一二手房价格“倒挂”透露楼市走势玄机？

来源：经济参考报　　　　　时间：2008/7/11 14:35:35　　　　　

    近一段时期以来，国内不少城市出现了二手房价格比一手房高的现象，这种一二手房价格“倒挂”现象虽然都还只是发生在这些城市的局部区域，但局部现象是否透露出了楼市走势玄机？

    “倒挂”现象局部显形

    福州金山新城二手房价格比一手房高的现象在今年年初就比较明显。“五一”小长假过后，一二手房价格“倒挂”现象在福州市的多个区域呈现蔓延趋势。

    福州市朝阳房产金山区域经理许俊武告诉记者：“金山新城一些早期的小户型楼盘均价高的达到8000元左右，低的也有6000多元。而同一地段的不少新楼盘预售价却在4000元到5500元之间。二手房价格比一手房高的现象太明显了。”

    另一家福州大型房产中介负责人介绍，目前，福州市的二手房价格水平总体有所回落，基本与去年同期持平，但局部区域的二手房价格却出现较大幅度上涨。福州城东、城南也有几个小区域出现一二手房价格“倒挂”。

    北京市从各城区楼市现状来看，地段仍旧是决定房价的重要指标，但也有少数区域出现一二手房价格“倒挂”现象。业内人士说，比如在马家堡区域的东亚三环中心在售一手房均价为13000元左右，但通过开发商优惠促销，每平方米的房价可冲抵减少3000元左右，与附近12000元的二手房均价相比，就低了2000元以上。

    目前，广州市有不少新建商品房促销价达到了近一年来的新低，甚至比同地段的二手房还要低。当地一些房产中介公司介绍，今年3月以后，广州市不少片区新楼盘比预期定价低了10%至40%，同一地段楼盘在售新房价格已经比二手房低的约占10%.

    强劲促销风吹出“倒挂”

    业内人士认为，一手房曾一直充当着二手房的价格标杆，尤其是在北京、广州等一线城市，一手房楼盘的每次提价，都成为周边二手房升值的最佳机会。近期，北京、广州等城市的部分区域二手房价反超一手房价，一是楼市处于低迷时期，开发商都铆足了劲促销，直接压低了一手房价格；二是许多二手房因朝向、楼层较好，交通便利，物业服务完善等良好条件，价格进一步走高。

    福州大学房地产研究所所长王阿忠说，今年上半年，福州部分开发商急需回笼资金，集中上市的大量新楼盘促销打折力度一阵猛过一阵，二手房业主大都没有严重的资金压力，虽然也有部分二手房出现议价松动，但松动幅度有限，二手房成交价相对稳定。一手房与二手房价格经过一个此降彼涨的过程后，出现价格“倒挂”是正常的。

    王阿忠说，从各地楼市情况分析，一手房楼盘绝大多数仍是期房，不能立即入住，因此购房者需要面临很多不确定因素，而通过正常程序购买二手房，既可以预防购买期房所承担的投资性风险，又可以即买即住。

    不少购房者觉得二手房价格比一手房高，首付差异也是一个重要原因。记者调查发现，目前，新开楼盘首付普遍较低，甚至有些开发商为了促销，不惜以“代垫部分首付”的违规手段吸引购房者，但二手房的购买者除支付30%的首付款外，还要缴纳由卖方转嫁的税费和差额款等。

    “倒挂”现象表明楼市成熟？

    业内人士指出，一二手房价格“倒挂”是现阶段楼市调整过程中必然出现的现象，也是楼市趋向成熟的标志之一。

    福州阳光家园房产公司总经理高岩认为，一二手房价格“倒挂”现象并非新鲜事，在二手房市场相当成熟的国家和地区都曾发生过，而早在几年前的上海楼市也出现了类似的价格“倒挂”现象，只是当时没有受到关注。

    “二手房市场交易越活跃的地区，这种"倒挂"现象越容易出现，这是市场成熟的表现。”高岩说，“许多发达国家和地区，一二手房市场交易比例通常能达到1∶5，然而在我国许多大中城市，这个比例在1∶1的范围内，经过今年的楼市调整，这个比例有望进一步缩小，趋向合理。”

    王阿忠认为，一二手房价格“倒挂”，是宏观调控发挥作用、房地产市场逐渐冷却的一个重要信号。这表明，房价上涨势头已经得到有效遏制，投资和投机购房受到打击，市场趋于理性，价格机制开始成熟和稳定。然而，这种现象目前还处在局部阶段，没有形成全面的态势。

    业内人士普遍表示，从短期来看，一些城市在经济发展以及城市化、人口规模膨胀等因素作用下，自住刚性需求仍将促使二手房市场保持稳中有升的发展态势。但从长期来看，二手房价一定会比一手房价低。随着各地炒房团的逐个溃退，这种“倒挂”现象维持不了多久。

责任编辑：吴桐

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