燕郊房企新“造城”运动

来源：中国企业报-中国企业新闻网　　　　　时间：2009/8/3 11:16:07　　　　　

但是他很清楚自己的定位：身处河北最邻近首都的开发区，旗下企业大部分利润均来源于北京。这位在当地颇有名气的房地产开发商，近日却出现在“燕达国际健康城”的落成仪式上　

河北燕达集团董事长李怀的名片上，赫然印着电话区号“010”，地址“北京东燕郊”。

　　但是他很清楚自己的定位：身处河北最邻近首都的开发区，旗下企业大部分利润均来源于北京。这位在当地颇有名气的房地产开发商，近日却出现在“燕达国际健康城”的落成仪式上。

　　“老龄化问题严重，北京的老龄化问题更严重。”早在2005年，在地产开发上风头正健的李怀便看准了这一产业。早期开发星河皓月等楼盘积累下的70亿元资金，被他一口气砸下，来造这座50万平米的“大型高端国际化健康城”。

　　李怀的转型，在北京周边卫星城的开发商里颇具代表性。

　　小镇膨胀的困惑

李怀的名片内容绝非杜撰。燕郊之于河北，是一个十分特殊的小镇。

　　河北廊坊市的三河、香河、大厂三县，四面均被北京和天津两个直辖市包围。隶属于三河市的燕郊，更像是嵌入其中的一块“飞地”。由于很多未能入京的中央单位就近驻扎于此，燕郊获得了“010”的电话区号，还有“北京东燕郊”的通信地址。

　　对于李怀这样扎根燕郊的开发商而言，“飞地”的意义在于在此淘到了真金。以燕达集团为例，自2002年起先后开发了 “星月云河”、“星河皓月”、“新锐时代”等地产项目，总建筑面积达到150多万平方米，发展速度惊人。

　　跟燕达集团一起，汇福地产、兴达地产、美林地产、天洋置地、雷捷地产等开发商同时开始发力，燕郊的房地产开发量从2004年的几十万平米，到2007年跃升至700—800万平米，几乎相当于北京全年开发量的一半。

　　燕郊，早已不是北京人眼中那个遥远而荒凉的小镇。如今，燕郊满大街跑着的“京”号牌汽车，来自北京的购房者蜂拥而入，小区里到处是纯正的“京片子”口音。燕郊仅今年开发的楼盘设计多超过30层，几乎把土地资源利用到最大限度。

　　令人咋舌的是迅速膨胀的人口。2000年时，燕郊常驻人口仅几万人，但是经过数年房地产开发热后，现在常住人口已经超过25万人，其中一半以上为北京人。

　　小镇演变成都市，问题接踵而至。

　　近期，一段上班高峰期几百人争挤930公交车的视频被放在网上，点击率奇高。有人看完视频后，彻底放弃了到燕郊买房的念头。

　　配套建设缓慢，跟不上开发商的速度几乎成了燕郊地产商的心病。汇福房地产开发有限公司的营销总监孔飞评价说：“交通问题是决定燕郊未来发展的关键。”

　　据了解，三河市政府曾经投入6亿元进行燕郊的市政建设，但这无异于杯水车薪。住达房地产开发有限公司的销售总监刘振刚说：“6亿元在北京只能修一公里的地铁。”

　　燕郊居住的硬伤，在于城市配套，包括交通、户籍、通讯、教育、医疗、生活设施等一系列问题。

　　大量外来人口涌入，已经让燕郊的配套显得不堪重负。一位家长告诉记者，在当地的重点小学，每个班学生多达七八十人。

在楼盘聚集的潮白河区域，记者近日观察到，虽然南北向的燕顺路已经打通，但是社区配套设施仍然稀少，仅有一些街边门店和一个小型超市。

　　与此同时，单纯追逐利润的开发模式遭到了批判。前两年热销的某知名大型楼盘，因建筑密度大、容积率高被戏称为“宿舍楼”、“蜂窝”，后期项目因为质量问题，遭到诸多业主投诉甚至起诉。

　　开发商的新选择

在去年楼市跌入低谷时，燕郊楼盘开始卖不动了，开发商普遍资金紧张，很多楼盘纷纷打出“牛价”、“最后200套”、“7.5折促销”等宣传口号。

　　上上城策划总监马可坦陈，开发商的降价促销行为，一定是受销售回款压力：“地产商资金紧张的时候就要加快销售，这是地产行业的潜规则。”

　　尽管今年楼市回暖，燕郊的开发商们暂缓一口气，但去年传统的“拿地、卖房、走人”路子，显然是走不下去了。

　　燕郊的开发商，普遍开始了反思与自我拯救。

　　“如果城市基础设施及商业配套跟不上，我担心燕郊会和以前的北京望京和通州地区一样，成为一个睡城。”一位不愿意透露姓名的开发商向记者表示，一个新城区的发展，更需要城市配套让它“动”起来。

　　“从2005年底开始，我就在考虑是不是干点别的。”李怀告诉记者。他的新选择，是建一座健康城。

　　2006年6月，李怀的想法很快得到了时任河北省副省长郭庚茂的支持，随后“三天内批地，两个月办完立项、审批手续。”而李怀又“亲自参与规划，每天熬到凌晨五点，花了三个月完成设计。”

　　据介绍，这个名为燕达国际健康城的建筑体，共分为五大板块：一个大型三级甲等特型综合医院、一个拥有12000张床位的老年医疗养护中心、一个医学科学研究院、一个国际会议中心以及一个医护培训学院。

　　李怀表示明年元旦开业的燕达国际健康城，“定位是件很难的事”。最终确定的定位，并不局限于燕郊或者京津冀地区，而是面向全国的高收入人群、在华工作生活的外国人以及海外客户，当然，周边居民的基本医疗也是其设定范围。

　　无独有偶，纳丹堡的开发商汇福集团也对健康事业情有独钟，在开发纳丹堡的同时，投资建设汇福健康中心，包括温泉疗养院、温泉水疗娱乐中心、老年健康公寓等设施。

　　稍有实力的开发商，几乎都在自行做配套建设。马可介绍说，体量颇大的上上城，现已开始建设两个大型购物超市，一个占地约3000平方米，另一个占地约4000平方米，另外还有一个2000平方米的商场。

　　从盖房到建医院、超市、学校，燕郊的开发商更像是在“造城”。对于一个从开发区小镇起步的准中等城市而言，市政配套难以跟进，开发商必须为此进行弥补。

责任编辑：贾迪

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