2008楼市“三大悬疑”待解

来源：上海证券报　　　　　时间：2008/4/9 11:14:33　　　　　

    近期楼市纷繁芜杂：在南方楼市寒气逼人的同时，上海房地产市场已然是"小阳春"；在不少房企为资金唉声叹气的同时，有人却在大笑"机会来了"；在不少资金驻足观望的同时，外资毫不犹豫大肆"建仓"……种种互为矛盾的表象，令房地产市场的走势方向难辨，悬疑顿生。

    悬疑一：

    二三线城市将受"牵连"？

    观察楼市风向的变化，带有一定"风向标"作用的一线城市楼市表现首先应该引起关注。然而，一边是广州、深圳真有"寒流"，一边是北京、上海似在"假摔"，房价走势依然让老百姓感到一头雾水。与此同时，对于楼市"多米诺骨牌效应"的预期正在蔓延，二三线城市的房价是否会受"牵连"备受市场重视。

    "由于房地产自身的区域性特征十分明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。"上海易居房地产研究院副院长丁祖昱的这一区域性理论一直为业内普遍认可。易居中国上周发布的2008年房地产市场发展走势研判报告判断，在政策调控下，炒房者逐步退出市场，二三线城市的楼市需求将以刚性需求和改善性需求为主，并在今年进入调整期。至于房价，经济适用房和廉租房的入市使得许多二三线城市年初价格出现下调，但今年中后期整体市场将走出低迷，价格增长则趋于缓和。

    报告甚至对具体城市的情况作出了预测，如杭州、南京、石家庄、贵阳等前期发展较快的城市，今年的房地产投资和需求都将有较大萎缩；厦门、武汉、福州等可保持稳定；宁波、苏州、重庆、西安等将呈现交投放大的走势；合肥、哈尔滨、无锡、太原等新兴城市则将保持一定的价格涨幅。

    上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅则提醒，今年的房价涨跌还取决于政府对于市场的干预程度，地方的落实情况显得更为关键。

    悬疑二：

    开发商需杀出资金"血路"？

    对于各地楼市所受到的不同程度的影响，开发商也是忧心忡忡。复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出，金融是房地产业的"血脉"，但在宏观调控持续、融资渠道缺乏的情况下，许多房地产企业面临巨大的资金压力，同时，房地产业的"暴利时代"也一去不复返。

    的确，开发商以往的"暴利"价值链已经受到多方面的冲击。如房企上市路途崎岖，近期内地房企境外上市受阻已引起业内高度关注；又如土地市场偃旗息鼓，连香港地产巨头都"忍无可忍"地在年报中直陈对内地地价飙升的反感和忧虑。

    "受制于外部经济环境和国内宏观形势，金融政策今年对房地产的调控重点将放在信贷投放的调控上，无钱可借将是今年最困扰开发商的问题。而中国证监会强调房贷IPO融资禁拿地与银行层面信贷政策从紧的取向更是一致的，加上土地储备管理办法的实施和各地住房建设计划的公布，今年土地市场的变化因素将逐步减少，伴随着更加规范的土地市场运作及未来可预期的土地供应，开发商的行动必须趋于理性。"邹毅表示。

    更有不少人发表了"开发商会大量倒闭"、"房地产行业捉对厮杀、清理门户即将到来"的观点。从目前开发商的反应来看，大开发商似乎正在做被中小开发商"傍"的准备。如万科就在年报中明确表示，"行业的集中化是必然趋势。"万科一位执行副总裁前不久还在上海表示，中国房地产行业的集中度还很低，万科目前的市场占有率也仅2%，这说明未来市场"整合机会大"。

    悬疑三：

    外资无惧调控掉头"抄底"？

    内地楼市还在"摇摆不定"，外资又想来"凑热闹"了。越来越多的业内人士开始担忧，楼市的低迷或恰恰给外资带来了很好的"抄底"机会。

    已有公开信息显示，商务部透露去年有高达800亿美元的热钱流入中国房地产市场。而且，虽然政府"限外"的严厉态度未变，但内地楼市长期向好、人民币升值步伐加快等使得境外资本仍在不断地涌入。

    如上月荷兰国际投资管理公司宣布了一项新的房地产基金计划，继续加码投资内地楼市；香港太古地产日前在北京宣布成立中国内地的地区总部，并表示未来发展重心将转移至内地；从事商业地产的台湾汉华商业管理机构近日在上海表示，台湾多家知名财团已经准备以多种方式与大陆产业界进行合作。

    当然，对于境外热钱带来的楼市"外患"，政府不可能熟视无睹。从宏观上看，国家加强限制外资流入楼市的重要原因是遏制人民币升值造成的热钱冲动，因为这些热钱一旦抽离出境，会给国内资本市场带来极大的不稳定性。而对于楼市，在市场人士看来，如果大量境外热钱继续涌入内地楼市，房价大跌的可能性不大。

    不过，业内人士透露，年初有关部门已称要在符合WTO规则的情况下，合理运用各种调控手段限制外商投资房地产市场。相信今年对楼市外资的控制还会加紧。

责任编辑：洪俊峰

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