

　　初步统计数据显示，2009年，所有中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。

责任编辑：贾迪

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