房产企业资金链紧张面临生死大考

来源：南方都市报(广州) 　　　　　时间：2008/7/15 8:44:05　　　　　

    广州珠江新城一处在建楼盘。中国房地产协会副会长顾云昌2005年曾说过：“中国房地产市场的明天，关键是土地，冷热在金融。”

    大房产商必须为前些年疯狂的囤地行为付出代价。2007年公布的房地产上市公司资产负债率仍高达76.9%，比上年增加7.39个百分点。多家地产企业年报显示，其经营期末现金流只有负债额的10%左右。

    「编者按」

    国家发改委地区经济司11日发布的最新统计表明，东部沿海地区的经济增长“热度”正在下降。该部门是定期发布东、中、西和东北四个区域宏观经济状况的权威部门。

    在国内外错综复杂的局面中，受经济周期等多种因素影响，今年以来中国经济增速有所降温。中国经济增长不断加速已经八年了。然而，今年以来，中国投资、出口的实际增幅都同比有所放缓，消费比较平稳，经济增长的“三驾马车”总体上放缓了奔跑的速度。

    “这与国家多重宏观政策的调整有关。”中国企业家联合会研究部副主任胡迟近日接受媒体采访时表示。

    这一现象显然已引起中央高层领导的关注。继国务院总理温家宝赴江苏、上海，国家副主席习近平赴广东，国务院副总理王岐山赴山东调研之后，7月6日-8日，国务院副总理李克强又前往浙江调研。7月中旬中央将召开会议为下半年宏观经济政策定调，此时的密集调研备受各界关注。

    “每家银行都谈过了，一分钱贷款都拿不到。”珠海房产商马富贵感受到市场的残酷。

    从2007年下半年以来，蔓延全国的楼市不景气波及这家珠海西区的房地产公司，售楼处门可罗雀，数百亩土地因缺乏资金迟迟不能启动开发，催缴地价款的通知接踵而至。事关公司存亡，马富贵将目光投向民间借贷，通过熟人借了月息3分的高利贷。利滚利一年下来利息高达40%.

    资金链紧张不仅困扰着马富贵这样的中小房产商，也在恒大、碧桂园等大型房地产企业身上现出端倪。自去年至今，万科等房地产上市公司也在通过多种途径融资，对现金流安全表现出前所未有的重视。2008年，地产业似乎遭遇了资金严冬，业界人士认为，地产业的未来，仍要看宏观调控的方向。

    脆弱的资金链

    ●前年被银行求着贷款，今年身陷困境

    和马富贵一样身陷困境的，还有不可计数的中小房地产开发商。他们的财富故事如出一辙，2006年房地产行情高涨，房价半年翻一番，房地产业炙手可热，吸引大量资金涌入。

    “那时银行求着贷款给你！”在马富贵的回忆中，那是一段不缺钱的甜蜜时光。他利用有限的自有资金加上借来的钱从珠海西区买了数百亩土地，接着把土地抵押给银行，拿到贷款后，立即开始盖房子。荒凉的土地上，神奇地伫立起一座座崭新的楼盘。

    只要资金到位，建设周期很短，不亚于3天一层楼的“深圳速度”。就是这样，马富贵还是天天打电话催促建筑承包商抓紧施工，因为按有关规定，多层建筑封顶、高层建筑形象施工完成2/3，才能拿到预售许可证。而只有拿到预售许可证，楼盘才可以作为商品到火热的房地产市场上买卖、流通。惟其如此，开发商才可拿到销售款，来偿还银行贷款以及拖欠的工程款。

    ●“典型的空手套白狼”式资金循环模式

    至此，房地产开发企业才算完成一个资金循环。这被视为中国房地产业中的一条独特而普遍的资金链，自有资金不必很多，几个朋友合伙，立马就能筹措到项目总投资的35%（官方规定，达到35%才可施工），账面资金一到位，项目立即被批准上马。然后丰厚的利润便顺流而下。马富贵和无数中小房产商，都从中尝到了甜头。一个资金循环结束后，他们通常会把销售所得继续投入买地，开始一轮新的资金循环。

    以青年经济学者刘正山的话讲，这种资金循环是“典型的空手套白狼”。刘正山是国家房地产策划师职业标准的五个终审专家之一，职务之便，得以接触大量房地产企业资料。他在2007年对一宗房地产项目分析后指出，北京的一个房地产开发商仅3600万元（占项目总投资的30%）的自有资金启动项目，便获得净利润超过1亿元。以此计算，自有资金利润率高达300%，而英美国家基本不超过30%.

