9、10两月份是房地产销售旺季，房地产业称之为“金九银十”。在金融危机仍未消退，房地产业经历了去年末到今年3月短暂调整后迅速回暖，在“金九银十”中，房地产价格和交易悄悄地发生了变化。这个变化预示着房地产业未来走向。 然而，整个房地产业在金融危机仍未消退，全球经济出现企稳回升的过程中，仍充满着诸多不确定性，值得业内高度关注。 一线和二线城市“金九”冷热不均 全球性金融危机爆发后,去年末中国房地产市场一度出现了大幅调整。随着宽松的货币政策和积极的财政政策出台，在3月份，房地产形势发生了逆转，从寒冬走向春暖花开。然而，8月份这种回暖逐渐降温，出现了价格高企成交量萎缩的现象。房地产企业期待的传统的“金九银十” 面临考验 9月份，北京楼市迎来了“新”的转折，继今年3月起楼市持续回暖之后，北京商品房销量首次出现“量价同跌”。 据北京房地产交易管理网数据显示，9月上半月，本市期房成交均价下跌了1.37%。业内人士认为，“量价同跌”是标志着楼市进入下一轮调整的重要信号。 与今年8月同期相比，北京商品住宅成交均价每平方米下调200元，下调幅度为1.37%。 尽管仍有人在排号等着买房，但来自北京市房地产交易网、中原地产等权威机构和中介机构的数据显示，虽然9月上半月二手房成交量多于8月同期，但是北京商品住宅期房出现成交量下降4.35%，平均价格下调1.37%的回落。 深圳成交量仍然徘徊在低迷状态，成交套数和成交面积分别出现了 20%和10%左右的减少，市场中仅有少数几个项目保持较好的销售态势。 上海的成交量则继续着下滑状态，但价格却在上涨，出现量价背离的现象。 从总体上来看，一线城市房地产的销售“金九”成色大大降低。但是最近在二线城市，9月份又出现了新的变化，房地产市场出现了局部“金九“。9月第二周，长城证券跟踪的19个大中城市，楼市成交量上涨的有14个，但一线城市明显疲软。 其重点跟踪的10大城市，当周整体成交量较平稳，微跌0.39%。其中，四大一线城市整体大幅下降7%，二线城市整体上涨5%。 统计9月14日至9月20日一周楼市成交情况可以看出，二线城市明显好于一线城市。北京、上海、天津、深圳成交量均环比有所回落；广州、厦门、福州、南京、苏州、武汉、长沙、重庆、成都、西安成交面积均环比有所上升，成交均价环比回落居多，其中苏州成交量急剧攀升34%。二线城市似乎在上演“金九”好戏。 据了解，苏州新建商品住宅8月份成交均价环比上涨1.9%，已连续5个月稳步上涨。成都楼市的成交量环比继续上涨。成都新建商品住宅近期日均成交390套，环比上涨14.4%。 二线城市成交保持活跃，房价并未大幅上涨。据东方证券草根调研的结果：南京、大连、石家庄、苏州、济南、青岛、烟台、徐州等二线城市房价涨幅均在 10%—20%之间，仍处在理性范围内，政策仍是支持状态，购买力并未透支，成交保持活跃。东方证券建议重点关注二三线地区的开发类公司。 正是房地产出现了冷热不均现象，对房地产业发展趋势出现了很大的争议。 房地产出现争议 在2009年北京秋季房展上，参展项目和参观人数虽和今年春季房展时相差无几，房价却较春季房展飙涨了30%至40%，首日成交额和成交面积也较春季房展下降了30%和47.6%。 业内专家杨红旭认为，今年3月到8月的房地产市场偏热，成交量非常大，已经透支了“金九银十”的能量，难再现热潮。杨红旭称，自2005年以来，上海已连续4年都没出现明显的“金九银十”现象。 对于近两个月楼市成交萎缩，有业内人士认为，购房者“观望”的本质是有效购买力不足，加上政策出现微调，重挫房地产市场信心。而当前二套房贷收紧政策与2007年出台二套房贷政策如出一辙，都是为抑制楼市投资和投机。 就在业内热议“金九银十”成为泡影之时，不同的声音开始出现。渤海证券研究所最新报告提出 “铜九金十银十一”之说，指出监测的5座城市库存消化周期平均为28.19周，较近期下降1.67%。其中，南京库存消化周期最短，深圳消化周期缩小。渤海证券分析师周户还表示，监测表明，改善型需求已连续3周回升。 万科董事长王石指出，当前政策微调时的市场与2007年政策转向时的情况存在明显不同。预计到第四季度，短期供应不足才可能有所缓解。 国信证券分析师方焱也在报告中表示，各城市库存量并未因销量持续下滑而出现回升，多数城市商品房可售量依然保持下降趋势，供应仍然偏紧，判断偏紧的供应状况是造成目前销量低位运行的主要原因之一。 从9月份一线、二线城市的房地产市场冷热不均看，房地产市场正发生了悄悄变化，二线城市可能将成为未来房地产业发展的重要角色。