探访北京楼市：看来还得“挺”下去

来源：人民日报海外版　　　　　时间：2009/2/3 10:32:31　　　　　

大视角

    楼市尚在调整中

    2008年末的一天，记者走四环，看楼市，探访京城一家楼盘。售楼处冷清得一如过冬，大半天无人问津，与往昔抢购形成鲜明对比。2008年，这种门可罗雀的场景在京城上演。

    楼市低迷

    去年以来，北京楼市从打折促销、买房送车等变相降价，逐步演变为“在售项目直降，新盘项目低开”等直接降价。记者调查发现，目前北京打折降价的楼盘超百个。这些楼盘中，有明降的，有根据付款方式降价的，有推出新产品变相降价的，也有的项目提升产品质量比如毛坯房改成精装交房变相降价的。

    广渠路和东四环交界处的“金都心语”，去年底开盘时起价8800元/平方米，送精装和家电。而该区域毛坯房的房价最高曾超过14000元/平方米。

    国家发改委公布的去年９月份全国７０个大中城市房屋销售价格指数中，北京地区房价环比下降0.2%，下降幅度高于全国平均水平。这是北京房价自２００５年以来首次出现下降，曾经扶摇直上的北京房价自此调头。10月、11月，北京房价继续下滑。11月份环比降幅进一步扩大，达0.8%。其中，新建住宅销售价格环比下降0.5%，二手住宅销售价格环比下降1.5%，为近年来最大降幅。

    “价跌”同时伴随着“量缩”。北京市统计局、国家统计局北京调查总队的报告显示，去年1-11月，全市房地产开发企业销售住宅面积为738.3万平方米，比上年同期下降52.4%。其中期房销售面积608.6万平方米，下降50.5%。据“链家地产”市场研发中心统计数据，去年1-11月，北京市二手房交易量为67034套，同比下降24.2%，这是八年来的首次回落，市场萎缩明显。

    政策助推

    在中央降息、减税等经济刺激计划指引下，北京版“救市”政策也正式落地。去年11月，楼市迎来“小阳春”，但总体形势依然不容乐观。

    １１月初，北京市住房公积金贷款最高额度从原来的６０万元调整为８０万元。同时，住房公积金可以每月支取。

    １１月下旬，《北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》出台，规定北京市三环以内每套总价２１５万元人民币以下、三环至四环之间每套１７５万元人民币以下、四环至五环之间每套１６５万元人民币以下、五环以外每套１００万元人民币以下的住房交易时均可享受优惠政策。

    同时，北京市１１个相关政府部门联手出台《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》，表示将以解决居民各类基本的住房需求为核心，在加大住房保障力度，落实和完善促进合理住房消费的财税、信贷政策，调整和优化住房供应结构，规范房地产市场秩序等方面采取一系列措施。加强住房供需双向调节，建立和完善分层次的住房供应体系，统筹解决好低收入家庭的住房困难和市民基本的住房需求，促进房地产业健康发展。

    一套组合拳打出后，北京楼市略有回暖。但业内人士同时指出，市场上观望气氛仍很浓厚。

    下行趋显

    虽然11月份市场销售回暖，但北京楼市“供大于求”的形势并没有改观。

    北京楼市交易量持续减少的同时，楼盘库存则持续增加。北京房地产交易管理网的数据显示，2008年1月1日，北京楼市可售住宅期房69685套，面积971.22万平方米。到11月18日，可售住宅期房达110239套，面积1375.36万平方米。

    有业内人士指出，北京库存房源在去年出现大幅增长，主要原因是2007年土地放量形成的商品房供应正在释放，而市场销售持续低迷，造成存量房源日益增多，这加大了房价下行的压力。

    针对楼市的供需关系和房价走势，北京市统计局新闻发言人于秀琴认为，在整体经济放缓和购房观望情绪浓厚的大背景下，房地产市场依然处于深度调整期：需求量降幅较大而可供量相对增多，随着政策性住房入市以及市场对政府加大保障力度的预期，房价仍存在下行空间。（记者王明峰）

