房价再下调10%－20% 才能合理刺激需求释放

来源：上海证券报　　　　　时间：2008/5/18 14:46:58　　　　　

    虽然传统意义上的楼市销售旺季已应到来，但与往年相比，今年夏天的姗姗来迟似乎也使得楼市迟迟难以回暖。北京、上海、深圳等各地楼市均出现不同程度的萎靡，对于资金压力日趋紧张的房企来说，原本寄希望于借助“旺季”快速销售完成资金回笼的打算，很有可能会在旺季不旺的尴尬局势中难以实现。

    就具体公司而言，被业内外评价为“现金情况不乐观”的富力地产(02777.HK)，对于销售回款的预期值明显高于同行。根据其2007年业绩报告显示，该公司的资产负债比率是76.6%，现金流的紧迫似乎成了富力地产首当其冲需要解决的问题。富力地产方面称，按其计划，2008年的协议销售额将由去年的161亿元提升至240亿元，今年完成并交付使用的建筑面积将达到220万平方米，希望以通过快速销售来化解资金困境。

    而按照富力地产的全国布局，北京是仅次于广州的业务重点城市。但是有统计数据显示，2008年4月份的北京新房市场，虽然成交均价13488元/平方米，高于去年同期的10180元/平方米；但住宅成交套数为5408套，同比下降幅度达54%，呈现出量减价升态势。据悉，北京富力地产在售的几个楼盘，分别采取了不同程度的优惠措施。其中，尤以“富力桃园”表现分外突出。该搂盘除打折外，还提出了“买两居减2万、三居减3万”的促销措施。然而根据北京相关机构提供的数据，该盘在4月份的销售套数却有比较大的环比跌幅。

    上房销售公司执行总裁朱旭东认为，目前北京四环至六环之间的楼市情况不太乐观，“这部分区域新房供应量大，且大多为中档房产，市场均价约在13000元/平方米至14000元/平方米，市场观望气氛很浓郁。”而富力地产在售的几个楼盘，多位于该区域内。

    观察富力的发展策略可以发现，该公司除业务基地广州外，开拓阵线多在北京、上海、天津等“重镇”城市。根据富力地产2007年业绩报告披露，该公司年内收购土地共达20幅，合计1030万平方米，使得总土地储备增加至2620万平方米。由于土地储备进一步扩充，土地出让金摊销较2006年的2300万元增加超过两倍，达到7800万元。在这些一线城市中进行“布子”，如果是在房地产市场“火热”的时候，不难为企业带来丰厚利润，然而在目前的市场情况下，形势却开始变得微妙起来。

    据中房上海指数办公室发布的调查结果显示，2008年4月份上海新建住房成交规模147.3万平方米、14150套，较3月份分别减少33.98万平方米、3494套，且成交面积较去年同期下降25.8%。而在深圳，今年1-4月份，住宅销售面积85.31万平方米，同比下降62.89%。

    这一状况也引起了投行的关注，高盛昨日将内地房企前景由“吸引”调低至“谨慎”，认为由于宏观环境、盈利及每股资产净值下降的风险正在增加，因此将目标价平均调低27%。而富力地产评级则由“中性”降至“沽售”，并纳入确信沽售名单，目标价削减45%至15.41港元。

    高盛在报告中指出，目前内地房企融资难度加大，而市场需求却相应疲弱，导致盈利下降风险增加。此外，高盛近期对于内地12个主要城市进行调查，发现市场仍然要求房价再下调10%-20%，才能合理刺激需求释放，由此高盛将房价升幅预测下调5%。

责任编辑：曹曦元

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