北京楼市的退房潮已愈演愈烈：一边号称房子在“哗哗”地卖，一边暗地里“呼呼”地退。这就是北京市房地产交易管理网上数据的一个真实反映。
　　
　　可是，近日北京市房协公开表示，所谓“北京高退房率”是对数字的误读，并声称“主管部门尚未发现假按揭”，而且公布了 “今年以来北京实际退房套数为298套，多数退房项目都是非住宅房项目”等信息。
　　
　　“除了消费者正常退房外，还有一些退房现象是开发商自导自演的 ‘假按揭’所导致的，通过‘自买’内部换手做假按揭骗取贷款，不仅能制造购房热潮假象，还能在渡过危机之后寻机退房，准备在楼市回暖之际大捞一笔。”北京市东五环某房地产开发公司销售部一位员工自曝 “内幕”。
　　
　　退房率的两种解读

　　今年1月至4月，北京市房地产交易管理网上的退房记录明显呈递增趋势，其中1月份退房记录显示为273套，2月份退房记录显示为386套，3月份退房记录显示为748套，4月份退房记录显示为910套。据了解，这些楼盘的退房数据是根据其销售许可证号进行统计的。
　　
　　记者粗略统计了今年以来北京的退房记录为2317套以上，按照平均每套房屋100平方米计算，那就是231700平方米，如果每平方米按照均价1万元来算的话，那就是23亿多元，这还是最保守的数据。
　　
　　北京市房地产协会副秘书长陈志表示：“这看似有根有据，但实际上，误读恰恰出在这里。”并声称“将3年多来累计的数量当作近期的退房情况，并得出今年的退房率，这是不科学的”。
　　
　　陈志介绍，退房是指“购买商品房网上签约完成后，购房人不要房子”的情况。据统计，今年前5月，北京市预售商品房退房率为4.7%。对于4.7%的数字，陈志表示，“与前几年情况大体相同”，比去年同期还下降了3.4%，这是一个正常的退房率。
　　
　　“我们现在项目的房子前段时间卖出去不少，可是现在退回来也不少，估计退房记录要占卖房记录的30%以上，现在所销售的几个楼盘共100多套房子中，有30多套都是前期退回来的。”上述东五环这位员工说。 　　

　“ 假按揭”操作手法

　　在谈及“假按揭”现象时，这位员工透露，“假按揭”现象是指开发商为了获取资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，从银行套取购房贷款的行为。
他讲述了办理假按揭的程序：一般都是开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款。
　　
　　据介绍，前段时间他用他亲戚的身份证去办理按揭贷款的事情，“和我乡下种地的亲戚商量好之后，在确认他不用身份证做什么事情的情况下，就拿着我亲戚的身份证去公司签合同，剩下的事情就交给公司办理了，银行或者公司什么时候需要身份证持有人签字再过去就可以了。”
　　
　　据他讲：“如果骗取银行贷款成功的话，公司还能给我们1%的提成，刚开始我很犹豫，但是在金钱诱惑和老板命令之下，我只好就范了，不过我只做过一次。”
　　
　　当问及他对这种做法有什么想法时，他说：“公司许诺我不会出什么事，也不用承担什么责任，况且我认为又有钱赚又讨好了领导，再说又没有损害其他的利益，不过还是有点后怕。”
　　
　　“开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。另外还有开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据，进而银行向其关联人提供按揭贷款。”这位员工又说。
　　
　　经过数次联系，一位房地产圈内人士又讲述了开发商在操纵“假按揭”过程中，为了获取大量贷款，在办理按揭之前故意抬高房价的做法。“虽然交了20%的首付款，但实际上开发商获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。”
　　
　　开发商获取贷款后，通常他们会采取两种方式:一种方式是卖二手房；另外一种方式是，开发商在获取80%的贷款后，不准备继续还月供，就等着银行申请拍卖。
　　
　　银行风险升级

　　早在2005年，央行在《中国房地产金融报告》中即提到，“假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”而根据今年央行援引工商银行消费信贷部门分析称，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。
　　
　　据国家统计局公布的数据，1—3月，全国个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。有业内专家分析估计，其中部分资金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院长奚晓明日前也表示，虚假按揭贷款案件开始明显增多。“假按揭”现象在地产市场是公开的秘密。假按揭产生的后果，就是楼市成交量大幅增加，退房率增高。
　　
　　“对于商业银行来说，‘假按揭’存在很多危害，从恶意诈骗银行资金的角度看，会带来银行信贷资金的损失，因为一旦骗取银行资金的诈骗发生，银行是最终的受害者；从套取利差收入、获取银行信贷资金，但还款有保障等弄虚作假的角度看，实际也存在干扰商业银行信贷资产分类和准确的风险评估，干扰银行的正常经营秩序。一旦出现楼市逆转，实际上风险就由商业银行承担了，极易形成不良资产。”北京市社科院金融研究所助理研究员唐勇接受记者采访时说。
　　
　　“购房者以按揭形式向银行贷款是银行部门贷款项目中一个最主要的内容，在正常情况下，这种形式的贷款银行部门应该较为慎重，购房贷款比例不应超过银行贷款项目总数的30%到40%，银行贷款总数必须控制在银行存款总数的60%以内，像这种超负荷的‘假按揭’贷款无疑增加了银行的风险，使得银行风险升级。”一位金融研究专家告诉记者。
　　
　　据了解，北京市某银行的以按揭形式购房贷款比重已经超过了40%，其它银行的比重都有所不同，但是有显示有上升的苗头。
　　
　　北京市建委负责人近日表示，北京房地产市场主管部门近日开展了对房地产市场秩序的专项整治行动，其中假按揭是重点整治对象。“只要证据确凿，我们一定严肃查处，绝不能让这种现象蔓延。”
　　
　　相关专家表示，对借款人的资信审核内容不能仅局限于身份证、个人收入证明等比较原始的资料，应当对借款人的资产负债状况、社会活动及有无违法记录、有无失信情况等进行全面查证。在银行发放贷款后，及时跟踪监督借款使用情况，制定应急预案，防范和化解贷款发放后出现的各种风险。 　（王靖宇）