楼市调整并未结束开放商“过冬”不应成问题

来源：上海证券报　　　　　时间：2008/8/5 9:43:32　　　　　

    “彩虹总在风雨后，乌云上方有晴空。我们不抛弃、不放弃！”素被称为国内地产擎旗者的万科，今天如是说。

    时至年中，已经公布半年报的地产股业绩初显颓势。其中，金地上半年销售面积同比下降11.97%，北辰实业净利润更同比下降25.67%。万科半年报今天公布，销售面积同比15%的增幅源于此前的集中促销手段。但另有数据显示，今年7月，万科销售面积同比下降27%，导致前7个月销售面积增幅减少到7.6%。另有消息称，下半年受困需求观望和融资压力，万科仍有可能进一步降价促销。

    更有某上市公司董事长坦言，将公司现有土地、在建项目和其他固定资产打包估价，总值已经大大超过了目前公司股价市值。

    这样的地产股形势令众多开发企业惊呼“看不懂”市场。

    楼市风雨与乌云前所未有，但也有专业人士认为，根本原因并非简单的宏观调控使然，全球经济下滑的影响、中国未来经济基本面的不明朗以及因此带来的调控不确定等因素，或许才是楼市最大的不可测因素。

    如果单纯考虑宏观调控，中国楼市可能面临的不是大跌而是大起。戴德梁行数据显示，今年3至5月，北京住宅性地块出让环比减少80%，土地出让紧缩形势在各地如出一辙。而一旦刚性需求集中于“后奥运时代”释放，供给的紧缩将在未来形成强大的涨价压力。

    另外，考虑到目前的资金流动性调控和金融安全，银行信贷进一步收紧，开发商融资无门，短期内可能降价回笼资金，而一旦房地产链条低迷探底，产业压力过于明显，国家对开发信贷松口，不排除楼市的投资与价格大幅反弹。

    值得一提的是，到目前为止，上述隐忧并未影响决策层对房地产宏观调控内容做出方向性调整。消息人士称，顶住了半是客观半是喧嚣的开发商舆论压力，目前有关部门对楼市的判断是“回调仍处于可控范围。”

    如上分析，长远来看，如果房价调整仅是为缓和社会矛盾的“应景”之作，房价在调控周期结束后大举反攻将很有可能。某大型开发商内部分析也表示，国内城市化进程和东部沿海地区人口加速聚集现象仍在加速，中国城市住宅需求仍有增长空间，而土地供求矛盾将进一步激烈。此间，只要开发商调整拿地速度，少负债，保证资金安全，“过冬”本应不成问题。

    相比之下，这一轮全球经济的疲软正在房地产市场集中显现，“两房”危机和欧美等国房地产市场的下滑都是表象，外围市场的示范作用，实际和心理影响以及因此带来的调控的不确定因素，加之中国经济基本面日益显现的不确定因素，多方合力或将最终影响房地产消费市场的中远期格局。这一轮全球资产泡沫，中国能否避开？热钱炒高的楼市在热钱退出时如何独善其身？中国能否在这一轮产业升级、内需启动、反通货膨胀压力、对冲要素价格上涨和环境保护等系列大考中顺利过关，并最终安全渡过“后人民币升值”周期？这些都将决定未来中国经济能否最终“软着陆”。

    中国楼市的调整期远没有结束，而中国楼市面临的诸多深水区难题，或许才刚刚开始。

责任编辑：洪俊峰

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