化“危”为“机”促进房地产企业稳步发展

来源：中国企业报-中国企业新闻网　　　　　时间：2009/7/24 10:58:26　　　　　

当前世界经济飘摇不定，全球性的金融危机尚未见底。由此带来了房地产行业的一片萧条。“身不由己”的房地产企业显得无能、无措、无力。如此背景下，大多数房地产开发企业发展战略、商业模式和开发节奏都不得不被迫进行调整　

当前世界经济飘摇不定，全球性的金融危机尚未见底。由此带来了房地产行业的一片萧条。“身不由己”的房地产企业显得无能、无措、无力。如此背景下，大多数房地产开发企业发展战略、商业模式和开发节奏都不得不被迫进行调整。
　
　 树立信心在危机中寻找机遇

   “危机”既是“危难”，也是“机遇”。信心是克服困难、转危为机的重要思想基础。

　　首先，要积极适应市场变化，尊重经济规律。面对百年未遇的经济危机，房地产行业应认清形势，抛弃幻想，主动调整，高利率时代已经过去，房地产企业必须降低期望值，思维理性回归。

　　其次，要反周期扩张求发展。著名投资家巴菲特有句名言 “在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧”。在金融危机之下，土地资产价格下降，许多开发商由于形势不明或本身财务压力大而不敢或不能扩张，此时对没有土地储备的房地产企业而言正是扩张的绝佳时机，市场低迷时，收储土地开发建设，开发成本低，市场上升时，开盘售楼，物业售价高。把握市场节奏反周期运作是企业快速成长的捷径。

　　第三，在危机蔓延之时，行业重组特别是房地产行业的重组洗牌必将加剧。洗牌不是一个简单的大鱼吃小鱼的过程，而是强强联合、优胜劣汰、走向新生的战略调整。因此，苦练内功，养精蓄锐，为新一轮市场竞争抢占先机是房地产企业当前面临的主要课题。
　
　 创新模式强自身造血功能

    对于房地产开发商，“生于敏感毁于迟钝”、“生于忧患死于安乐”是任何时候都必须铭记的法则。千方百计让企业拥有更多的现金流是当前企业应对危机的根本保证。地产危机按专家预言正在向深度发展，未来1—2年内，政策层面和企业大量存“房”的现实，房价只可能在底部盘整。以前房地产企业顺风顺水,往往忽略风险管理,危机之下要学会把持风险。应对危机、控制风险最好的方式就是商业模式的创新，现代企业的竞争已不是产品的竞争而是商业模式的竞争，失败的企业大体相似，成功的企业各有各的不同。企业的失败大体就是那几种原因：资金、人才、战略、执行等等。而企业的成功之路则各有千秋，每个成功的企业，都是找到了适合自己发展的独特经营思路和商业模式才能发展壮大，并不断随着经营环境、竞争因素以及消费者变化来调整和升级自己的商业模式。在市场千变万化、竞争日益激烈的今天，我们的企业要想脱颖而出发展壮大，必须不走寻常路，设计适合自己的、富有竞争力的、与众不同的成功商业模式。尤其对于新组建的企业，创新的商业模式可以使企业出奇制胜、脱颖而出，走出红海而步入蓝海，实现企业裂变式的增长。当企业面对困难的时候，首先是引进战略投资者，加强合作，实行优势互补，内引外联，先输血，再造血；第二在开发模式上可采用定向开发和商业开发相结合的全新模式，在市场低迷时，可用部分土地做定向开发，引定向开发之资输企业之血，保证企业的现金流，资金压力小，市场风险小，同时房地产企业可以通过定向开发树品牌，聚人气，坐享商业开发土地的溢价；在市场上升期，使商业开发实现开发利润的最大化。
　
　 严格管理实现低成本开发

    转变经营方式，促进企业管理的精细化、现代化，关键在控制成本。以前房地产企业经营与管理方式是“成本+利润=价格”，当时什么价格都有市场，成本不需要控制都可以盈利，只要订出利润指标，价格就出来了。而现在已经转变为“利润=价格-成本”，房地产企业已不能主导价格，利润与成本交战，要获得满意回报，就必须控制成本，成本越低，利润越大，反之，成本增加，利润越少。

　　成本控制首先是管理费用的控制。管理成本控制有多种手段，一是裁员降薪，二是减薪不裁员，三是不裁员不降薪，提高工作效率；其次是加强管理，确保质量，降低工程直接成本；第三，严格招投标制度，把握采购环节，杜绝大手大脚、内外勾结行贿受贿现象发生；第四，量体裁衣，根据市场需要确定开发规模，改原来的“量入为出”为“量出为入”，按需求决定投入，确保资金安全。

　　据了解，在房地产市场高峰期的2007年10月湖北省房地产投资集团有限公司在武汉郊区获得一宗土地，进入2008年8月以后，市场急转而下，项目所在地辖区房价急剧下跌，高层房屋售价由4500元/㎡跌至3300元/㎡左右。该公司立即采取多管齐下降成本，并不断提高品质，优质优价，同时提高容积率，降低楼面地价，尤其是优化设计，加强了管理，降低了总成本。

　　通过采取上述措施，目前该项目在所辖区域属地标性建筑，据预测售价可达到3500元/㎡，高出区域平均房价200—300元/㎡，而总成本由3733元/㎡降至3141元/㎡，降低592元/㎡，可实现利润6040万元，自有资金利润率50%。由此可见在市场急剧变动之时，严格管理、提高品质、严控成本，的确可以使项目有效化解风险，转危为安。
　
　 铸造品牌赢得企业稳步发展

    房地产企业在任何一个时代，要赢得市场，关键点万变不离其宗：产品，即房子。房企所能做的应该是在自己的品质上下功夫。

　　提升产品品质要从产品的规划、设计、创新、节能、环保诸多方面深入研究，房地产调整周期市场选择的主要依据就是品牌。品牌的营造应该围绕企业的品牌、产品的品质、环境的品位来展开。品牌是一种标识，更是社会公众和市场对一个企业的认知、评价和印象，是一种重要的经营资产。房地产开发项目在空间上不可移动性，使得它在营销上与一般商品不同，房地产开发企业必须把项目和声誉结合起来，吸引消费者。如果企业品牌与产品品质不能有效的结合，企业的长线发展将会受到重大制约。凡是珍视品牌的房企，其应对风险的能力相对就高。因此，越是在危机的时候，房企越应该珍视自己的品牌，越应该采取品牌经营化。两军对垒勇者胜，市场竞争智者胜，产品经营品牌胜，空谈误国误企、务实兴邦兴业。

　　正所谓“文无定式理有长存”，尽管实施中的战术有所不同，但只要厘清了所有的思路，有预见性地审视每一个发展阶段，把握住市场节奏，控制好系统风险，房地产企业之路必然会坚定而稳健。

责任编辑：贾迪

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