房地产开发商资金链越绷越紧

来源：经济参考报　　　　　时间：2008/6/13 10:28:49　　　　　

“目前，房地产开发商的日子不好过，如何融资是他们普遍且最为关心的问题。”近日接受记者采访的多位业内人士都表达了相同或相似的看法。　

房地产融资难

    与以往开发商争相一掷万金拿地、“地王”身价不断攀升有所不同，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，多数房地产开发商对拿地变得越来越谨慎，多个城市出现了数十宗土地流拍现象。对此，专家认为，受银根紧缩等综合性政策影响，房地产开发商的资金链已经越绷越紧，同时，持续低迷的楼市成交量更令开发商的资金链备受考验。

    资金短缺开发商拿地底气不足

    中国社科院城市发展与环境研究中心副研究员李恩平告诉记者，从2007年初至第四季度初期，一些开发商特别是上市公司疯狂拿地，各地“地王”层出不穷。根据总地价计算的10大“地王”竞价信息，可以发现，成交价与起始价之间的溢价率非常惊人，一些地块溢价率竟达到近五倍。

    “不过，由于受美国次贷危机影响和国内进一步从紧的调控政策影响，2007年第四季度后期，年中一度保持的强劲用地需求趋势开始发生逆转。”李恩平说，2007年12月中旬开始，土地一级市场交易开始遇冷并明显进入寒冬，北京、广州、深圳、福州、南京等城市陆续传来土地招拍挂出让失败信息。其中，2007年12月14日，广州12宗地，2宗流拍，5宗底价成交；2007年12月14日至20日，深圳6宗居住用地全部出让失败；2007年12月26日，南京11块商住用地，2块流标，7块底价成交。

    李恩平认为，从2007年土地市场热得烫手的土地交易和两位数以上的高速地价增长率及随后的市场冷冻，可以看出国内房地产开发市场并不健康。一方面暴露出部分开发商追求超额垄断利润的本质，另一方面也暴露出房地产市场短期“热钱”过度涌入，土地市场充斥着短期性的投机行为，成为影响房地产市场稳定的害群之马。

    他同时指出，一些地方政府片面追求房地产开发用地出让费最大化也对此起到了推波助澜的作用。因此，对于由地方政府主导的土地交易，仅仅通过土地督察或其他行政监督很难规范，还必须由市场进行引导。

    对于频频发生的土地流拍事件，明天地产副总经理陈云峰认为，这一现象的出现绝非偶然。他解释说，土地和房子就像是一对“孪生兄弟”，房价不断升高会刺激地价的上升。开发商在对楼市销售市场普遍看好的情况下，拿地热情肯定很高而且会加价拿地，价格必然出现上涨，这也是去年“地王”频频出现的重要原因。相反，在楼市并不十分景气、大家都在争论有关“拐点”问题的情况下，开发商拿地的积极性肯定会受到影响，包括以万科为代表的对全国楼市影响非常大的企业也都采取了谨慎态度。

    陈云峰告诉记者，房地产开发中开发商最大的资金投入就是在拿地阶段，地价成本占整个房地产开发成本的45%至60%之间。由于银根紧缩，从银行获取购地贷款几乎已经不可能，开发商更多的是依靠销售回款来购地，拿地方面的资金压力对于开发商而言是最大的压力。因此，由于开发商融资渠道本就单一，加上银根紧缩等综合性因素影响必然会直接影响开发商的拿地热情，即使地价再低，也难以掩盖资金紧张的情况，出现土地流拍现象也就不足为奇了。

    销售受阻资金链愈加紧张

    “2007年以前，几乎所有的人都在说房价上涨，仅有个别专家持不同意见，这是当时业界最为明显的现象。但是进入2007年12月，开发商出现了普遍不乐观的现象，虽然没有说房价下跌，但都采取谨慎态度，只有极个别的开发商还沉浸在连续三年房价高速增长的梦里，而更多的开发商逐渐清醒了，大家对降价促销等方式表现的尤为关心，这也是业内出现的最大变化。”陈云峰说。

    记者从北京国贸春季房展会和目前市场上在售的一些楼盘上证实了陈云峰的看法。目前楼市打折、促销几乎成为各房产商的共识，市场上出现了全款购房可享受9.3折优惠、买房赠宝马轿车等各种促销手段。在北京春季房展会上参展的多个项目的销售人员都对记者表示，如果能够在展会期间确定购房，则可以享受9.6折、9.8折等优惠，这在以往历次展会上是很难看到的。

    尽管开发商采用了多种促销手段，但楼市销售状况依然不容乐观。以北京为例，根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的消息显示，1至4月，北京市商品房销售面积为261.3万平方米，同比下降49.6%，降幅比一季度扩大3.6个百分点。从销售套数看：1至4月，北京市销售商品住宅15217套，仅为上年同期的47.2%.其中，4月当月销售住宅4619套，比3月减少502套。

    北京大学房地产研究所所长陈国强说，土地流拍和销售受阻分别反映了企业和消费者对未来的市场预期。土地频频流拍说明房地产开发商资金面临较大压力，现金流比较紧张，已经没有多余的资金用来购地。而销售受阻则反映出消费者对未来的市场前景并不看好，多数人选择继续观望，这对房地产开发商本就脆弱的资金链将是十分严峻的考验。

    陈国强认为，这种状况对于不同的企业，影响可能各不相同，对于部分资金实力较弱的企业而言，资金链随时面临断裂的风险；而对于经营状况比较好的、资金相对充裕的企业而言，则可能是一个好的、新的发展机遇。

    量力而行加速融资成当务之急

    无论是发展新机遇还是可能面临的绝境，接受记者采访的专家认为，对于房地产开发商来说，当务之急就是综合衡量自身状况，加速通过多渠道方式来进行融资。

    21世纪不动产北京区域市场部经理齐凡认为，通常房地产商的融资渠道主要有两方面，一方面是上市融资，一方面是通过银行贷款融资。她指出，目前国内大部分房地产企业的资金来源主要是银行。但是由于目前国家政策仍然会是从紧的货币原则，信贷不会放松。而上市融资，由于近期全球股市低迷，投资者入市态度审慎，对新股认购也十分冷淡，也减缓了地产企业股市融资速度。而在银行贷款和上市融资越来越难的情况下，开发商不得不使出浑身解数拓宽融资渠道，其中，房地产私募开始成为目前各房地产商寻求融资的主要手段。

    陈国强建议，房地产开发企业在目前这种市场状态下要量力而行，根据自身企业的资源条件，尤其是资金状况，制定比较现实的经营策略，同时对未来发展要有比较务实的做法。否则一旦外部环境发生新的变化，企业自身的选择余地就会十分有限，甚至会面临被淘汰的风险。他说，房地产开发商应该尽快通过多渠道来加速融资，降价促销也不失为一个手段。

    业内人士还建议，在目前的行业形势下，房地产企业应强调经营效率、财务安全和稳健经营策略。因为随着宏观调控的不断深入，行业的资金来源将面临较大的挑战，资金将取代土地成为制约住房供应能力的主要瓶颈，并成为推动行业整合的关键性因素。记者:李佳鹏丁文杰实习生:黄铮

责任编辑：陈志红

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