开发商热炒海南地产圈地待涨或重现泡沫

来源：中国企业报-中国企业新闻网　　　　　时间：2009/12/11 16:23:24　　　　　

随着海南省高调推广国际旅游岛概念,全国各地开发商和投资客蜂拥而至,万里淘金,海南尤其是三亚等地的地价和房价一路飙涨。其实此前,各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。在记者最近的实地调查中发现,房地产商们基本“圈地”完毕,就等国际旅游岛项目落地了　

随着海南省高调推广国际旅游岛概念,全国各地开发商和投资客蜂拥而至,万里淘金,海南尤其是三亚等地的地价和房价一路飙涨。其实此前,各大知名房企早把好地块“瓜分”得一干二净。在记者最近的实地调查中发现,房地产商们基本“圈地”完毕,就等国际旅游岛项目落地了。

　　海南早在2002年6月就进行了建立国际旅游岛的可行性研究;去年5月，海南国际旅游岛建设行动计划由海南省政府正式发布,并希望获得来自中央的支持。

　　海南省土地储备整理交易中心土地储备交易科的数据则显示,今年海南的整体房价上涨达10%以上，前三季度海南省房地产开发投资190.61亿元,同比增长46.7%,比上月加快1.4个百分点。

　　“海南土地价格上涨得非常快,价格不断翻新。”海南联华创展公司负责人告诉记者,两三年前才30万—40万元/亩的土地,现在已经涨到了100多万元/亩。

　　数百开发商布局日前,中国房地产测评中心特别针对海南房地产市场发布了《2009海南地产开发企业10强》报告,报告显示，海南雅居乐、三亚鹿回头、三亚亚龙湾、鲁能海南地产公司等10家企业正强劲领跑2009年海南地产。

　　海南省土地储备整理交易中心土地储备交易科相关人士称,约有100多家岛外的开发商来投资。在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资数十亿、上百亿的旅游地产项目比比皆是,富力、万科、鲁能、保利地产、华润等知名地产开发商身影闪现其中。

　　海南联华创展公司负责人告诉记者,现在海南至少有500多家大小开发商在运作,最新的投资额约为200亿元左右。但是加上已经拿地的潜在投资,至少千亿元资金将在海南房地产市场进行运作。

　　有业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。

　　目前，富力地产在海南已经取得了近1万亩土地的开发权，主要包括香水湾的2500亩土地、海口的680亩和澄迈的6700亩土地。其中，富力地产在香水湾打造的旅游地产项目富力湾，投资超过15亿元，并吸引13家大公司进驻。而2009年9月9日富力地产在海南的另一项目“富力·红树湾”在澄迈县正式开工，计划投资逾百亿元。

　　雅居乐地产携手摩根士丹利共同开发的海南清水湾，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元，开发周期长达10年，号称是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，并列入海南“十一五”重点建设项目。

　　此外，海南鲁能城规划总占地面积约19平方公里，土地储备达8000亩。其中，三亚湾新城占地6.8平方公里，拥有9公里长的海岸线。在旅游休闲地产概念下，海南也成为星级酒店最密集的地方。

　　浙江国都房产策划部经理贺越敏在接受记者采访时表示，公司在三亚凤凰岛有总建筑面积50万平方米的房产开发项目，投资已经超过100亿元。

　　“现在,海南省沿东海岸向内纵深一公里地块,已经被瓜分殆尽，仅近期新圈出的土地就达到50平方公里。土地50%被新的开发商所圈,还有50%是上个世纪90年代海南热炒房地产的时期就被圈走了,辗转反侧流落到当地一些倒地的人手中。”海南一家本地开发商告诉记者。

　　记者拿到的一则数据显示,海南的土地总面积约354万公顷,尚未开发利用的土地只有26万公顷,约占土地总面积的8%。目前所推出的沿海土地往往带有稀缺性、排他性,甚至惟一性,这也被业内认为是开发商乐于在海南抢占有利地形的原因之一。

　　不过,海南当地的一些开发商已经对土地市场的不断升温感到恼火,“地价越来越贵,加上海南现在推出的地块往往具备一定规模,即便单价可以接受,总价也很高。同时，项目大的话,投资额也大,反正我们是拿不起了。”

　　“海南以前有靠背景拿地,甚至先高价抢占土地资源，其实不开发只炒卖的企业,但是随着土地出让的公开化及市场专业度、成熟度的提高,他们被具备实力的国有大中型企业、上市房企所取代已经成为趋势。”一位海口的开发商向记者直言。

　　五湖四海投资客在各大开发商积极布局的背后,蜂拥而至的各地投资客支撑他们拿地时的预期。

　　据了解,海口市房管局有过统计,去年岛外购买海口商品住房,无论是面积还是套数,与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及。官方数据显示,去年逾85%的商品房卖给了岛外投资者。