    专家说

    北京大学房地产研究所陈国强所长：

    看来还得“挺”下去

    记者：２００８年，北京楼市给人们印象最深的恐怕就是坚挺。全国其他城市降价声一片，而北京仿佛置身世外，到年末才有点松动。您怎么看待这一现象？

    陈国强：从价格变化情况来看，北京房地产市场跟其他城市相比，像深圳、广州，价格波动比较小。降的只是少数项目，也没降到位，多数项目现在还扛着呢。

    上半年，北京新建商品房价格同比涨幅一直居于全国70个大中城市前列。从市场均价来看，整体变动不大。调价、做促销的楼盘，占市场项目比例较小。幅度较大的调价、降价楼盘，受到消费者比较热烈的追捧，销售情况不错，又重现千人排队、团购等市场繁荣时的情况，这说明刚性需求不能低估。

    记者：您如何评价２００８年的北京楼市？

    陈国强：２００８年，北京市场总体情况是观望明显，持币待购现象严重，成交量明显下滑，新开工面积、房地产开发投资增幅跟往年，特别是2006、2007年相比，增幅明显趋缓。土地市场跟前两年比显得很冷清。现在全年统计数字虽然没出来，截至10月份完成年度计划约1/3，全年估计完成一半左右。按年初公布的年度土地出让计划来说，土地市场完成情况不好，这将会影响未来一段时间的市场供求关系。

    北京楼市2008年的一个重要特色是保障性住房的供给，并成为今年下半年市场特殊的亮点。9月份以后随着保障性住房供应的增加，北京住宅市场格局发生明显变化，保障性住房几乎占到市场成交量的半壁江山。第二个值得注意的表现是二手房市场交易规模，从成交套数来说，估计将超过一手房市场的总体规模。尤其是前三季度，由于市场低迷原因，增量房市场成交有明显的下滑，相比之下，二手房市场也受影响，但程度不像增量房市场那么明显。

    记者：有人说，北京楼价松动有奥运因素。您怎么看待楼市低迷原因？

    陈国强：导致楼市出现低迷的原因很多，有内因，也有外因；有近因，也有远因。从外部环境因素看，既有世界性金融危机因素，也有国内整体经济下滑因素。这是一个方面。

    第二个因素，前两年，特别是２００７年，房地产市场太过亢奋，导致房价快速上涨，涨得过猛、过快，使得房价水平脱离普通消费者的经济承受能力。

    第三个因素，前几年，政府一直对楼市采取调控措施，政策效应逐步显性化，导致很多投资或投机需求退出市场。政策调控有效抑制了投资、投机需求。但同时，也导致持币观望心态普遍蔓延。

    记者：北京市出台了一系列“救市”措施，取消了一些限制性措施，会不会导致房价反弹？

    陈国强：政府的政策转向以后，效应肯定会逐步显现出来，但这需要时间来消化。最近以来陆续出台的措施，跟过去几年宏观调控的做法并不完全针锋相对，它是有侧重的。我们不难发现，现在的政策强调的几个方面是很明确的：一个加大保障性住房的供应，加大这类项目的建设力度；第二，强调初次置业，第一次购买普通商品住房，特别是购买90平方米以下中小户型、中低价位的，这一类购房行为将受到较多的政策优惠；第三，更多地关注城市中低收入人群住房需求。投资、投机性的购房行为，在目前新的政策体系中仍然没有放开。房地产行业里，开发商期望的“二套房贷”政策、购房退税政策等，过去这些限制性条款或限制性做法仍然没有松动。

    从这一轮楼市调整中，可以看到，无论银监会，还是各商业银行，对房地产的开发贷款和个人的按揭贷款，跟过去相比，在信贷投向和审核上更趋理性。政策的底，我们已经看到，不是过去那种限制或者抑制投资、投机，抑制过热住房消费，转而支持居民购房消费，加大保障性住房供应，为中低收入人群购房提供更多优惠条件，但这并不说明楼市低迷很快将过去。政策转向并不意味着大家所谓的“冬天”很快就会过去。走出冬天可能还需要一段时间，这个将取决于很多因素。（记者王明峰）

    开发商

    政府救市是“及时雨”

    去年末，国务院有关部委陆续出台救楼市的政策措施，北京市也相应出台了救市细则。京城许多房地产商们对此议论纷纷，现摘录如下：

    该是睁大眼睛买房子的时候了!

