北京二手房最低指导价拟上调 “阴阳合同”走向穷途末路

来源：中国企业新闻网-中国企业报　　　　　时间：2008/8/4 14:24:38　　　　　

    据相关机构称，北京市二手房最低指导价拟定将于近期内上调，沿用两年之久的旧指导价将作古。此举将使市场普见的阴阳合同对国家税收产生的漏洞产生一定的弥补作用。阴阳合同所谓“阴阳合同”是指交易价格不同的两份合同，合同上价格高的是双方的实际交易价格，而合同价低的则是为了过户时少向国家缴税用的，这样两份同一标的物，却有两个不同价格的买卖合同称为“阴阳合同”。

    在目前的二手房交易中，阴阳合同的现象比较普遍。

    就北京的石佛营地区来说，目前二手房最低指导价为5800元/平方米，而该地区目前二手房均价为12000元/平方米，以交易一套100平米的普通二手房为例，实际成交价应为120万元，同时签订一份最低指导价合同，该合同为58万元，如按交易价格缴纳契税应为18000元，而过户时若使用58万元的最低指导价合同，缴纳契税为8700元，签订阴阳合同可少缴纳契税达9300元之多。

    一位不愿意透露姓名的知名中介公司高管表示，将价格做低，虽然在办理过户的时候可能会少交一点税，但是对于买方来说，如果将来要出售该房屋时，会造成一定的经济损失，包括在计算所得税时涉及的原值，即原来购入价，原值越低，计算出的个人所得就会越多，要缴的税也就越多：“就算不出售，如果将来碰到拆迁之类的特殊情况，在评估、赔偿等方面都回带来一定的损失。”

    上调指导价千万家房产分析师高先生表示，最低指导价过低，而实际房价过高，指导价与实际价格已产生“代沟”，从缴税角度而言，按照最低指导价来缴纳税费能节省不少钱，购房者现在普遍在利用这个避税窗口。现在的二手房最低指导价明显滞后，实际成交价和最低指导价之间的不平衡已经暴露无遗，所以尽快将最低指导价上调，无疑会将房价尺度和指导价进一步拉近，从而将有效的弥补这一部分阴阳合同带来的税收差额，毕竟国家每年这一块损失的上缴税费数目还是比较大的。

    地税部门及建委制定当地二手房最低指导价，一是要对当地二手房价起到一个指导作用，凡区域内成交的二手房，价格不得低于最低指导价；二是有一个税收标准，交易合同价格不得低于当地指导价，这也是缴税的官方依据。

    “当时建立最低指导价的目的还是为了限制阴阳合同。”高先生表示。

    因为在实际成交中，往往会出现买卖双方达成共识，用于过户的合同往往低于实际成交价格很多，两年前的最低指导价在当时很好的起到了对于阴阳合同的抑制作用，但随着北京市房价的一路走高，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，按最低指导价缴税反倒成为避税的最有效途径。

    “由于最低指导价的主要目的之一就是作为缴税参照，实际成交过程中即便发现此类情况也很难给予处罚，不得不承认这方面的制度还是存在一定缺陷的，一定程度上制度的建立及滞后反而滋生了阴阳合同更为光明正大的发展壮大。”该不愿透露姓名的高管说。

    影响尚需静观调查显示，北京市关于5年内二手房营业税缴纳规定为5.5%，个人所得税缴纳比率为1%，而5年期以上二手房不用缴纳营业税及个税。同时，5年内非普通住宅在3%的契税基础上要缴纳土地增值税，具体标准为3年内非普通住宅缴纳1%，3—5年减半。

    记者查阅相关规定发现，营业税、个税、土地增值税这三项税费应是卖方承担。但实际交易中，这部分费用几乎都是转嫁由买家来承担的，如果最低指导价上涨，次新房税费总额的上涨幅度是较为明显的，如果最低指导价上涨幅度在20%以上，按北京城区的房价来看，次新房、特别是非普通住宅次新房，即便是按照最低指导价缴税，也会出现不小的上涨净额。

    “营业税、个人所得税，加上必须要缴纳的契税和有可能要缴纳的土地增值税，次新房总税费增长净额有可能过万，次新房购买者受最低指导价上调影响最大，但其中非普通住宅购买者经济承受能力更强，税费的上升对其影响不应很重。”高先生表示。

    对“在实际操作中究竟对二手房交易会不会产生比较大的影响”的问题，我爱我家对此事拒绝接受采访。其他几家中介公司也表示了类似的态度。林秀瑾

责任编辑：陈志红

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