谨防房贷风险“三重门”

来源：金融时报　　　　　时间：2008/8/5 10:54:24　　　　　

近日，北京有关部门发布了一份关于2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告，提醒金融机构密切关注房贷三重风险：一是部分房地产开发企业资金趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。　

    7月18日，银监会召开的年中工作会议提出：“要做好房地产风险的预警和控制工作，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。”最近一个月来，多家金融机构年中工作会议在部署下半年工作任务时，也对防范房地产信贷风险予以特别关注。

    众所周知，房地产业是典型的资金密集型行业，资金绝大多数来自银行信贷，购房者买房，也多向银行贷款，市场的变化势必会对银行的信贷资产产生直接的影响。而在美国次贷危机爆发后，业界对银行“房贷安全”的思维大为改变，自年初以来的房市持续低迷显示出银行的风险有增大的趋势。

    我们看到，曾经房价涨幅高攀的深圳房价今年以来房价不断走低，一些高位入市的购房者所购房屋已经大幅缩水，购房者“断供”的传言也一度甚嚣尘上。

    近期北京、上海两地房市双双遇冷，同样表明了业界对于银行房地产贷款风险的担忧并非空穴来风。据佑威房地产研究中心统计，上海7月一手商品房的成交量仅为101万平方米，环比下滑29.4%，成交量下滑了3成。北京市房地产交易管理网的公示数据显示，今年7月份，北京住宅销售共计6226套，而去年同期，住宅销售达15444套，今年7月比去年7月住宅销售下降了59.7%.另据中粮地产的一位人士透露，在经历持续的调控后，市场上许多房地产商的负债率都超过60%的警戒线。“房地产市场是一个周期性的东西，政策的效果往往显现在二三年之后，2006年、2007年对房地产市场的调控政策最为密集，因此现在市场的变化可能还只是个开始。”该人士表示。

    种种迹象显示，尽管关于房市的争论还在继续，房价将何去何从还不得而知，但房地产市场不再像以前那样红火已经是不争的事实。国家对房地产业调控力度的升级、供需双方的博弈已经使房市变得日趋复杂。在这种形势下，增强房贷风险的防范意识和控制，对商业银行而言无疑具有重要的意义。

    “目前房地产市场的波动还未波及到银行的信贷风险。”工行北京市分行的一名信贷员告诉记者，但许多银行的存量房地产开发贷款主要是去年房价处于高位时发放的，一些楼盘有许多房子还没有卖出，存在着一定隐患。数据显示，去年国内个人按揭贷款同样出现了爆炸式增长。按揭贷款占个贷比重一般约在90%左右，截至去年11月末，14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元，较2006年增长近4倍。如此大规模的贷款在房市下行时的风险积聚不能不给银行敲响警钟。

    在这种形势下，监管部门建议各家银行加强对借款人的资格审查及贷后管理，避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款。同时，完善预售资金监管制度，防范企业转移和挪用预售资金。

    中央财经大学中国银行业研究中心主任史建平教授告诉记者，防范房贷风险关键是控制房地产相关贷款在银行贷款组合里面的比例，“这包括房地产开发贷款、按揭贷款和以房地产作抵押的其他贷款，这一比例不能太高，不然银行整体风险会加大。”史建平表示。

    而各大银行显然已经嗅到了风险的气味，早已经在未雨绸缪。根据记者的了解，多家银行不约而同地加强了对于房地产开发贷款的管理，要求房地产企业必须进行抵押，不再发放信用贷款。上述工行信贷员告诉记者，“对于已放款项，我们要求房地产商严格按照销售进度进行还款，同时在贷款条件上更加重视开发商的成本和收益配比”。北京银行也从今年年初以来提高了房地产贷款的进入门槛，房地产开发贷款原则上只选择二级资质以上的大中型企业进行投放，贷款项目也以自住型楼盘为主。

    在个人住房贷款方面，自去年央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和补充通知后，各家银行均在严格执行。“现在房市形势使许多客户的收入受到影响，行里经常召集我们开会，要求与客户签订协议时提高警惕，严防假按揭和转按揭情况出现。”工行北京商务中心区支行的一名个贷人员告诉记者。

    对于我国许多银行而言，在上市后还未真正经过经济周期的考验，在此次房地产市场的调整中，切实加强风险控制，防患于未然无疑是明智的选择。

责任编辑：陈志红

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