    ——中体奥林匹克花园总经理陈顺

    从新政不难看出政府出手救市的决心，不但加大和完善了保障性住房需求，对于二次置业也放宽了房贷首付和利率的限制，而且暂行减免一年的住房转让环节的营业税政策，让更多希望改善居住状态的人可以加速置业进程，提早拥有第二套住房，这对于激活二手房市场，更直接更有效地促进二手房交易，而二手房流通的加大、交易的频繁，也将直接促进一手房市场的兴旺。

    2009年房地产市场的主动权是属于市场和消费者的，开发商们所能做的应该是在自己的品质上下足功夫，而消费者们也等到了睁大眼睛买房子的好时候了！

    对老百姓进行一次信心喊话

    ——中房集团总裁孟晓苏

    房价大涨是因为宏观调控搞乱了供求关系，楼市拐点是媒体裹胁开发商炒作出来的，什么价格都可以降，只有房价万万降不得，无论自住还是投资，现在都该出手了！

    目前的情况是房价没有跌，而是在涨，只是涨幅比去年下半年低了很多。胡锦涛最近两次讲话，一次讲到要促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定。一次讲到要全力保持经济平稳持续发展，引导资本市场，房地产市场健康发展，稳定市场预期。这是胡锦涛对购房居民的一次信心喊话，我们的媒体，我们的房地产业也要对老百姓进行一次信心喊话。

    不论是投资型购买还是自住型购买，都到该出手的时候了！

    欢迎有利于市场发展的政策

    ——北京市华远集团总裁任志强

    这次政府新政，坚持了政府向社会提供低收入住房困难家庭的保障责任和力度，将低收入群体从市场中剥离，更加明确了低收入群体的住房要由政府来解决。

    其此，政府终于从抑制住房过快增长的消费需求转向了进一步鼓励住房的消费，尤其是对第二套住房信贷的重新解释。

    三是，有条件的放开了对开发商的信贷支持。

    市场当然会欢迎任何有利于市场发展的政策，当然也会对市场产生积极的作用，会一定程度上的释放一部分消费，会让一部分刚性需求和改善性需求进入市场。但房地产再次成为拉动中国经济增长的火车头，还需再添一把火。

    房地产商要诚信经营

    ——SOHO中国董事长潘石屹

    目前房地产行业，存在着多少欺骗、不诚实的行为。比如，所谓“小产权房”，这些房子其实就是非法建筑。有多少人明明知道是非法的还去购买，又有多少人明明知道是非法的还去建设，在房地产行业中形成了一种互相的欺骗，买卖双方都做了不诚实的事。

    “小产权房”涉及的家庭和人太多，每次提及和讨论这个问题，总有一些既得利益的当事人暴跳如雷。我们大家要考虑的是，超越个人的利益，公正处理此事的原则是什么？否则，不公正的原则就成为行业永远的“潜规则”，这些“潜规则”如同牛奶行业普遍添加三聚氰胺一样危险，服从这些“潜规则”同样会失去诚实的保护，也就失去了一些发展的基础。（记者陆培法采访整理）

    购房者

    睁大眼睛再等等

    2008岁末，在全球金融危机的严峻形势下，中国政府出台了一系列促进楼市健康发展的“暖市”政策。

    12月17日，国务院出台“国三条”，确定了包括二套房贷松绑、营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务等内容；

    12月20日，出台“国十三条”；

    12月22日，央行百日内第五次宣布降息。

    这一系列政策的接连发布，刺激着消费者的心理防线。

    住在北京朝阳区的赵女士和丈夫搁置了多半年的购房计划也因此重新排上了日程。

    早在去年5月，赵女士夫妇俩就开始合计着想买一套离上班单位近一些的小户型。为此，他们跑了不少楼盘，但最后总是因为价格偏高或户型不理想而没能相中，便决定等等再看。

    “现在二套房限制已松绑，加上央行频繁降息，购房的负担已经大大减轻。听说受国外金融危机的影响，有些投资客准备低价卖房套现了，这可能是一个好机会，我和先生又有些心动了。”赵女士说。

    于是，借着元旦假期，赵女士和丈夫又开始加入看房队伍，奔波于大大小小的楼盘之间。3天下来，他们锁定了朝阳区双井附近的一个精装修楼盘。“我们对这个小区的地理位置和周边环境以及房子户型都很满意，只是价钱并没有像想象中那样有明显的降幅，还是有些偏高。政策的作用可能还有待慢慢显现吧，我们想等它降一些再出手。”赵女士说。

