楼市加剧调整地王退地寻路

来源：东南早报　　　　　时间：2008/6/26 15:26:35　　　　　

有统计资料显示，最近半年的时间内，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗的土地流标、流拍。甚至有迹象显示，流拍已经开始向二线城市蔓延。　

    6月初，一则退地消息在房地产界引起一阵骚动。去年9月高价出让的上海普陀长风生态商务区4号东南地块遭遇开发商"退地".有消息称，这块地将在上海市近期的土地公告中推向市场，重新组织挂牌出让。这一地块当时以近4倍于底价的惊人价格由上海志成企业发展优先公司（简称"上海志成"）获得，如果土地被重新拍卖，上海志成将因违约而损失超过3000万元的土地保证金。

    无独有偶。今年2月末，福州融信地产（简称"融信地产"）也毅然将去年9月高价拍得福州市中心白马路的"黄金地块"退还给了福州市国土资源局。为此融信地产付出的代价是7000万元的保证金。当初为了在激烈的竞争中获得这块土地，融信地产毫不犹豫地付出9.04亿元的资金，平均9953元的楼面地价，一度超过了当时周边的房价。

    对于主动放弃该地块的原因，融信地产总经理林峻岭表示，主要是考虑到"性价比"和"资金"两方面的因素。

    疯狂的地王高价拿地导致全国各地地王频出的景象，几乎贯穿了2007年一整年。

    临近2007年年末，万科集团董事局主席王石首次通过中央电视台《经济半小时》栏目向全国观众承诺，2008年后万科绝不再拿地王。王石在这次表态中公开承认，万科2007年曾拿了两块地王，一块在东莞，一块在福州。

    在2007年，以上市公司为主的房地产公司高价拿地的现象在全国被反复上演。去年8月，南京市国土资源部公开拍卖板桥大方村地块，该地块在雅居乐地产、上海复地、金地集团等11家开发企业激烈的竞价中，5.7亿元的底价一路飙升，最终金地集团旗下的深圳公司以22.5亿元将其拿下。不仅地价翻了4倍以上，土地成本更是高达每平方米2200元，几乎与当时周边的房价相当。

    在这场拍卖会中，一个有趣的场景是，拍卖人员曾三次善意提醒开发商要"理性应价"，换来的却是整个会场的哄堂大笑。显然开发商对这种"善意"并不领情。

    地王的价格一浪高过一浪。重庆、成都、上海，天津、广州等地，地王不断产生也不断被刷新。去年7月，北辰实业和北京城开以92亿元的高价联合拍得湖南长沙新河三角洲地块，创下了国内单宗土地拍卖总价最高的纪录。

    随着地王的频频产生，土地款自然就成为去年房地产公司主要资金支出。SOHO中国董事长潘石屹就在其博客中透露说，去年开发商投入买地的资金达到3万亿元，超过房地产全年的销售收入。

    支撑去年地产商疯狂拿地举动的，是在2007年股市一路向6000点挺进的过程中，房地产上市公司在股市、房市和地市间的对赌行为。

    根据今年4月底中国社会科学院发布的2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》的不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等手段从股市融得的资金在1000亿元以上。蓝皮书认为，正是资本在2007年释放出了前所未有的能量，使得"地王"频频出现。

    除此之外，让开发商在地王面前毫不手软、几近疯狂的另外一个原因是他们对房价持续上涨的乐观预测。一位开发商私下透露说，去年如果哪个项目每个月的单价不涨个千八百块钱，他们在和其他项目负责人聊天时，都觉得自己没面子。在去年，开发商对外说得最多的一句话就是，"房价肯定还会涨".谁为地王埋单就在开发商高价拿地并期待房价持续大涨的时候，一盆冷水迎面泼来。

    2007年年末，全国范围内的土地市场和房价开始齐齐掉头，各地土地流拍的现象屡见不鲜，高房价也迫使购房者开始步入观望期。

    今年1月16日，北京市广渠路15号地块公开拍卖。这不仅是近年来北京四环内出让的最大一块住宅用地，也是距离CBD最近的两限房地块。这个原本可以称得上是"绝版地王"的地块，由于只有两家开发商投标，未满足"投标单位3家以上"的条件而惨遭流标。业界一时为之哗然。

     地王们所面临的不仅是市场方面的压力。去年9月，银监会、央行规定，商业银行不得对有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放贷款。10月，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。

    融资渠道受阻、一线城市成交持续低迷，以及去年众多开发巨头在土地市场上的过激行为，让大多数开发商感觉到巨大的资金压力。

    曾于去年9月拿下三块地王的富力地产，已经明确地将今年的主要任务确定为销售回款。

    除龙湖地产、北辰集团等个别公司旗下的地王在按计划推进外，大部分的地王目前并未有实质性进展。

    楼市进入调整期？

    按今年1月7日国务院发布的《关于促进节约集约用地的通知》（下称《通知》）中强调，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。这是中国政府首次对闲置时间在一年以上、两年以内的土地出台惩罚性规定。《通知》还指出："土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。"回顾去年各地地王的拿地时间，大多都集中在2007年10月份后，正值国内土地价格最高的时期。

    专家表示，此前开发商敢于高价拿地的重要原因在于，他们能将拿地的成本向房价转嫁，"在我国房地产市场供应主体单一，开发商垄断供应市场的情况下，这种成本转嫁几乎是轻而易举的".然而随着购房者观望情绪日渐浓厚，房地产市场已经开始发生变化。广州市中旗房地产顾问有限公司董事长陈仁科称，现在整个房地产市场萎缩，很多城市房价大幅跳水，土地成本与项目收益已经开始出现倒挂的情况。

    一位业内人士在其博客上也表示，不断出现的退地现象预示着买卖双方的博弈开始进入转折点，也说明市场行情的不乐观。因为如果销售可期，开发商想办法融资开发或者找其他公司合作开发应该都是可行的。"像万科的东莞地王出卖了50％的股权，虽少了股权但也减少了风险。"而对于全国房产市场而言，上海作为一线城市出现的退地现象具有全局性意义。"尽管开发商们还在继续鼓吹房价只涨不跌的论调，但''退地''现象将是中国楼市步入新一轮调整期的又一征兆。"专家称。

责任编辑：陈志红

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