    央行副行长吴晓灵曾公开指出：“《中国房地产报告》中房地产企业21.17%的资金利润率远远低估了，否则房地产业怎么能够聚集这么大的财富？”

    刘正山研究了很多房地产开发项目的可研报告，发现中国房地产业开发项目自有资金利润率多数高达200%-300%.“不是暴利才怪。”刘正山对本报记者表示。

    他认为2005-2006年，中国房地产业具有畸高的利润，也具有畸高的风险。这条资金链上任何一个环节出差错，对自有资金微薄的房产商都是致命的。

    土地由国家控制，信贷由银行控制，这是宏观调控的两个撒手锏。中国房地产协会副会长顾云昌2005年曾说：“中国房地产市场的明天，关键是土地，冷热在金融。”

    进入2008年，因宏观调控重手挤压楼市泡沫，马富贵等房产商的资金链开始岌岌可危。

    民间高利贷，救命稻草

    ●马拿出数十套房子，换来500万元借款

    2008年，马富贵感到资金链日益绷紧。第一个房地产项目成功后，马富贵立即投入新建另外两个项目，楼盘已经建得七七八八，但房地产行情却急转直下。珠海最近取消了购房入户政策，给了西区房地产市场当头一棒。因为珠海西区房地产吸引外地客的一个主要因素，就是买西区的房可得到珠海市户口。先拿到蓝印户口，住两三年后，便可换成正规的珠海市红印户口。西区的房产商，无一例外都跑到北方推销，引来大批外地买家。所以购房入户政策的取消，一下子将西区楼房销售推至冰点。“两个月没出单了。”马富贵叹道。西区房产商大都面临此种境况。

    以前售楼处前排长队，现在门可罗雀。

    银行一再加息，每加息一个点，就要多支付几十万、上百万元。

    贷款到期日益临近，欠的工程款一拖再拖。马富贵不得不想尽办法应付讨债的承包商。银行的态度也九十度大转弯。“以前银行求着要贷款给你，现在反过来了。”马富贵跑遍了所有的银行，均被告知他的公司“不符合信贷条件”。资金紧迫如箭在弦，马富贵不得不另想办法。

    幸好，马富贵手中还有值钱的东西，就是两个新建楼盘。他拿这些房子作抵押，向民间借贷。

    经朋友介绍，马富贵认识了一个“有钱人”。双方约定，马拿出数十套房子，换来500万元借款。名义上，这叫“入股”。如果销售成功，马富贵须按借款支付不菲的利息。如果房子卖不出去，这几十套房子（市价远高于500万元）将归于对方名下。在马富贵看来，这是惟一可解燃眉之急的做法。至于合不合算，他已无暇考虑。

    ●珠海民间借贷通行的年利息高达40%

    珠海市区另一位房产商吴广财的资金状况也不轻松。因为以前的特殊政策，还不清银行贷款，就不发预售许可证。拿不到预售许可证，销售资金便无从回款。因此，吴广财同样求助于民间借贷，许以高息，向一个人借二百万元，再跟另一个人借三百万元。

    为何不干脆向一个人借五百万元？“不能让人知道你的资金缺口有这么大，如果人家知道了，可能担心你的还债能力。要轻描淡写地说，‘我暂时缺二百万元，借我用几个月。’这样借款比较容易。”吴广财解释说。

    拿到借款后，吴广财立即还贷给银行，拿到预售许可证后，开始卖房，然后偿还借款。房地产景气时，这一切都不成问题，但楼市低迷的2008年，吴广财感到空前的资金压力。国家宏观调控连续提高存款准备金率，银行收缩信贷，地块位置一般的中小房产商根本贷不到款。

    楼市低迷，可房子还不能降价，中国消费者买涨不买跌，“你一降价，更没人买了。”因此开发商都在死撑着房价。珠海的房价，看似还维持在以七八千元每平米的高位，实际上开发商通过打折，购房送装修、送家电等方式，实际房价已降至5000元左右。西区的房子，降幅更剧。

    根本的压力还在于市场，房子卖不动，一切都无从谈起。银行贷款，民间借贷，都是要还的。

    吴广财透露，珠海民间借贷通行的利息是月息3分，利滚利一年下来，利息高达40%.如果卖不出房子，巨额本息无论如何是还不上的。所有民间借贷的开发商都面临巨大还债压力。

    马富贵知道有来自澳门的资金流入珠海民间借贷市场。澳门赌场中放高利贷很常见，有一套成熟的追债手法。被问及还不上高利贷会怎样，马富贵半开玩笑地说，“等他们拿刀来砍吧。”

    （本文来源：南方都市报）

责任编辑：吴桐

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