　　11月底,山西小煤窑老板宋先生在朋友引荐下,直奔海南。“朋友年初在海南买了几套海景房,从1月到11月间,这几套房已经赚了60%左右。”宋先生表示,听说《海南国际旅游岛规划纲要》近期将获国务院批准,现在海南的开发和相关配套越来越完善,升值空间巨大。

　　宋先生只是全国各地前往海南淘金的投资客中的沧海一粟。“到处都是外地人来海南购房,尤其是海景房,很少本地人买，都是外地人炒高了海南的房价。”海南大学一位教授告诉记者。

　　其实,海南房价遭遇热炒,已经不仅仅是一小部分的投资客在起作用。

　　“现在除了西藏、云南、贵州,全国各省市的投资客都已经出现在海南,尤其以江浙、山西、东北、重庆、成都等地的投资客为盛,11月份之后,陕西、内蒙古和新疆的投资客也在激增。”海南联华创展公司负责人告诉记者,是全国人民在炒高海南房价。

　　海口的开发商向记者透露,海口的外来购房者主要分为几大地域:东北人,以自住为主,因为喜欢海南的气候,养老或过冬的需求很大,所以海南很多楼盘都会在北方城市设点;四川和浙江人,以投资为主,也有部分定居;山西人,也是偏投资,煤老板不但买房,还愿意介入开发;另外,近几年上海、香港、台湾等地的投资者也多起来。

　　三亚市房产管理局党组书记、局长李洪海分析称,目前三亚的购房客来自东三省、北京和上海、江浙、山西、四川等省市。

　　据记者了解,多数投资客在海南都是选择海景房或者高档住房,而除了三亚国际旅游岛的概念外,目前海南的博鳌和文昌以及海口、琼海等地也被投资者看做是最具升值潜力的房产板块。而中国最大的航天城已于9月份在文昌开建。

　　而且,投资客们也并未担心自己的海景房会出现闲置问题。

　　据宋先生介绍,投资客多数认为,目前海南的房产仍处于上升空间,投资者通过投资仍有很大机会获取升值空间收益。

　　“很多楼盘还提供专业的委托管理服务,业主可每年到海南自己的房屋里面住上一两周,其余的时间就委托管理公司将房屋用于出租,获取租金收入。”宋先生说。

　　楼市警惕重蹈覆辙在海南新一轮的房地产热潮中,很多老楼客却还没有忘记上个世纪90年代的那些景象。

　　“这些项目我都去看过,不可否认,其中大部分卖得很好,海南绝大部分的高档住宅都快被外来购买力垄断了。但产品同质化的现象也肯定存在,所针对的客户群也往往重叠,所以我觉得在海南做房地产,即便现在市场环境好,要脱颖而出也不容易。”记者在海口以看房者身份逛楼盘时遇到来自深圳的梁先生,他恰是这个精装修高档公寓的装修负责人,很能从一个“外人”的角度来打量海南楼市。

　　事实上，资金压力也可能是个问题。“十几年前国家第一次宏观调控时那段楼市阴影想必对一些开发商来说还是有点不堪回首。”有上海的楼市分析师向记者表示,“对于现在进驻的开发商来说,一些周期长、投资大的项目同样需要接受资金链的考验,信贷政策的变化、楼市的调整压力等都是潜在风险,特别是借助于旅游概念的海南楼市的投资属性比较强,市场一有风吹草动可能所受影响更为明显。”

　　记者也了解到,海口、三亚的楼市虽然去年没有受到金融风暴的明显冲击,房价同比分别上涨约25%和10%,但和其他城市一样,成交量在去年下半年出现过萎缩,直至年尾海南省政府出台一揽子利好政策,才开始回升。而如今,和其他一些地方楼市一样,房贷收紧、救市到期等问题也摆在海南楼市面前。

　　不过地产商张先生认为，目前的海南相对还比较理智。上个世纪90年代,实体投资很少,多数都是在倒卖一块地的一张图,只要附有土地证,一天就能被转让二三十次,价格能翻20倍。纯粹是在骗钱,根本没有实体投资。

　　“现在虽然不排除泡沫被炒起来了,但是市场中实体投资都是看得到的。现在的房地产泡沫只是价格的泡沫,而那个年代都是一场场骗局。”张先生说。

　　当然,张先生也认同泡沫一旦破灭,最终结果都一样———大量的烂尾楼和银行债务。最好经济一直向好,否则像上世纪90年代的海南房地产泡沫和现在的迪拜一样,房地产行业都将陷入严重萧条。

　　撇去需求结构和购买力等不谈,就从上述各大圈地的开发商的项目来看,基本都是“霸占”着带有旅游度假属性的房地产。如同在三亚陵水县,先有富力的富力湾,约2500亩,产品包括别墅群、海景公寓、酒店、商业街等;旁边不远处就是雅居乐的清水湾,约15000亩,开发周期长达10年,而产品类型也是这些。又如在海口滨海大道周边,外滩中心、蓝城一号、夏威夷海岸、泰达天海国际等楼盘一路排开,地段和产品虽有差异,但竞争格局现实存在。

责任编辑：贾迪

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