    像赵女士这样一轮一轮的看房却迟迟不肯出手的购房者占绝大多数。

    政府接二连三的政策组合拳虽明确了楼市的支柱地位，却未能从根本上改变购房人持币待购的观望心理。

    焦点房地产网调查结果显示，新政的出台仅使11%的网友表现出了购房需求，多达83%的网友则坚持认为目前房价仍过高，不会在短期内出手买房。

    “对于我们普通消费者而言，比较具有针对性的政策不外乎减免各种税费、降低银行利率等，而优惠掉的这些部分与高房价相比，仍旧只是很小的一部分。”在北京通州区租房居住的宋先生说。

    宋先生给记者算了这样一笔账：宋先生月收入在4000元左右，妻子月收入约3000元，每月开支包括房租、水电费、交通费、通讯费等杂七杂八的费用加起来就要3000多元，每月结余也就是3000多元，这点收入怎么买房啊。

    “在现在的基础上，如果房价能再降一半，像我这样的大多数人就都能够买房了，否则只是减免几百元、几千元的税费、每个月少几十元钱的月供，这点优惠还是解决不了根本问题。”宋先生说。（记者吴月辉）

    中介商

    关键还得看需求

    去年12月26日晚上7点，24岁的置业顾问高强（化名）在北三环中路的蓟门里小区9号楼等租房者前来看房，他想早点下班的愿望又泡汤了。从2007年3月进入中介行业，一年多的时间，他见证了北京楼市的暖冷起伏。

    一年多时间

    见证北京楼市起伏

    高强是朋友介绍进的北京这家规模较大的地产经纪公司，此前他看到了北京房价“坐气球一般”上升，地产经纪公司的分店开一家火一家。朋友说公司开分店要招人，没多想他就过去了。

    和很多初入行者一样，他从最基础的熟悉周边楼盘开始。他所在的店，二手房交易以房龄10年左右的老房居多，新开盘的极少。高强说，前年房价处于上升通道时，店里的意向客户名单是分给大家的，“足够多”。他的工资收入包括底薪加提成，刚工作时月入三四千元，“对比资深同事，工资提升空间很大”。店面的业绩自然好得不用说。

    “越是涨越是买，今天买明天涨，谁不想买？你要买别人还不一定爱卖。”高强说，那是一段繁荣至极的时光。

    美好时光持续的并不长。“坐气球”的房市，让“气球”渐渐承受不住。２００８年春节之后，高强所在店面的业绩开始不温不火，想提却提不上去。与此同时，北京楼市出现整体销售放缓，“楼盘滞销”、“投资贬值”、“土地交易冷清”的字样开始在媒体上出现。

    进入11月

    二手房交易似有回暖

    高强所在公司，知春路区域共有4家分店，2008年11月份它们完成了35套二手房交易，总业绩超过150万元，“比10月份高出不少”。高强说，进入11月份，二手房交易重新活跃。12月份的业绩同样不错。近期，职业炒房和卖房的“房虫”们也动作了，高强认为这是一个标志——二手房交易可能要回暖。

    楼市受政策影响很大。高强举例说，如果此前购买一套价值百万的房子需要支付10万元左右各种税费，现在一下子少交好几万元，买主多少会心动。去年末出台的《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》规定，从11月24日起，北京个人购普通住宅契税减半。

    2008年12月21日国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，规定现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税。对买房满2年又急着转让的房主来说，这无疑是个极大的好消息。

    好的地段

    二手房房价仍坚挺

    当记者问起“北京楼价有没有见底”这个所有购房者关心的问题时，高强说，这就像股市，何时见底谁都吃不准，但有一点可以基本确定：好的地段，房价下降空间不大。他分析说，以蓟门里小区为例，2008年初均价约每平米14000元，而到年底，均价还维持在13000元左右。此外，好地段已经开发充分，新建楼盘的可能性较小，需求旺盛房源有限，这是房价坚挺的重要原因。

    高强工作的蓟门里小区至少有6家地产经纪公司的门店。同一小区另一家地产经纪公司门店的经理王振东（化名），同样认为地段很重要。他指着地图，说10号线牡丹园地铁附近一栋一居室房屋出售，楼盘距离地铁站只有5分钟路程，附近有翠微百货、小月河公园、元大都城垣遗址，位置好，单价自然不低。(记者陈振凯)

责任编辑：刘树巍

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