同时，消费人群结构也正发生着变化，未来白领阶层将会成为消费的主力军。 白领改善型置业成为主力军 在不久前结束的国贸秋季房展会上，记者在对购买人群的调查中发现，高端住宅的购买者中，以提升居住品质为目的的改善性购房需求占有巨大比例，此类人群大多是白领阶层，将会成为房地产消费性需求的主力。 这类家庭的收入正在高位快速增长，生活正以家庭为中心，对各类品牌消费和投资需求比较旺盛，通常对宜居性提出很高的要求。在这种需求的催动下，京城高端低密楼盘销售量节节攀升。 购房、购车、自费旅游已成为当今白领阶层的三大消费热点，改善居住品质便成为了白领阶层内心最直接的愿望。他们对居住的要求开始成熟与理性，更看重居住品位、理念与文化。 经过多年市场的洗礼，开发商们也敏锐地意识到，这部分人群需要既实用又有品位的私家居所；需要私密性强又充满交流空间的居住天地；需要强调个性化，又抵制千篇一律的好房子。 例如，在北京定位为“情景叠院”的海棠公社二期楼盘，以独有的低密宜居的优势吸引了众多白领阶层的目光。这个楼盘呈现出的全新的景观与建筑的完美融合，是对低密度住宅市场的一次成功探索。“情景叠院”比传统的花园洋房更能满足当代起居生活的诸多需求，如更多室内外交流空间、下跃独享的私家庭院、上跃高达8米的超高挑空等等居住元素，满足了白领阶层对居住的私密需求。作为居住的升级品，海棠公社二期低密宜居的房子正迎合了中产阶层对居住和生活高品质的追求，于是成为了其彰显身份的名片。据了解，海棠公社楼盘销售表现良好，受到了白领阶层的青睐。 高端住宅受投资者青睐 业内专家认为，由于受到通货膨胀预期、整体地产市场强劲走势影响，未来对自有资产固定化、兼顾投资保值的买房需求将会逐渐占据市场主流。 在这种消费预期下，稀缺资源型产品、稀缺地段型产品、长期被低估的价值洼地类产品以及低总价优质配套的小户型产品4类高端住宅，将有望成为未来投资保值的主力产品。 北京柏基置业有限公司副总经理谢琳表示，相比普通住宅项目，核心地段、高品质的高端物业具备独有的稀缺资源优势，产品附加值较高，抗跌性及未来的保值、增值能力更强，属于典型的高收益、低风险投资产品，在任何市场条件下都是投资首选。 一座国际化都会的演变，始终伴随着高端人群对居住环境孜孜不倦的完美追求。“居住环境的进步，象征着城市文明的进步，无论在怎样的经济环境下，居住升级是城市永恒的话题。”谢琳对记者说。 以北京海棠公社为代表的低密度高端项目，容积率低至0.69，作为一个城市内环境资源的社区，此种低密度住宅接近了豪宅的标准。 据了解，海棠公社楼盘受到投资者追捧。业内专家认为，这种低密度产品以其区域、产品与景观等多重稀缺性，具有一定的投资价值。然而光有科学规划的态度还不够，应该尝试着换位思考，将置业者的心态和标准融入产品营造，在专业的基础上不断改善人性化设计。 北京大学房地产研究所所长陈国强指出，市场上长期被低估的价值洼地类产品，也是投资上选。上半年，北京市场上长期被低估的价值洼地———广安门区域、太阳宫区域，表现出了强劲的销售力，区域内红山世家、太阳公元一再创下销冠成绩。住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林锋强调，这类洼地的价值正在逐步被市场认知，随着整体规划发展的展开，洼地将充分享受政策利好，升值潜力明显。 专家同时提出，低总价优质配套的小户型产品也是下半年投资保值的重点产品。低总价小户型产品由于准入门槛较低特点，成为房产品投资的重要选择。中国管理科学研究院经济学家李开发表示，当前经济发展的落脚点就是房地产，投资房地产就是投资所有的经济成果。优质配套的小户型产品，不仅有利于流动资产快速固定化，更能享受高端住宅良好的上升趋势，有效达到保值增值目标。 随着国民经济的发展，居民收入的提高，“低密度住宅”会日益受到欢迎。而随着住宅消费能力的提高，从注重人的需求和居住行为的规律出发，住宅空间功能细化的趋势会更加明显。因此既是小康住宅，又是低密度住宅，还能满足消费者对住宅安全性、保健性、私密性、灵活性、舒适性和艺术性等方面要求的花园式情景叠院会日益受到市场的欢迎。 中国指数研究院指数研究中心总经理陈晟在一次地产研讨会上指出，别墅、花园洋房等低密度高端物业表现良好，首先是因为占有稀缺自然资源；其次，具备良好环境，产品具有较高的附加值，在通胀预期下，这些物业具有保值增值功能。 住建部专家认为，随着房价、地价的节节攀高，当前投资房产更需要理智谨慎分析，优质房产品才能真正实现保值增值目标。
