三大问题困扰我国物业管理行业

来源：经济参考报　　　　　时间：2008/7/1 9:12:06　　　　　

根据中国物业管理协会近期组织的行业生存状况调查，物业管理行业近年来行业平均利润率出现下降趋势。调查统计显示，全国接受调查的4600家企业中，仅有40.07%的企业盈利，平均盈利额81.28万元/年；有40.76%的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年；另有20%左右的企业持平或未予披露。　

    据中国物业管理协会有关人士介绍，由于物业管理成本不断追高，物业服务费价格不涨反降，劳动力成本提高等原因，造成物业管理行业利润率明显下降，物业管理行业面临较大的生存压力。

    最近一段时间，部分城市接连出现一些物业服务企业退出在管项目的情况。据了解，企业退出的大都是已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低，拆迁户小区普遍存在服务费收缴率低等问题，致使收不抵支一直困扰物业企业。近两年人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些企业难以为继，选择退出以减少亏损。

    其次，企业用工问题愈见紧张。以深圳市为例，目前居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物业服务费收入的政策性下降，使得物业服务企业陷入工资水平低和员工流失率高的恶性循环中。有的企业秩序维护员常年流动不断，时有青黄不接，难以完成小区秩序维护任务，给小区秩序维护带来隐患。

    第三，专业人员短缺日益严重，操作人员流失问题凸显。近年来，由于物业管理规模迅速扩大，加上行业从业人员的工资待遇低、工作强度高、工作压力大，许多从业人员选择了离开，转行到其他条件相对好的行业，致使专业人员供求关系严重失衡。这种状况先是从高层管理人员开始，逐渐蔓延到基层从事操作的员工，维修人员和秩序维护员的短缺和高流动性问题已经凸显。

    针对物业管理行业存在的问题，业内人士提出，对于物业服务企业退出在管项目的问题，应建立困难群体住区的管理保障机制。物业服务企业退出的大都是低收入群体较集中的老旧住宅区及拆迁还建小区，有关部门应抓紧研究解决对策：比如政府给予适当的财政补贴或减免物业管理税费，建立业主自管的机制等。要着眼于建立质价相符的物业管理收费机制，引导企业按照合同约定提供质价相符的服务，引导业主树立质价相符的物业管理消费意识。

    其次，物业管理行业应实行全员劳动合同制，使劳动用工制度更加合法规范。充分挖掘无固定期限劳动合同的激励作用，通过与长期服务企业的员工签订无固定期限劳动合同，主动赋予员工对企业的归宿感，增强企业的凝聚力，激发员工对企业的责任心和奉献精神，实现劳资关系的和谐稳固。

    同时，挖潜节流创新经营，改善行业生存状态。物业服务企业应尽量做小企业的内部成本，比如通过专业化分包式，在严格监管的前提下，将清洁卫生、环境绿化、电梯维保等专项服务分包给相应的专业化队伍，既可以减少操作层的员工人数，降低劳动力成本，也可以避免直接雇佣带来的劳资纠纷和用工难问题。

责任编辑：陈志红

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